Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке. Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов. Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование. После полного погашения кредита - оно автоматически происходит при рефинансировании - и снятия залога заемщик обязан в течение шести месяцев оформить доли в собственности на супруга и детей, в том числе на несовершеннолетних. Казалось бы, тут нет проблемы, однако она возникает, когда встает вопрос о передаче в залог банку доли малолетнего. Для этого необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Но они зачастую отказывают в его выдаче из-за риска утраты имущества ребенка в случае обращения взыскания на его долю, подчеркивают в АРБ. "При рефинансировании залог по первоначальному кредитному договору снимается, а значит, появляется необходимость выделить доли детям. Но органы опеки и попечительства не дают свое согласие на передачу квартиры в залог по новому договору, а банки не хотят предоставлять кредит без обеспечения. Семьи не могут рефинансировать ипотеку и улучшить свое материальное положение из-за несовершенства законодательной базы", - говорит Андрей Андреев, управляющий партнер юридического бюро U&Partners. Кроме того, документы на снятие обременения и наложение нового сдаются в МФЦ одновременно. Фактически в беззалоговом положении квартира находится меньше суток. А как только обременение оформлено, уже банк, рефинансировавший ипотеку, отказывается выделить детям доли в заложенном имуществе. "Формально можно рефинансировать ипотечный кредит, на частичное погашение которого был использован маткапитал, - отмечает Евгений Пугачёв, адвокат юридической фирмы "Интеллектуальный капитал". - Но если доли не выделены всем членам семьи, скорее всего банк откажет из-за риска оспаривания сделки залога. Если же доли выделены, то банку не интересно рефинансировать кредит, так как он получит в залог квартиру с малолетними собственниками, что сильно усложняет обращение взыскания на предмет залога и повышает уровень риска". АРБ предлагает оформлять права всех членов семьи на квартиру только после того, как ипотека будет погашена полностью у последнего кредитора. Это позволит семьям рефинансировать кредиты и снизить затраты на их обслуживание, не боясь попасть под санкции. Кроме того, АРБ предлагает ввести контроль оформления доли в праве собственности на жилое помещение ребенка на законодательном уровне. Это сделает более прозрачным рынок недвижимости и снизит долю злоупотреблений, когда детям не выделяются положенные доли. Многие заемщики в попытке снизить процент по кредиту вынуждены нарушать обязательство оформить доли в праве собственности на недвижимость всех членов семьи после снятия обременения. Последствия такого поведения могут оспорить как органы прокуратуры, так и сам ребенок по достижении 18 лет. "Сейчас выдел долей в праве на жилье, для приобретения которого использовался маткапитал, почти никак не отслеживается, - добавляет Пугачёв. - Но если будет установлено, что такая квартира продана без выдела долей всем членам семьи, сделка продажи может быть признана недействительной". Оформлять доли на детей могут разрешить после полного погашения ипотеки у последнего кредитора По словам главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, инициатива вовсю обсуждается в Госдуме, есть шансы на ее рассмотрение уже в весеннюю сессию.
