Вы хотите купить недвижимость на Пхукете, но вас что-то смущает. Что делать?

Что делать? Покупка недвижимости может превратиться в перманентную пытку, если вас гложут сомнения, а вы неспособны их развеять. Достроят ли объект? Не обманет ли агент? Не подсунут ли неверный договор? Откровенные ответы и рекомендации от риэлторов компании Villacarte и юристов призваны снять напряжение. Какие факты – просто заблуждения, а где лучше подстраховать себя… Сергей Терещев юрист, работает на Пхукете Вадим Бухкалов основатель компании Villacarte Юрий Леонов менеджер компании Villacarte Я начинаю смотреть объекты, и кое-что мне нравится. Но вдруг я общаюсь со случайными людьми? «У проекта обязательно должен быть сертификат, который подтверждает, что объект находится в правильном зонировании, что он будет построен с учетом экологических норм Таиланда. Что его высотность соответствует тайскому законодательству. Отдельный пункт – наличие разрешения на строительство. Так называемый building permit. Если он есть, значит, в принципе, в этот проект можно инвестировать. Скорее всего, он будет достроен. Насколько он будет успешен экономически – другой вопрос. Ответ на него зависит не от документов, а от качества управления, менеджмента, опыта работы компании в данном регионе…» Мне понравился конкретный вариант, но опасаюсь начинать сделку. Не понимаю, с чего начать и что важно проверить в договоре. «Процедура покупки в Таиланде проста, поскольку продажа недвижимости поставлена на поток. Застройщики – если мы говорим о первичной недвижимости – готовят все документы заранее. И если вы приобретаете апартаменты или виллу у известной компании, историю которой вы изучили, "левый" договор вам не подсунут. Здесь дорожат своей репутацией». «Прежде всего, нужно попросить у застройщика или вашего агента контракт не только на английском и тайском языке, но и на русском. Конечно, в суде – если он вдруг потребуется – основной будет считаться тайская версия, но она должна соответствовать английской. При обращении в суд делопроизводство будет вестись на тайском языке». Что важно понимать, рассматривая объекты на Пхукете? Несколько рекомендаций в одном видео: «Важно, чтобы в договоре была прописана дата; причем дата не окончания строительства, а перехода права собственности, когда клиент или, что более вероятно, его представитель может прийти в лэнд-офис и получить документы». «Отдельный вопрос – финансовый трансфер. Вы должны перевести деньги с правильным целевым назначением. Из минимального – должны быть указаны фамилия, название проекта, номер юнита… Кроме того, желательно провести оплату со своего персонального счета, чтобы в будущем, если вы продадите объект, можно было легко при желании вывести деньги из Таиланда. Если вы заплатите с офшора, скорее всего, после продажи отправить средства за границу законно вы не сможете». Боюсь, что объект будут достраивать слишком долго. Или вообще не построят… «В Таиланде, как и везде, случаются задержки в строительстве, и заранее дать какую-то гарантию, что их не произойдет, – невозможно. Если кто-то говорит о гарантии, он, очевидно, лукавит. Но, во-первых, если вы производите оплату в рассрочку, поэтапно, в соответствии с завершением очередной стадии строительства, риск потери денег минимален. (Как правило, застройщики предлагают лучшие условия при единовременной оплате, но все равно более половины договоров подписываются с графиком платежей, распределенных по стадиям строительства.) А во-вторых, если вы вложились в интересный проект, то, даже если застройщик разорится, недострой купит другая компания и завершит его. Если сравнивать с Россией, то здесь комплексы достраиваются практически всегда. Недостроев на Пхукете очень мало – буквально два или три»... «Перед тем как начать представлять проект, мы просим представить документы, оцениваем локацию, едем в шоурум, то есть – анализируем вообще. Если этот объект адекватный, удобен для эксплуатации и сдачи в аренду, то, конечно же, мы размещаем его в базе и предлагаем. Не менее 90% проектов именно такие». «Трудности могут возникать всегда и во всех странах. Допустим, вы все проверили и с проектом все хорошо – есть необходимые сертификаты, есть разрешения, уже началось строительство. Но всегда есть риск столкнуться с "человеческим фактором"… Не будем отрицать – есть проекты, в которых были проданы апартаменты, но которые не были построены. Тайское законодательство в таких случаях предусматривает уголовную ответственность генерального директора. Но, например, прокуратура может посчитать, что в конкретном случае недострой не является мошенничеством… Конечно, всегда есть возможность пойти в суд, выиграть его, получить судебное решение. Но как мы получим действительно положительный результат, то есть деньги? Именно поэтому основная рекомендация – иметь дело застройщиками, у которых есть опыт и полноценная практика. Это легко проверяется». Все время боюсь, что меня обманут. Незнакомая страна, непонятные партнеры… «Я не сталкивался с фактами, а слышал лишь множество опасений. Мол, тайцы обманывают, "кидают на деньги", берут задаток и исчезают… Нет, они прекрасно понимают, что над ними есть закон. Власти здесь сильно уважают. И если разобраться, то часть слухов связана с недобросовестностью случайных посредников без истории. Вот их надо проверять. А если посредник надежный – он проверит тайца». «Если вам какой-то агент предложит заплатить за помощь – нельзя залезать в такие сделки. Мы лишь агенты, мы предлагаем и помогаем – с переводами, проверками и т. д. У нас есть контракты с застройщиками, но договор вы заключаете только напрямую с девелопером, а не через посредников». «В Таиланде принято доверять. Это более чистоплотная страна в юридическом плане, чем многие другие страны, с которыми мы сталкивались, работая с международной недвижимостью». Тайский рынок недвижимости в течение последних лет улучшает свои позиции в Глобальном индексе прозрачности недвижимости (GRETI) от JLL. Рейтинг оценивает 100 стран по доступности данных, качеству управления, надежности транзакций, защите прав собственности… Среди стран Юго-Восточной Азии Таиланд уступает только Сингапуру и Гонконгу, а вообще занимает 33-е место (Россия 38-я, Украина 69-я)… «Прозрачность рынка недвижимости Таиланда постоянно улучшается в течение последнего десятилетия», – категоричен управляющий директор JLL в Таиланде Суфин Мечучеп. А что вообще можно купить на Пхукете прямо сейчас... «Если вы совсем не готовы анализировать информацию и разбираться в договорах, конечно, обратитесь к юристу, чтобы вам оценили риски и дали четкую оценку – что вы покупаете». «Юристов обязательно надо привлекать на сложные сделки на вторичном рынке, где и продавец, и покупатель – физические лица, которые могут не доверять друг другу. А у девелоперов, продающих новостройки, всегда есть пакет документов, которые легко проверяются. И этот пакет всегда готов, потому что компании продают одновременно большое количество квартир». «А вот агентства нужны в любом случае. Мы показываем клиенту пять, семь, десять объектов, чтобы он принял максимально осознанное решение. Чтобы и душа, и сердце, и разум сказали "да". Только после этого можно покупать». Больше интересных материалов о Таиланде смотрите здесь. Связаться с компанией Villacarte villacarte.com e-mail: sales@villacarte.com Тел.: +66 (89) 290-01-10 Подсчитываем доход от виллы на Пхукете Смотреть Покупка кондоминиума на Пхукете Смотреть Покупка виллы на Пхукете Смотреть Идеальное место для богатых Смотреть Остров дохода Смотреть К чему труднее всего привыкнуть в Таиланде Смотреть