В пропасть наперегонки: строители заявили о катастрофе в отрасли
На прошлой неделе Госдума приняла очередные поправки в закон о долевом строительстве: с 1 июля следующего года брать деньги напрямую с дольщиков запретят на всех стройках, включая те, которые уже ведутся. В то же время стало известно, что главный гарант завершения порядка 80% российских строек, страховая компания «Респект», оказалась исключена из списка страховщиков застройщиков. Два дня чиновники, депутаты и строители обсуждали, как выжить огромной отрасли в новых условиях, — и пришли к неутешительным выводам. Подробности — в материале НГС. Два дня подряд в Новосибирске обстоятельно обсуждали будущее строительства: сперва узким кругом на комиссии по строительству в Заксобрании, затем — на расширенном заседании «Регионального делового клуба строителей» (РДКС). По данным министерства строительства области, основные показатели отрасли стабильно падают уже несколько лет. К декабрю 2018 года Новосибирская область опустилась на 12-е место в стране по объёмам вводимого жилья, заметил глава ведомства Иван Шмидт, — ещё месяц назад регион занимал 11-ю строчку. По словам президента ассоциации Строителей сибирского региона Александра Савельева, это общероссийский тренд, но если в целом по стране падение составило 3,6%, то в Сибирском федеральном округе — 9%, а в Новосибирской области — 10,9%. Фактически мы уже откатились к уровню 2012 года и идём с отставанием в 6 лет. Причин более чем достаточно. Ослабление рубля, рост инфляции до официальных 5,5% (по прогнозам Савельева, в строительной отрасли к концу 2019 года она может достичь 8–9%), общий рост цен в среднем на 4% и, наконец, колебание ключевой ставки ЦБ РФ, который сперва её снижал, а затем на двух пересмотрах подряд решил поднять. Радости строителям не прибавляет и падение спроса, которое власти с тревогой фиксируют не первый год и которое с повышением цен может усугубиться. — Снижение платёжеспособного спроса показывает и тот фактор, что нереализованного жилья на сегодняшний день мы имеем порядка 20–30% от общего ежегодного ввода, — подчёркивает Иван Шмидт. Это легко объясняет статистика: с 2014 года реальные располагаемые доходы в Новосибирской области упали уже больше чем на 20%. И хотя банки снижают ставки по ипотеке и отчёты по её выдаче гражданам показывают рекорды, во-первых, на строительный рынок приходится в лучшем случае треть от сделок с ипотекой, во-вторых, это отнюдь не означает, что доступность ипотеки выросла. Даже наоборот, подчёркивает Александр Савельев. В стране рекомендуемый ежемесячный семейный доход, который позволит обслуживать такой «тяжёлый» кредит, как ипотека, увеличился в среднем на 8,7% и составляет 70,3 тысячи рублей, в Новосибирской области — 56,8 тысячи рублей. С темпами падения доходов это, разумеется, сочетается плохо, так что строительство жилья фактически упёрлось в потолок платёжеспособного спроса, заметил эксперт. Между тем именно на ипотеку по-прежнему делают ставку власти, хотя здесь ничего принципиально нового так и не придумали. Во-первых, это аналог «губернаторской программы», который Иван Шмидт уже анонсировал. НОАИК будет выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса — его вместо определённых категорий граждан (читай — молодых семей) оплатит область. На 2019–2024 годы минстрой запланировал выделить для этого порядка 600 млн рублей, по 150 млн в год. Правда, по информации Ивана Шмидта, получить такой кредит смогут только 300 человек. Другой вариант — субсидирование ставки по ипотеке до снижения до 3 п.п. с выплатой разницы юрлицу. На 2019 год власти выделили на это 155 млн рублей — в результате они надеются привлечь на рынок порядка 2,5 млрд рублей. За 5 лет в области должны выдать 4102 таких льготных кредитов. Никуда не делся из бюджета пункт об обеспечении жильём льготников, а вот в предоставлении служебного жилья власти предусмотрели новшество: с 2019 года его решили не покупать, а строить самостоятельно — по типовым проектам. На 8–12 квартирные дома в Маслянинском, Мошковском и Тогучинском районах в бюджете на 2019–2024 году выделили 1,19 млрд рублей, в 2019 году профинансируют жильё для 78 семей — это порядка 140 млн рублей. Но во всех этих планах, по мнению депутата Николая Мочалина, всё ещё не идёт речи о поддержке строительной отрасли. — Власть не интересует ситуация в строительной отрасли, а сегодня она на глазах погибает — не просто развивать строительную отрасль, её сохранить уже невозможно, — негодовал депутат. Ситуация осложняется ещё и со стороны законодательства. За последние 3 года в один только 214-ФЗ, регулирующий отношения застройщиков с дольщиками, по подсчётам Ивана Шмидта, внесено 23 изменения. Очередные поправки Госдума, в который раз игнорируя профессиональное сообщество, приняла на прошлой неделе. С 1 июля следующего года на строительство за счёт банков или на собственные средства должны перейти абсолютно все стройки — исключение составят только дома в высокой степени готовности. Переходного периода, в расчёте на который многие новосибирские застройщики массово получали разрешения на строительства, не будет. И привлекать деньги дольщиков, которые тут же можно будет направить на строительство, они уже не смогут. — Перевод с 1 июля всех проектов на счета эскроу практически невозможен по многим причинам, — заметил руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко. — Те проекты, которые уже начаты и частично проданы дольщикам, банки просто не возьмут на обслуживание. Мы столкнёмся с ситуацией, когда дома начаты, часть квартир продана, финансирование практически полностью запрещено, а средства застройщика уже вложены в стройку. Это готовые долгострои. Фактически застройщики за полгода должны либо распродать квартиры в строящихся домах, либо суметь наладить работу с банками, рассуждает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Второй путь будет возможен только для крупных игроков либо тех, у кого есть давние и устойчивые связи с каким-либо банком. Поэтому большинство компаний вынуждены будут пойти по первому пути, причем с перспективой того, что дальше они вообще не смогут работать на этом рынке, — объяснила Ермолаева. По словам председателя РДКС и руководителя компании «Первый строительный фонд» Майиса Мамедова, ежегодный финансовый оборот строительной отрасли региона составляет порядка 60 млрд рублей — теперь эту сумму застройщики должны получить от банков. Сбербанк, рассказал зампредседателя Сибирского банка Игорь Безматерных, в 2018 году профинансировал 33 проекта на сумму всего 7 млрд рублей. По мнению управляющей банковским бизнесом группы «Открытие» в Новосибирской области Ирины Демчук, 60 млрд — реальные деньги, совместно банки с задачей справятся. Проблема в качестве заёмщиков. Заёмщики же сегодня, кажется, пребывают в состоянии лёгкой паники — и даже не скрывают, открыто говоря об этом на встречах и совещаниях. 18 декабря стало известно, что ЦБ РФ исключил компанию «Респект», которая страховала 80% строек в стране и половину застройщиков Новосибирска, из перечня страховщиков строительства. По информации главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, сейчас под угрозой оказались 289 строящихся домов или около 2,7 млн кв. м жилья — два годовых плана по вводу были застрахованы именно «Респектом». Квартиры в этих домах с 18 декабря не продаются — до тех пор, пока застройщики не перестрахуют риски в Фонде защиты прав дольщиков. Когда это будет, пока непонятно, говорит Александр Савельев, потому что этот вопрос даже не проработан пока законодательством. По мнению руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд» Григория Якобсона, ситуация стабилизируется не раньше, чем в феврале следующего года. За этот срок строительный рынок может серьёзно покачнуться. При нестабильности экономики опасение вызывает и повышение НДС. Хотя оно не касается напрямую цен на жильё, зато сказывается на себестоимости строительства, которая уже влияет на цены для покупателя: по самым оптимистичным оценкам, они могут повыситься на 6–10%. Если добавить сюда обсуждаемое увеличение страховых отчислений застройщиков и их затраты на обслуживание теперь обязательных кредитов, цены на квартиры в новых проектах вырастут в среднем на 20%, — и это ещё оптимистичные прогнозы, считают участники рынка. — Все происходящее в последний год в строительной отрасли похоже на квест «Как угробить работающую отрасль в рекордно короткие сроки», — обеспокоенно заметила Елена Ермолаева. Ирина Демчук же считает, что цель у правительства другая. — Если даже вернуться на 100 лет назад в дореволюционную Россию или взять зарубежный опыт, то это рентные дома, — отметила она. — Для России это новый этап, это глобальная перестройка рынка. И я выскажу свою точку зрения: в течение 5 лет мы к этому будем приходить совместно со строительной отраслью.
