Высокий сезон
Цены на жилье волнуют всех — если не прямо, то опосредованно: во-первых, квартира зачастую остается единственным крупным активом в собственности, во-вторых, ее рыночная стоимость влияет на кадастровую, а та в свою очередь — на размер налога, который приходится платить. Как может повлиять на цены первичного и вторичного жилья переход застройщиков на работу по эскроу-счетам, разбиралась «Лента.ру».
С 1 июля 2019-го большинство застройщиков лишатся возможности финансировать строительство средствами, которые получили от купивших квартиры дольщиков — до тех пор, пока дом не будет достроен, эти деньги будут лежать на эскроу-счете. Предполагается, что деньги на стройку будут брать в кредит — а это по определению означает и проценты.
Основная цель нововведений — снятие проблемы обманутых дольщиков: резонансные банкротства СУ-155, «Урбан Групп» и других крупных застройщиков у всех на слуху, а чтобы помочь покупателям квартир в проектах «лопнувших» компаний, государству приходится находить средства из бюджетов различных уровней.
С переходом на новые правила новых обманутых дольщиков, действительно, возникать уже не должно — но логично, что дополнительную финансовую нагрузку застройщики, и так в последние годы заметно снизившие маржу, должны пытаться как-то компенсировать.
«После существенного скачка курсов валют в 2014-м, цены на импортные стройматериалы, а их в том числе использовали и застройщики жилья массового сегмента, существенно выросли. В связи с резким падением уровня доходов населения и подорожанием ипотеки спрос на жилье наоборот снизился. В этой ситуации застройщики не имели возможности компенсировать рост издержек строительства за счет повышения цен. В результате после наступления кризиса в 2014 году маржа застройщиков, по нашим оценкам, в среднем снизилась на 10-15 процентов, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Спрос начал расти только в 2018-м, и за последний год некоторым застройщикам удалось компенсировать кризисное падение — но лишь отчасти».
«Новое законодательство накладывает большое количество обязательств на застройщиков, как итог — увеличение затратной части проекта. Следовательно, размер маржи будет завесить от того, насколько успешно будет реализоваться проект, — рассуждает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». — Безусловно, можно прогнозировать, что по значительной части проектов маржа сократится, потому что на данный момент нет никаких оснований для того, чтобы ожидать бума спроса на рынке недвижимости».
А мы уже!
Как можно компенсировать растущие затраты, понятно: повысив цены. О том, что стоимость кредита, который придется брать застройщику, оплатит покупатель жилья, говорили не только аналитики рынка, риелторы и застройщики.
«Здесь простая арифметика: была ноль стоимость ресурса, теперь застройщик должен получить кредит», — заявил, комментируя ценовые перспективы, курирующий строительную отрасль вице-премьер Виталий Мутко, пояснив, что стоимость такого кредита составит около восьми процентов годовых. «На кого их переложат? Конечно, на гражданина».
К слову, восемь процентов — это оптимистичная оценка: большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов говорит о 9-12,5 процента.
Прогноз по росту цен эксперты дают разный — от 30-40 процентов до одного-двух. Впрочем, самые пессимистичные (для покупателя) оценки в основном озвучивались в 2018-м, задолго до вступления новых правил в силу. Сейчас прогноз в целом более сдержанный. Скажем, на Петербургском экономическом форуме эксперты, выступающие на секциях, связанных со строительной отраслью, говорили о трех-пяти процентах роста себестоимости строительства. Что до роста цен на жилье — он будет еще меньше, если вообще будет.
В этом утверждении есть логика — денег у людей становится все меньше, и застройщикам стоило бы поддерживать акциями и спецпредложениями существующий спрос, а не поднимать цены.
Есть и еще один момент: собственно, цены на новостройки уже выросли. В Москве рост, по данным ЦИАН, за год составил около девяти процентов.
Впрочем, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая считает, что это только начало. «В преддверии грядущих законодательных перемен в строительной отрасли, ряд девелоперов избрали тактику постепенного повышения цен, чтобы резкий скачок не спровоцировал замедление продаж. Тем не менее в части проектов можно ожидать повышения цен на 10-15 процентов в июле, после перехода на эскроу-счета», — говорит эксперт.
Финансовый директор АО КТБ ЖБ Роман Дерявко дает более скромную оценку: «Оценочно из-за проектного финансирования жилье подорожает на 1-3 процента, потому как изначально заемный капитал стоит 9-13 процентов, но деньги дольщиков, поступающие на счета эскроу, должны уменьшать стоимость заемных денег пропорционально поступлениям. Многое зависит от договоров и новой складывающейся практики общения между застройщиками и банками».
Надежду на то, что цены сильно расти все-таки не будут, подкрепляют и различные дополнения, регулярно принимаемые к новыми правилам. В результате, как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», большинство новостроек Москвы, присутствующих сейчас на рынке, будут достраиваться по-старому.
«Сейчас уже стало известно, что почти 70 процентов [строящихся сейчас в Москве] проектов будут продаваться по прежним правилам, — говорит Ирина Доброхотова. — Цены в проектах подросли, но не критично, и покупательский ажиотаж — одно время муссировались слухи, что скоро станет вовсе невозможно купить квартиру в строящемся доме, это подогревало спрос, а доля сделок в новостройках на нулевом цикле достигла 25 процентов — немного поутих. Как конкретно изменится средневзвешенная цена предложения до конца года, сказать сложно, но не исключен дальнейший рост цен: ряд проектов все же будет использовать проектное финансирование, а кроме того, рост интереса к квартирам на нулевом цикле в перспективе может привести и к повышению стартовых цен в новостройках».
И наконец, еще одно следствие появления дополнительных расходов у застройщика, о котором не всегда вспоминают: чтобы замаскировать рост цен, можно уменьшить площади продаваемых квартир. Шринкфляция (сокращение объема продукта без повышения цены) — явление для рынка не новое: еще на волне кризиса 2015 года застройщики массово переделывали проекты, добавляя в них значительную долю квартир-студий площадью 20-25, а то и 16-18 квадратных метров. И сейчас эксперты рынка не исключают, что площади квартир в новостройках станут чуть скромнее. По оценке ЦИАН, кстати, за год средняя площадь продаваемой на первичном рынке столичной квартиры уже сократилась на два процента.
Еще один шаг в той же логике — отказ от дополнительных опций в проектах: отделки квартир, авторских проектов благоустройства территории и т.п.
Бабка за дедку
Что до вторичного рынка — обычно он реагирует на ценовые колебания «первички», даже если те вызваны изменениями, не имеющими к старому фонду никакого отношения.
«В отличие от первичного рынка, где продавцами выступают не более сотни застройщиков, для которых постепенное повышение цен после 1 июля становится жизненной необходимостью (без этого просто не получить прибыль по проектам), на вторичном рынке продавцами выступают несколько десятков тысяч частных владельцев, — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — У каждого из них своя ситуация, свое понимание цены, за которую он готов отдать квартиру. Именно поэтому такой же быстрой, единодушной и однонаправленной реакции в сторону повышения цен от продавцов на вторичном рынке не ожидается».
Но именно поэтому же рост, скорее всего, будет — если будет рост цен на новостройки.
«Думаю, что здесь будет несколько целевых групп, которые первыми отреагируют в сторону повышения, — добавляет Дмитрий Халин. — Моментально отреагируют частные инвесторы, которые уже приобрели квартиры в новостройках и сейчас выставили их на продажу. Они очень четко отслеживают цены в конкурирующих проектах, в том же комплексе, где они приобрели квартиру. То есть сразу после того, как цены будет повышены застройщиками, эта группа продавцов также оперативно повысит свои ценовые ожидания и, как следствие, цены предложения квартир. Это уже часть вторичного рынка и часть достаточно существенная».
Еще одна группа «быстрого реагирования» — участники альтернативных сделок. Люди, которые продают свое жилье, с целью разъехаться, часто выбирают для размена новостройки, как более дешевый вариант. Логично, что при росте цен на «первичку» такие владельцы вторичных квартир будут стараться продать их подороже.
С тем, что без роста цен на «старые стены» не обойдется, согласна и руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко: «Девелоперы будут вынуждены поднять цены на квартиры. К тому же выплаты по эскроу-счетам в случае признания застройщика банкротом не превысят 10 миллионов рублей. А если квартира куплена, например, за 15 миллионов? Такой покупатель вполне может предпочесть вторичный рынок. По нашим прогнозам, из-за перетекания части спроса с первичного рынка цены на вторичное жилье могут подняться в среднем на 10-15 процентов».
«Во второй половине 2019 года нас ждет плавный рост цен на первичку и вторичку в районе 7-10 процентов — при сохранении текущего объема спроса, — считает управляющий партнер М2Маркет Андрей Кугий. — Часть проектов первичного рынка все-таки перейдут на эскроу-счета и будут вынуждены нести дополнительные затраты и соответственно учитывать эти затраты в цене. За ними будут подтягиваться проекты, которые продаются по прежним правилам — в надежде получить дополнительную маржинальность, а затем за первичным подтянется и вторичный рынок».
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев напоминает, что за последние год-полтора ценник на вторичном рынке уже вырос на 15 процентов.
«”Вторичка” уже подняла цены на 15-20 процентов за последние полгода. Причем цена реальных сделок выросла только на 10 процентов, — говорит вице-презижент ГК АРИН Николай Лавров. — Это уже перегретые ожидания, которые продержатся до августа, а потом отыграют назад, до реального уровня спроса. А какой он будет, пока не ясно. “Вторичка” отреагирует на новые реалии с задержкой в три-четыре месяца, так что новую картину мы увидим к ноябрю».
«Думаю, что к осени “повышательные ценовые настроения” уже окажутся свойственны всем частным продавцам квартир на вторичном рынке, — делится прогнозом Дмитрий Халин. — Переход на эскроу-счета приходится на период летнего затишья на рынке. К концу сезона отпусков станет понятно, кто из застройщиков и на сколько повысил цены. И эта информация наверняка не пройдет мимо частных продавцов. У многих будет желание начать повышать цену квартир в экспозиции. Направление движения цен понятно уже сейчас — это плавное повышение цен на 7-10 процентов в течение ближайших 18-24 месяцев».
«Альтернативщикам» и инвесторам эти прогнозы, в сущности, не несут никаких неприятностей — стоимость их активов тоже вырастет. А вот россиянам, которые собираются купить свое первое жилье, придется копить усерднее. И рассчитывать на снижение ставок по ипотеке.