Последний бастион: насколько законны займы под залог единственного жилья

Ни для кого давно не тайна, что вступать в кредитные отношения достаточно рискованно. Ещё больший риск в себе несут займы, связанные с залогом недвижимости. Закон не запрещает закладывать своё имущество, в том числе недвижимое, в качестве обеспечения суммы кредита. Однако имеет ли право кредитор выдавать займы под залог единственного жилья? News.ru разбирался в проблеме. Мария (имя изменено — News.ru) обратилась в «Мега-Финанс», чтобы решить свою кредитную проблему — оплатить задолженность по микрозайму. Кредитная организация позиционировала себя как компания, занимающаяся сделками с недвижимостью. Марии одобрили займ в 280 тыс. рублей, гарантией которого стала её квартира. О том, что это жильё у неё единственное, займодатели знали, однако всё равно заключили сделку. Перед подписанием договора возникла неожиданность. Мне сказали, что нужно подписать расписку о полной сумме кредита сроком на семь лет. В общей сложности вместе с процентами выходило около 2,5 млн рублей. При этом они сказали, что я всё равно могу закрыть кредит раньше с минимальной переплатой, — рассказывает женщина. Женщина подала на «Мега-Финанс» иск в суд о признании сделки недействительной. Она утверждает, что в момент подписания договора не отдавала отчёт своим действиям. Сейчас она настаивает на проведении судебно-медицинской экспертизы, которая могла бы это подтвердить. Мария уточняет, что жильё у неё отнять не успели. Она вместе с юристом ходатайствовали о наложении ареста на квартиру. Арест нужен, чтобы недвижимость не могли переуступить третьим лицам: в таком процессуальном положении её нельзя ни продать, ни купить. Против руководителей этой организации возбудили уголовное дело по ч.4 статьи 159 УК («Мошенничество»), добавляет женщина. По её словам, в деле вместе с ней около 200 потерпевших, обвиняемые — в СИЗО, а сама организация теперь не функционирует. Суд продолжает рассматривать гражданский иск по её делу. Ещё одной из многочисленных жертв недобросовестных кредиторов стал Владимир Горбылёв. Его бывшая супруга Любовь Андреева рассказала News.ru, что Владимир злоупотребляет алкоголем и в момент совершения сделки также был «в подпитии». Мужчина обратился в компанию «Доходный дом», которая согласилась выдать ему займ на 3 млн рублей под залог недвижимости. Квартира — единственное жильё Горбылёва, однако это не помешало займодателям подписать с ним договор. Обычно перед тем, как выдать кредит, требуют справку о том, что человек не состоит на учёте у нарколога и у психиатра. Эти ничего не требовали, сами повезли к знакомому врачу. Тот написал справку, что Владимир в здравом уме и может совершать сделки с недвижимостью. Это меня и смутило: зачем в медицинском документе писать про недвижимость? — рассказывает Любовь. Женщина говорит, что Горбылёв решил взять крупную сумму в кредит «для своего друга-мошенника на операцию сыну его жены». Последний исчез после заключения сделки. Недавно Владимир выписался из Института им. Сербского. Там он пробыл около месяца и вышел с медицинским заключением на семи листах. Любовь утверждает, что врачи признали наличие «проблем с головой», а также заключили, что на момент подписания договора её бывший супруг не отдавал отчёта в своих действиях. При наличии этой справки нужно возбуждать уголовное дело, — считает она. Против ООО «Доходный дом» на данный момент дел не возбуждалось, компания продолжает работать в обычном режиме. Благодаря медицинскому заключению о недееспособности Горбылёва на момент совершения сделки, мужчине удалось выиграть иск о признании её недействительной. Редкий случай. Обычно забирают квартиру и выкидывают на улицу. Если в Мосгорсуде утвердят это решение, то можно считать, что отстояли жильё, — говорит Любовь. Право на жилище Доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета Илья Иксанов пояснил для News.ru, как юридически регулируется жилищный вопрос. В этом случае возникают два вида правоотношений. Первые — конституционно-правовые, право на жилище гарантировано Конституцией. Вторые — гражданско-правовые отношения, связанные с имущественными обязательствами в том числе в контексте кредитных отношений. Обеспечительной мерой кредита является залог. Но он является мерой, которая предполагает возврат имущества, и при этом не должно быть нарушено конституционное право. Когда речь идёт о том, что кредит предоставляется под залог единственного жилья, и банк об этом знает, то это явное нарушение конституционного права и практики Конституционного суда, — считает он. Юрист рассказал, что часто организации, выдающие кредиты на таких условиях, намеренно не извещают должника о поданном на него иске в суд. Часто решения о конфискации единственного жилья суд принимает заочно, то есть без участия должника в процессе. Суд не знает, что жильё единственное. Так происходит, потому что ответчики не знают о производстве и, соответственно, не могут пояснить, что это их единственный дом или квартира. Компании-кредиторы намеренно не оповещают должников о судах, — рассуждает эксперт. Иксанов добавляет, что кредиты под залог единственной имеющейся недвижимости выдают лишь «компании, которые работают на грани фола». Крупные банки не занимаются такими вещами, это репутационно невыгодно. Выдача займов под залог единственного жилья может повлечь санкции ЦБ, — говорит он. Юрист рекомендует людям, обратившимся в кредитную организацию за займом под залог недвижимости, обращать внимание на следующие моменты: — При заключении договора о займе нужно добиться того, чтобы документ запрещал переуступку долга без согласия должника; — Внимательно относиться к любым почтовым уведомлениям, среди них может оказаться повестка в суд на рассмотрение иска, по которому должник является ответчиком. В целом мониторить ситуацию о привлечении в качестве ответчика, например, через сайт Арбитражного суда; — при возникновении сложной ситуации как можно скорее идти на конструктивное соглашение с кредитной организацией и заключать альтернативную сделку — перепродажа квартиры с целью погашения займа. Верховный суд на стороне кредиторов Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита. Несмотря на то, что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п.1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе, Верховный Суд РФ (Определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, Определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или займ, — утверждает он. Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё. Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе. Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд. По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он. Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых. В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заемщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.