«Мы не готовы к таким катаклизмам»
Год подходит к концу, профессиональные и не очень участники рынка недвижимости ждут перемен, и они наверняка будут. В 2019-м вступают в силу новые правила финансирования строительных проектов, ожидается рост ипотечных ставок. Значит ли это, что нужно готовиться к ценовым потрясениям, банкротствам застройщиков и вообще — к новому жилищному кризису, или как-нибудь обойдется?
Своими прогнозами с «Лентой.ру» поделились аналитики, представители крупнейших девелоперских компаний и риелторских агентств.
Ипотека подскажет
Главный редактор портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова: «В следующем году ипотечные ставки и другие условия банков по ипотечному кредитованию будут определять и спрос, и цены. С сентября Центробанк поднял ключевую ставку дважды, в следующий раз ее будут пересматривать в феврале. При введении новых санкций или ослаблении рубля ставка продолжит расти, а значит, будут дорожать кредиты. В этом случае спрос сократится, рост цен вновь остановится. Если ключевая ставка подниматься не будет и у банков не будет причин резко повысить цену ипотечного кредитования, размер первоначального взноса или требования к заемщикам, то цены на квартиры продолжат медленно расти».
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова: «Основная масса жилья приобретается с ипотекой, поэтому фактор стоимости кредитов очень важен. Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2019-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «В среднем по рынку стоит ожидать роста цен — он будет связан с появлением у застройщиков новых издержек. При этом ипотека в следующем году будет по-прежнему поддерживать спрос, так как ставки хоть и выросли, но еще находятся на психологически комфортном для заемщиков уровне, им далеко до значений 2013-2015 годов. Размер среднего ипотечного займа также может увеличиться, если цены на жилье продемонстрируют ожидаемый рост».
Ольга Тихонова, руководитель одного из филиалов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Положительная динамика 2018 года продолжится и в 2019-м, но только в том случае, если лояльность государства по отношению к ипотечному покупателю сохранится, если корректировки по ипотечным ставкам будут минимальными и не травмирующими заемщика».
Построили — и хватит
Рустам Арсланов, директор по продажам группы компаний «Гранель»: «Думаю, некоторым застройщикам придется принять решение, смогут ли они работать на рынке по новым правилам. А тем, кто останется на рынке, придется адаптироваться и балансировать между попытками повышения цен, чтобы покрыть дополнительные затраты, и сдерживающим их снижением продаж».
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group: «Если 2018-й стал годом рекордов по старту новых проектов, то в 2019 году мы ждем более скромных результатов. В погоне за покупателем застройщики продолжат предлагать абсолютно новые концепции проектов — с необычным благоустройством, инфраструктурным наполнением, технологичными новинками. Качество продукта будет расти — и это несомненный плюс для тех, кто только задумывается о приобретении недвижимости».
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина: «Следующий год будет переломным для рынка недвижимости. В связи с готовящимися изменениями в законодательстве весь рынок находится в состоянии неопределенности. Вероятнее всего, пострадают не только сами девелоперы. Это отразится и на покупателях — они лишатся возможности приобретать жилье ранней стадии строительства по доступной стоимости. Для девелоперов переход на другую модель финансирования несет за собой дополнительные финансовые издержки, которые в любом случае отразятся на стоимости квадратного метра. С другой стороны, есть весомая причина для сдерживания роста — это ограниченный объем спроса. По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать минимум на 10 процентов».
Эксперты аналитической службы «Лидер-Инвест»: «В новый 2019 год столичный рынок недвижимости входит с огромным объемом жилья, разрешения на строительство которого были получены до 1 июля 2018 года. По нашей оценке, общая площадь одобренных к возведению корпусов составляет 18,75 миллиона квадратных метров. Причем в экспозиции сейчас находится немногим более трех миллионов "квадратов". Это значит, что в ближайшей перспективе рынок будет пополняться все новыми и новыми объемами предложения. Как следствие, эти объемы окажут давление на общий уровень цен. Для поддержания спроса на уровне, необходимом для сохранения финансовой устойчивости, застройщики будут снижать ценники — как напрямую, так и в виде скидок. Впрочем, уже сегодня видно, что многие девелоперы предпочитают идти по другому пути — улучшать качество продукта при сохранении доступных цен».
Директор по продажам «НДВ — Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева: «Цены на жилье будут расти, но не так, как прогнозируют многие, не на 15-20 процентов. Сказать откровенно, рынок не готов к таким катаклизмам, по крайней мере в грядущем году. Девелоперам так или иначе придется сдерживать подорожание новостроек».
Вторичные потребности
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома: «Внешний фон остается неблагоприятным для рынка жилья. Минэкономразвития России прогнозирует в 2019 году увеличение инфляции и снижение темпов экономического роста. В условиях усиливающегося санкционного давления остаются актуальными риски ослабления рубля и, как следствие, вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки и ставок по ипотечным займам. Возросшие цены на жилье в сочетании с фактическим отсутствием роста реальных доходов населения также ограничивают покупательскую способность. Добавим сюда в значительной степени реализованный в 2018-м спрос, и вывод становится очевидным: в 2019-м не стоит рассчитывать на увеличение притока покупателей. Впрочем, как и на существенный рост стоимости вторичного жилья».
Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости в 2019 году, будут регулирующие воздействия государства — как те, о которых еще неизвестно, так и те, которые уже приняты и вступят в силу. Как показал опыт последних лет, в любой момент власть может принять как решения, ведущие к торможению продаж новостроек и снижению возможностей финансирования строительства, так и к оживлению на рынке. При этом с учетом того, что в последнее время часто изменения в законодательство принимаются без учета экономических реалий, широкого обсуждения и подготовки, прогнозировать их сложно, а значит, непрогнозируемыми становятся и планы застройщиков, и цены на рынке новостроек. На этом фоне более стабильным и предсказуемым для покупателей выглядит вторичный рынок, а на первичном лучше выбирать объекты с высокой стадией готовности или уже получившие проектное финансирование от банков».
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»: «Если в 2018-м цены на первичном и вторичном рынке жилья города Москвы проходили сезонные колебания, но в целом оставались стабильными, то в предстоящем году можно ожидать больших колебаний. Вторичный рынок, как правило, неразрывно связан с сегментом новостроек, и ценовые колебания также отражаются и на нем. Рост цен в ближайшей перспективе можно прогнозировать на уровне 5-7 процентов».
Совет года
Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group: «Чтобы сделать объективный прогноз, сегодня нет данных. Всем понятно, что завтра будет по-другому, но как именно — большой вопрос. Пока же много неизвестных порождает много гипотез, что, на мой взгляд, излишне нагнетает ситуацию. В первой половине 2019 года маловероятны кардинальные изменения. Предложение на рынке новостроек стабильно, интерес покупателей тоже. Сохраняется высокая полярность спроса: есть очевидные для аудитории проекты-аутсайдеры, а есть те, в которых существует внутренняя очередь на бронь квартир. В текущей ситуации разумный совет по тактике действий потенциальному покупателю может быть только один: нашли квартиру мечты — не стоит ждать завтра. Остаются "но" — разумно взвесить за и против, прежде чем поддаться всеобщему ажиотажу».
Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Тем, кто решил обзавестись квартирой в новостройке, следует поторопиться, так как долевое строительство в том виде, в котором мы его знаем, скоро исчезнет. Вскоре нельзя будет приобрести квартиру "на котловане" по низкой цене. В регионах возрастают риски банкротств локальных застройщиков, появления недостроев и обманутых дольщиков. В этих условиях на оставшиеся проекты поднимут цены. В тех городах, где новостроек мало, квартиры на первичном рынке будут дорожать особенно сильно. В связи с этим могут вырасти и цены на "вторичке" — собственники выставленного на продажу жилья часто ориентируются на цену новостроек. Они считают, что новое жилье, которое еще нужно отделать, стоит меньше, чем их готовое. Но подорожание коснется больше новой "вторички", а старое жилье советской постройки и ветхое не может взлететь в цене из-за низкого качества и малого спроса».
Будет красиво
Сергей Труханов, глава бюро T+T Architects: «В 2019 году нас ждет серьезный архитектурный рывок и выход проектов, которые прежде сложно было представить в России. За последние годы, и особенно в 2018-м, десятки международных консорциумов выиграли конкурсы на жилые и коммерческие здания в Москве и регионах. Столица получит новые архитектурные доминанты, привнесет разнообразие в уже сложившиеся городские ансамбли. Активно развиваются промзоны, которые для города стали единственным поставщиком новых площадок под застройку. И если пять лет назад многие девелоперы и инвесторы неохотно брались за такие проекты, то сегодня это десятки объектов жилой и коммерческой инфраструктуры. Многие из них реализуются при участии мировых звезд архитектуры. В 2019-м работа с такими проектами выйдет на новый уровень».