Снести нельзя помиловать: как в Сочи борются за жилье
19 июня Краснодарский краевой суд рассмотрит в кассационной инстанции резонансное дело о сносе апартаментного комплекса в Адлере. Ситуация типична для черноморского побережья - власти объявили его самостроем, но все покупатели курортной недвижимости являются добросовестными приобретателями через договор купли-продажи и с документами из Росреестра.
Проблема краснодарских самостроев обсуждается уже на самом высоком уровне - вице-премьер Виталий Мутко на недавнем Петербургском международном экономическом форуме в интервью порталу «Будущее России. Национальные проекты» заявил, что допускает разработку механизма, который позволит узаконить те строения, которые не угрожают экологии, технологическим объектам или безопасности людей. Именно этой экспертизы нет, например, в деле комплекса «Арт Лайт Сити», ситуация с которым обсуждалась 18 июня с мэром Сочи. Ее проведение блокирует администрация города Сочи. Вряд ли это связано анонсированным визитом зампреда правительства в регион — апелляционная жалоба сочинских властей на требование суда провести экспертизу поступила раньше информации о готовящейся поездке в регион куратора стройотрасли в правительстве.
Зачем нужна экспертиза
Экспертное заключение — один из важнейших документов в гражданском деле по иску сочинской администрации к местному застройщику Карену Мовсесяну о сносе апартаментного комплекса в Адлерском районе Сочи, ранее признанного законным. Покупатели апартаментов в комплексе были привлечены к делу в качестве третьих лиц. Суд 25 апреля 2019 года назначил судебную экспертизу в отношении жилого комплекса и приостановил производство по делу до получения экспертного заключения. На это администрация выступила с частной апелляционной жалобой, где указывала, что в отношении жилого комплекса «Арт Лайт Сити» «усматриваются признаки самовольной постройки», для установления которых «не требуется специальных познаний», следует из текста жалобы.
Владельцы помещений комплекса с такими доводами не согласны, говорит адвокат покупателей Евгений Сергеев. «Материалы дела не содержат иных доказательств нарушения градостроительных и строительных норм, а также требований безопасности возведенных объектов, равно как и степень таких нарушений», — говорит он.
В 2017 году по этому апартаментному комплексу уже проводилась судебная экспертиза, однако в ноябре 2018 года ее признали незаконной. Причина, по словам Сергеева, в том, что на тот момент судебный эксперт был с соответствующими полномочиями, но через год после проведения экспертизы прекратил членство в профильной саморегулируемой организации. Суд счел это достаточным основанием, чтобы аннулировать его работу.
На основании этой экспертизы было вынесено первое решение Адлерского районного суда города Сочи от 7 июля 2017 года о сохранении в реконструированном состоянии жилого комплекса «Арт Лайт Сити». Проблема заключалась в том, что застройщик, получив разрешение на шесть 3-этажных домов, построил на арендованной у города земле восемь пятиэтажных апартаментов гостиничного типа — алгоритм для застройщиков Сочи почти дежурный.
На черноморском побережье исторически сложилась практика, когда бизнесмены в статусе частного лица сначала строят дома, а потом узаконивают их через суд, объясняет руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор.
«В Сочи в принципе 80% недвижимости возведено с теми или иными нарушениями закона. Большинство таких объектов впоследствии узаконено через суд, и потом к ним никто никаких претензий не предъявляет. Но есть определенный объем — около 20% объектов — по которым администрация впоследствии нашла причины откатывать решения назад. У нас есть объекты, к которым предъявляют претензии спустя 5, 7 и даже 10 лет после ввода в эксплуатацию. По каким критериям выбирают, какой дом оспорить, а какой нет? Ответ лежит явно не в плоскости нормальных правовых отношений. Полагаю, что там, где есть добросовестные покупатели и безопасное техническое состояние, таких претензий быть не должно. Мы предложили создать специальную комиссию в Минстрое России, которая будет решать судьбу каждого конкретного объекта на федеральном уровне».
Решение суда, узаконившее комплекс «Арт Лайт Сити» вступило в законную силу в сентябре 2017 года, после чего все 8 домов были поставлены на кадастровый учет, получили почтовые адреса, а право собственности на них зарегистрировал Росреестр на бизнесмена-застройщика. После начались продажи готовых апартаментов. Особенным спросом курортная недвижимость пользовалась у жителей средней полосы России, российских и северных регионов как альтернатива Испании, Кипру и Болгарии.
Повернуть время вспять
«Мы вроде в одной стране живем, и у нас в Пензе, если есть выписка из Росреестра, то это означает чистоту объекта, а в Сочи, получается, не означает вообще ничего», — говорит покупатель жилья в «Арт Лайт Сити» Николай Шошин.
Однокомнатные апартаменты мужчина приобрел для частых выездов с маленькими детьми и больными родственниками, и тщательно проверил все документы перед покупкой — решение суда и сведения из ЕГРН. «Не знаю, что мы не так сделали - видимо должны были сходить в сочинский суд и спросить, а не передумает ли он через год? Была возможность в свое время купить недвижимость в Испании, но мы не воспользовались, вложились в наш «совок» - и теперь рискуем потерять все», — говорит он.
«Покупая жилье через 10 месяцев после оформления собственности застройщиком, мы, конечно проверили все правоустанавливающие документы, все-таки это моя пятая в жизни покупка недвижимости. Была выписка из ЕГРН с одним собственником, решение суда почти годичной давности - что еще мы были должны проверить?» — согласна его соседка по комплексу, петербурженка Алина Россомаха.
Но через 11 месяцев процесс возобновился. К этому времени около 300 граждан уже приобрели помещения в комплексе. 30 июля 2018 года сочинская администрация подала апелляционную жалобу на вступившее в силу решение суда и восстановить срок на ее подачу. Ходатайство было удовлетворено, а жалоба оставлена без удовлетворения. 2 октября 2018 года апелляционным определением Краснодарского краевого суда решение Адлерского районного суда было отменено, в удовлетворении требований Мовсесяна отказано в полном объеме.
«В кассационной жалобе мы делаем большой акцент именно на незаконном, на наш взгляд восстановлении сроков — на это был один месяц, но никак не 11. Основания, на которых это сделано, не выдерживают никакой критики. Это не отвечает принципам правовой определенности и стабильности гражданских правоотношений», — говорит Евгений Сергеев.
«Право собственности на объекты недвижимости, перешедшие к моим заявителям по договорам купли-продажи, зарегистрировано в Росреестре, то есть признано государством, а значит, должно им уважаться и быть ими защищено», - говорит Сергеев.
Юристы рассчитывают, что кассационная инстанция учтет их аргументы о невозможности восстановления сроков. Таким образом, первая экспертиза будет восстановлена.
«Возможная амнистия самостроев, о которой говорит Мутко, это очень важно. Это означает, что в Москве понимают то, о чем на Кубани почему-то не задумываются: надо думать не о деньгах, а о людях, и если здание не несет опасности, можно признать право людей в нем жить, и идти дальше, а не погрязнуть в бесконечных судах. Но законной судебной экспертизы у нас в деле пока нет, поэтому, если ее объявят, например, завтра моим доверителям будет нечего предъявить комиссии, которая наверняка будет определять судьбу каждого дома», — говорит юрист Галина Волошенко, которая также выступает адвокатом группы покупателей ЖК «Арт Лайф Сити».
Количество якобы выявленных самостроев, которое фигурирует в официальной статистике, - это лишь верхушка айсберга, добавляет Моор.
«Называется цифра в 500 объектов только в Сочи, но надо понимать, что там в принципе самовольно построено подавляющее большинство новых построек. Просто по этому объему почему-то было принято решение инициировать снос, хотя их правовой статус ничем не отличается от домов на соседней улице, которые тоже узаконивались по решению суда, просто к ним почему-то не появляются претензии властей», - заключает Моор.
«Газета.Ru» направила запросы в администрацию города и застройщику. Ранее в администрации Сочи говорили о необходимости решения по каждому дому в индивидуальном порядке – по мировым соглашениям с застройщиком с приведением строения в соответствие с техническими и другими нормами, следует из сообщения администрации по итогам встречи главы города Анатолия Пахомова с покупателями квартир. По его словам, застройщик должен прописать в соглашении сроки и обязательства. В администрации разъясняют – в Имеретинке, где находится «Арт Лайт Сити», с 2014 года запрещено возведение домов выше трёх этажей и 12,6 м высотой. Пятиэтажные дома превышают этот параметр.
«В данном случае мы готовы идти на уступки по коэффициенту использования земли и не настаивать на сносе всех объектов. Пусть останутся все здания, но верхние этажи необходимо демонтировать. Сделать это должен застройщик. Он же должен возместить расходы гражданам, у которых квартиры находятся на четвёртом и пятом этаже. Это всё должно быть прописано в мировом соглашении, которое он принесёт в администрацию», — пояснил Анатолий Пахомов.
Вместе с тем условие о демонтаже верхних этажей может означать затягивание процесса — демонтировать два этажа без повреждения общей конструкции домов может быть невозможно и тогда конструкции придется сносить полностью, что для покупателей будет означать потерю денег.