Россиянам предлагают забыть про домики в деревне

По мнению аналитиков, минувший год выдался крайне трудным для загородного рынка недвижимости столичного региона. Так, к концу декабря в первичном сегменте на экспозиции находилось 784 поселка, из которых новыми явились лишь 55 проектов (с долей застройки 11%). В количественном выражении это составило 57,14 тысячи лотов, в числе которых на долю дуплексов пришлось 2%, на долю таунхаусов и коттеджей, соответственно, 5% и 7%. Малоэтажные дома оттянули на себя 15% предложения, а львиная доля пришлась на участки без подряда (71%). И в подавляющем большинстве все это относилось к сегменту эконом-класса (81%). По всем этим показателям итоги 2017 года выглядят куда более впечатляющими. В общем и целом число продаваемых проектов тогда составляло 65,63 тысячи объектов (+11%), а только что выведенных на продажу поселков насчитывалось 85 (с долей застройки в 35%). Руководитель департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Архипов подчеркнул: в минувшем году с первичного рынка столичной «загородки» был вынужден уйти каждый пятый девелопер, а состояние большинства оставшихся застройщиков очень сильно напоминало летаргический сон. Эксперт также отметил, что интересных проектов в экспозиции так и не появилось, а качество предложения земельных участков без подряда поступательно снижалось. И это при том, что об отсутствии динамичности рынка в 2018 году говорить все-таки не приходилось! Невзирая на все сложности, специалистам по продажам объектов недвижимости удалось заключить 13,27 тысячи сделок купли-продажи, что на 4% превзошло показатели покупательской активности в 2017 году (когда за все 12 месяцев было реализовано всего 12,7 тысячи лотов). Правда, при этом сегментам «премиум», «бизнес» и «комфорт» на круг достался всего 21% проданного (остальные 79%, само собой, принадлежали категории «эконом»). И в этом объеме на долю домов пришлось всего 36% (сюда вошли все категории - малоэтажки, таунхаусы, дуплексы и собственно коттеджи), в то время как «голой» землей заинтересовалось 64% оставшихся покупателей. «Вторичка» также не порадовала экспертов по продажам. На излете декабря в «продажных» списках сегмента числилось 58,51 тысячи объектов недвижимости. Из них 5% пришлось на блокированные дома (дуплексы и таунхаусы), 10% досталось дачам, 38% - участкам без подряда, а 47% составили готовые коттеджи. Однако в конце 2017 года на столичной «загородке» всего этого насчитывалось на 28% больше. Да и сама стоимость объектов претерпела значительные изменения в сторону снижения. В течение минувших 12 месяцев коттедж потерял 37% (сейчас средний ценник колеблется на отметке в 8 миллионов рублей), блокированные дома потеряли чуть больше 30% (уценка до среднестатистических 11 миллионов), а участки без подряда подешевели на 15% (в среднем вариант со всеми коммуникациями и хорошим расположением торгуется сейчас на отметке в 1,8 миллиона рублей). И только дачи остались практически «при своих», потеряв в стоимости всего порядка 100 тысяч рублей (в среднем 5,3 миллиона сейчас против 5,4 миллиона рублей годом ранее). Настолько заметное сокращение (без малого на треть) руководитель «инкомовского» аналитического центра Дмитрий Таганов склонен объяснять тем, что собственники все чаще снимали свои объекты с продажи. В 2018 году, подчеркнул он, эта тенденция стала более заметной. Скорее всего, по причине того, что многие владельцы загородных объектов попросту устали ждать покупателя, однако к кардинальному занижению установленных ценников они оказались морально не готовыми. Еще одной причиной «похудания» сегмента, помимо завышенных цен на объекты, стало и их моральное старение. Несовременной архитектурой и несоразмерно большими площадями «грешит» сейчас, по мнению экспертов, как минимум 80% нынешней экспозиции. А нынешний покупатель, замечают знатоки рынка, не испытывает жгучего желания тратить средства сначала на ремонт трех-четырех этажей «уникального», по мнению продавца, объекта, а потом еще и прилично вкладываться в содержание всего этого «умопомрачительного великолепия». Современные клиенты риелторских компаний в своих желаниях стали куда более прагматичными, чем это было даже два-три года назад. Скорее всего, именно по этим причинам спрос на подержанные загородные объекты упал в течение 2018 года сразу на 29%. За все это время столичным риелторам удалось продать всего 1 907 объектов (из которых 4% пришлось на блокированные дома, 13% - на дачи, 37% - на участки без подряда и 46% - на коттеджи). Впрочем, в оценке перспектив загородного рынка недвижимости столичного региона риелторы выказывают хоть и сдержанный, но все-таки оптимизм. В частности, Дмитрий Таганов отметил, что интерес к первичному загородному жилью у девелоперов понемногу возвращается. И пусть сейчас прирост новых проектов в сегменте не так велик, как, возможно, хотелось бы, но зато он наблюдается второй год подряд. Тогда как ранее, вспомнил эксперт, новые поступления в экспозицию даже не планировались. И это, по мнению многих знатоков вопроса, в принципе неплохо. Потому что сейчас на рынке есть запрос на первичные объекты с высокой степенью готовности, даже если речь идет о земельном участке без подряда, не говоря уже о коттеджах и блокированных домах. В случае с УБП подразумевается, что лот должен быть размещен в освоенном поселке с готовыми инженерными коммуникациями, дорогами и большим числом уже застроенных участков. А уж если речь заходит о домах, то сейчас, по оценкам наблюдателей, у покупателей все активнее проявляется «квартирный менталитет», так что спрос все активнее смещается в сторону таунхаусов и коттеджей площадью от 100 до 150 квадратных метров с чистовой отделкой. Если раньше, по воспоминаниям Антона Архипова, на загородке проявляли активность предприниматели, рассматривавшие приобретение недвижимости как некий бизнес-проект и не пугавшиеся трудностей, то сейчас преобладают покупатели, для которых любое погружение в какие-либо строительные тонкости является стрессовой ситуацией. Поэтому они в принципе могут дать согласие на небольшую доплату, чтобы «на выходе» получить что-то совсем простое и понятное. На «вторичке», похоже, тоже наступает сезон «просветления». Да, признает Антон Архипов, в этом сегменте разница между запросами продавца и реальной рыночной стоимостью их собственности все еще может составлять 50% и выше, но зато владельцы объектов все охотнее соглашаются на диалог. Причин тут две. Во-первых, надежды на восстановление рынка продолжают таять. Во-вторых, налоги на недвижимость, как и затраты на ее содержание, постоянно растут. И число продавцов, для которых эти два последних фактора становятся критическими, быстро увеличивается. Также нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что ипотека, которую сейчас можно оформить на готовый дом, пока еще является более или менее доступной для россиян. Вместе с тем, подчеркивают эксперты, оптимистичные перспективы если не возрождения, то, по крайней мере, дальнейшего «нескатывания» рынка в более глубокую пропасть, заметно омрачает ряд нерешенных проблем. Так, для первичного рынка загородной недвижимости критичным моментом, по мнению Антона Архипова, является труднодоступность жилищного займа на строящиеся дома. Это, естественно, не касается таунхаусов и малоэтажных домов, которые строятся в соответствии с законом № 214-ФЗ («О долевом строительстве»), но во всех остальных случаях для оформления кредита приходится закладывать другую недвижимость, а это для покупателей далеко не всегда комфортно. Конечно, можно реализовать вариант, когда девелопер сначала достроит объект за свой счет, а потом уже оформит на него ипотеку как на готовый проект. Но, к сожалению, подобными финансовыми возможностями сейчас обладает далеко не каждый застройщик. А, тем временем, решение этого вопроса, подчеркивает эксперт, могло бы повысить количество сделок на загородной «первичке» вдвое. «Вторичку» же, учитывая существующий расклад по покупательским предпочтениям, притормаживает мироощущение некоторых продавцов. Владельцы участков без подряда, констатирует Дмитрий Таганов, пытаются продать их как минимум за такую же сумму, которая была потрачена на приобретение земли. Однако сегодня, по его словам, это малореализуемо. «Анализ сделок, - отмечает он, - показывает, что востребованность УБП на «вторичке» снижается, «козырем» этого сегмента я бы назвал все-таки готовые дома. Исключением может стать земля в тех районах, где первичного предложения почти нет: например, на берегах крупных рек и водохранилищ». Проблемы загородной недвижимости: Какие сюрпризы готовит власть для дачников в 2019-м году