Бумажные кварталы
Осень 2018 года удивила покупателей недвижимости большим объемом нового предложения. На рынок вышло 30 жилых комплексов, увеличив собой и без того немалое количество находящихся в продаже новостроек. Но если присмотреться, становится понятно, что изрядной части предлагаемых ЖК пока что просто не существует. Буквально — нет ничего, даже котлована.
Как подсчитали в компании «БЕСТ-Новострой», к предложению, существующему только на уровне идеи, относятся 15 из 30 выведенных осенью в продажу новостроек. А еще 10, кстати, находятся как раз на этапе котлована. То есть пощупать или хотя бы посмотреть в реале можно только на пять из 30 ЖК, поступивших в продажу осенью. «Лента.ру» разбирается в причинах явления, а заодно и в том, насколько рискованно вкладываться в «бумажные» проекты.
Собственно, причины как раз на поверхности. Об этом говорят и в «БЕСТ-Новострой»: «Девелоперы торопятся получить разрешение на строительство и запустить свои проекты до вступления в силу изменений в сфере долевого строительства и перехода на проектное финансирование», — комментирует председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова. В этом случае застройщики получают возможность строить по старинке — с привлечением денег дольщиков.
Масштаб явления
Поскольку старые правила для застройщиков и привычнее, и удобнее, и выгоднее, вскочить в последний вагон постарались очень многие. «За первые шесть месяцев 2018 года в Москве было выдано разрешений на строительство 17,7 миллиона квадратных метров жилья», — рассказывает Татьяна Подкидышева, директор по продажам департамента новостроек компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», уточняя, что пока большинство этих проектов придерживается, дабы не обрушить рынок.
«Если бы застройщики одновременно вывели в продажу даже небольшую часть этого объема, произошло бы сильное перенасыщение», — поясняет эксперт.
«Основной выход “бумажных” проектов еще впереди, — говорит и Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Его пик придется на май-июнь 2019 года. Дело в том, что поправки в 214-ФЗ предполагают переход на эскроу-счета для тех застройщиков, в проектах которых первый ДДУ не был зарегистрирован до 1 июля 2019 года». Поэтому, прогнозирует эксперт, за пару месяцев до «дня Х» многие застройщики резко оживятся.
«Для начала продаж застройщику не требуется наличие фактических работ на строительной площадке. Достаточно только разрешительных документов. Поэтому выход “бумажных” проектов — это, в первую очередь, способ для застройщика остаться в старых правовых реалиях, хотя бы на некоторый срок».
«Проектов, на которые получена разрешительная документация, но продажи еще не начаты, очень много, в ближайшем будущем нас ожидает дальнейшее пополнение рынка», — соглашается и Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», добавляя, что средняя цена квадратного метра в «бумажных новостройках обычно примерно на 11 процентов ниже среднерыночного уровня.
Скидочку сделаете?
Кстати, «бумажный проект» «бумажному проекту» рознь. Как говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, встречаются как ситуации, когда у проекта есть все документы, но стройка еще не началась (таких большинство), так и ситуации, когда проект существует только на бумаге, вдобавок у застройщика нет и документов, позволяющих начать продажи.
«Если у проекта ничего еще нет: не получено разрешение на строительство и не зарегистрирован первый ДДУ, формально продавать его нельзя, — разъясняет эксперт. — Иногда застройщики начинают “закрытые” продажи или записывают клиентов на предварительное бронирование. А уже после официального открытия продаж оформляют сделки. Если бронирование бесплатно для покупателя, он не потеряет ничего, кроме времени. Для покупателя это возможность зафиксировать цены старта, а для продавца — оценить спрос и скорректировать ценообразование».
То есть оба варианта, в принципе, никакого криминала из себя не представляют (если сделка заключается после получения застройщиком соответствующих документов).
Разумеется, покупка квартиры на начальном этапе — хороший вариант для экономных. И для инвесторов, которые охотно приобретают жилье по минимальной стоимости, наблюдая потом, как актив растет в цене (если, конечно, рынок не обрушит очередной кризис).
«В целом, от нулевого этапа строительства до завершающей стадии цены на квартиры в новостройке вырастают до 30 процентов — конкретная цифра зависит от объекта», — говорит Татьяна Подкидышева.
«Рост цен, как правило, начинается с ростом этажности, то есть с выходом из земли, — рассказывает Михаил Смирнов, генеральный директор ЗАО «Башня Федерация». — В зависимости от площади жилые проекты реализуются в среднем от полутора до трех лет с момента получения документов на строительство и до ввода в эксплуатацию. Средний показатель — 2 года, из которых стадия котлована занимает от 2 до 4 месяцев (если проект не предполагает затратных по времени и ресурсам земляных работ — например, строительства подземного паркинга)».
Приобретая квартиру на бумажном этапе, покупатель вправе ожидать еще большей скидки, чем на котловане, говорит Павел Брызгалов: «Размер дополнительного дисконта (обычно в пределах 5-10 процентов) зависит от стратегии продавца: раскрученности локации, потребности застройщика в деньгах, привлечения внимания к проекту».
«Приобретая жилье в новостройке на ”бумажной” стадии, вы получаете самую низкую цену, насколько это возможно», — говорит и Мария Литинецкая, уточняя, впрочем, что это не просто плата за долгое ожидание.
Оборотная сторона
Есть и другие риски. «Шанс нарваться на долгострой при выборе проекта, строительство по которому даже не было начато, конечно же, выше, чем приобретение жилья в новостройке хотя бы на котловане, — рассказывает Литинецкая. — Дело в том, что “бумажные” проекты порой появляются в результате форсирования застройщиком событий (как в случае с поправками в 214-ФЗ). Выход в продажу раньше запланированного срока меняет экономику проекта. Но когда зарегистрирован первый договор, ничто не мешает девелоперу временно приостановить продажи. Сроки реализации проекта ограничены в первую очередь разрешением на строительство». Поэтому вполне может быть, что «бумажные» проекты на первом этапе будут продаваться не в полном объеме, а их строительство продлится дольше обычного.
«Сейчас рынок недвижимости в переходном периоде, такие периоды всегда характеризуются повышенными рисками. И риски приобретения жилья в проекте на начальном этапе сегодня гораздо выше возможной выгоды, — считает Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам. — Даже среди устоявшихся игроков сохраняется высокий уровень неопределенности в текущих условиях. Да, застройщики подготовили себе подушку безопасности в виде максимального количества полученных разрешений на строительство. Но после введения поправок уже возросло количество предложений о продаже земельных участков от застройщиков. То есть уже началось бегство с рынка некрупных игроков».
Да и без учета этой (возможно, предкризисной) симптоматики у покупки жилья на бумажном этапе есть нюанс, о котором надо знать. Покупатель не может рассчитывать на заемные средства: банки аккредитуют новостройку, когда построено не менее трех этажей. Так что никакой ипотеки, только стопроцентная оплата, только хардкор.
Впрочем, и застройщик на бумажном этапе может «куковать» без кредитов — это как раз стимулирует его давать хорошие скидки первым покупателям. «Многие кредиторы не выдают проектного финансирования, не видя реальных темпов продаж, — разъясняет Мария Литинецкая. — Поэтому девелоперы заинтересованы в получении “живых” денег дольщиков на самом начальном этапе».
«”Бумажные” проекты были всегда, — резюмирует Павел Брызгалов. — Они определяются сутью долевого строительства: профинансировать стройку на начальном этапе за счет средств дольщиков. В этом году в 40 процентах новых проектов начались продажи до начала строительных работ».
И, судя по всему, пока рынок окончательно не перейдет на новые правила работы, поток «бумажных» проектов останется стабильным. Желающие сэкономить могут подождать мая-июня 2019-го, когда застройщики, очевидно, будут максимально сговорчивыми. Но стоит помнить: во-первых, нужна будет вся сумма, а во-вторых — теоретически, заключив до 1 июля первые ДДУ, застройщик вполне может облегченно выдохнуть и больше не торопиться ни с продажами, ни со строительством.