Рынок недвижимости-2019: прогнозы и перспективы

Невзирая на довольно пессимистичные прогнозы на рынке строящейся недвижимости в начале 2018 года, эксперты, принимавшие участие в круглом столе газеты «Аргументы и Факты», считают уходящий год более чем успешным. Однако проявляют сдержанность в отношении прогнозов для наступающего года. Экспертами выступили: Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования ПАО «Банк «Санкт-Петербург»;Данила Селиверстов, начальник PR-отдела компании «Лидер Групп»;Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», руководитель Жилищной программы «Переезжаем в Петербург»;Николай Иордан, управляющий проектами Becar Asset Management Group;Владимир Прохоров, инженер службы заказчика компании «Дальпитерстрой». 5 фактов о годе уходящем Факт первый. По итогам периода с января по ноябрь 2018-го, вывод на рынок новых проектов показал прирост в 15%. По мнению экспертов, спрос на строящееся жилье во второй половине 2018 года превысил даже самые смелые прогнозы. Застройщики утверждают, что продажи выросли примерно на 30-40% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Причем покупатели предпочитают приобретать жилье на начальной стадии строительства. Факт второй. Повышенному спросу в немалой степени способствовало понижение процентной ставки, которая, по словам Антона Комарова, заместителя руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург», в среднем составила 9,41%. Часть покупателей воспользовалась этим для покупки инвестиционной недвижимости, многие – для улучшения жилищных условий. Факт третий. Если еще года два назад петербуржцы стремились вкладывать средства в студии, то в этом году спросом пользовались двух,-трехкомнатные квартиры. Недорогие однокомнатные квартиры разбирались еще на стадии котлована. При этом, по мнению Николая Лаврова, вице-президента ГК «АРИН», найти «однушку» по цене 3 млн рублей в конце года стало невозможно. Что касается цен, то в течение всего 2018 года они демонстрировали плавный рост. В январе средняя цена кв.м. в новостройке составляла 100, 903 руб./кв.м, а в декабре текущего года стоимость превысила 105 руб./кв.м. Факт четвертый. Еще одним знаковым моментом уходящего 2018 года стал интерес горожан к приобретению апартаментов. «Если несколько лет назад апартаменты для многих были непонятным объектом недвижимости, то сегодня мы наблюдаем неуклонный рост числа покупателей. Это значит, что часть инвесторов переключило внимание с жилой недвижимости на коммерческую», - говорит Николай Иордан, управляющий проектами Becar Asset Management Group. Только за первый квартал 2018 года в Петербурге купили в 1,5 раза больше апартаментов, чем за аналогичный период прошлого года. Способствует этому и локация: отели строятся в центре города и прилегающих к нему районах в максимальной близости от метро. Факт пятый. Факт пятый. Покупатели становятся все более требовательными. По словам Владимира Прохорова, представителя компании «Дальпитерстрой», петербуржцы в 2018 году обращают внимание не только на планировки и на локацию. Все бОльшую роль играет роль качества окружающих территорий, наличие школ, детских садов, транспортной доступности. Этот факт напрямую связан с тем, что спрос на пригородные новостройки падает. На это, в том числе, указывает стагнация средней цены за квадратный метр: почти два года она составляет 68 тыс. рублей. При наличии доступной ипотеки петербуржцы предпочитают квартиру в спальном районе в черте города с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Застройщики повышают привлекательно района, активно развивая социальную составляющую. Например, в Шушарах «Дальпитерстрой» построил 3 детских сада, школа, медицинские учреждения, в ближайшее время начнется строительство еще 2 ДОУ и 2 школ. Что год грядущий нам готовит? Значимым фактором, подстегивающим к покупке «здесь и сейчас», послужило ожидание отмены долевого строительства, которое произойдет с 1 июля будущего года. Очевидно, что по мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра. Связано это с тем, что согласно изменениям, уже во второй половине 2019 года застройщики будут возводить дома за свой счет, либо с использованием проектного финансирования, которым в Петербурге профессионально занимаются всего несколько банков, среди которых банк «Санкт-Петербург». Соответственно, продаваться квартиры в доме будут по рыночной цене, без учета стадий строительства. Очевидно, что небольшие застройщики вряд ли смогут нести столь серьезную финансовую нагрузку и вынуждены будут либо уйти с рынка, либо объединиться. Риск банкротств строительных компаний также существенно возрастает. Кроме того, согласно новым правилам, строительная организация сможет привлекать взносы дольщиков, но использовать их сможет лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Расчеты будут вестись при помощи эскроу-счетов. Надо отдать должное, дальновидные банки и застройщики уже сейчас пробуют новую схему взаиморасчетов, чтобы быть готовым к нововведениям. Преимущества у новой системы тоже есть, главное из них – более высокий уровень защиты прав покупателей. В теории, после полного перехода на модель проектного финансирования будет полностью устранена проблема обманутых дольщиков. Минус, по мнению экспертов, заключается в неминуемом повышении финансовой нагрузки на застройщика, что скажется на ценах на недвижимость, которые будут расти. Поэтому тем, кто хочет купить жилье по относительно невысокой цене, стоит обратить внимание на проекты тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство в 2018 - начале 2019 года. При этом нужно выбирать надежную строительную компанию, которая следует всем правилам долевого строительства, особенно вступившим в силу в начале 2018 года. Мнение эксперта: Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования ПАО «Банк «Санкт-Петербург»: - На мой взгляд, сейчас наиболее удобный момент для того, чтобы взять ипотечный кредит. Не секрет, что с 17 декабря уже повысилась ключевая ставка Центрального Банка России, и новая волна увеличения ставок банками может начаться уже в январе будущего года, поэтому если Вы задумывались о покупке жилья в ипотеку, то самое время сделать это сейчас! Тем более, можно воспользоваться предновогодними акциями. Так, Банк «Санкт-Петербург» при покупке квартиры на первичном рынке у ряда застройщиков-партнеров банка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в предновогодний период предоставляет кредит по сниженной ставке. Специальная ставка действует также при покупке недвижимости на вторичном рынке у застройщиков, участвующих в акции. Подробные условия акции читайте здесь. Клиентам, приобретающим недвижимость на вторичном рынке у физических лиц, при подписании кредитного договора в период до 31.01.2019 так же есть возможность получить ипотечный кредит по сниженной ставке. В банке разработаны ипотечные программы на первичное, вторичное жилье, коммерческую недвижимость, апартаменты и машино-места. Кроме того, в Банке «Санкт-Петербург» существует такая опция, как «ипотека по паспорту». Подробности на сайте банка. Она доступна для ряда стандартных ипотечных программ Банка и позволяет подать заявку на кредит без предоставления документов, подтверждающих занятость и доход.