Старый город
Принято считать, что покупатели жилья в Москве — это в массе своей, люди 35-45 лет. В принципе, первые лет 15-20 существования рынка недвижимости так оно и было, но в последние годы этот «возрастной горизонт» заметно расширился. Один за другим застройщики стали сообщать об увеличении доли молодых — 25-30, а то и младше — покупателей. На этом фоне незамеченным остался параллельный тренд: люди старше 50 тоже все активнее занимаются своими жилищными делами.
Так, по данным исследования ФСК «Лидер» (есть в редакции «Ленты.ру»), за два года к ноябрю 2016-го доля покупателей в возрасте 50-60 лет в компании выросла более чем на 60 процентов.
«Лента.ру» расспросила застройщиков, работающих в Москве и в регионах, о том, какое жилье покупают сегодняшние пенсионеры и предпенсионеры.
«Возраст в 45-50 лет, как и за 50, — еще довольно молодой, на рынке недвижимости таких покупателей очень много, думаю, что больше 50 процентов во всех классах жилья, — говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея». — Это люди, которым в 90-е было как раз по 30, они тогда основывали свой бизнес или начинали строить карьеру, и сейчас многие находятся на пике своей успешности. У них есть взрослые дети, а у многих — еще и маленькие».
Но жилье покупатели старше 50 приобретают не только ради отселения взрослых чад или на вырост младшим — весомым мотивом в этой возрастной группе является и улучшение жилищных условий, подчеркивает эксперт. Директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина подтверждает эту тенденцию, уточняя, что причиной тому удлинившийся период экономической и социальной активности россиян.
«Сегодняшние 50- и 60-летние — активные потребители, они много путешествуют, — говорит эксперт. — Интерес к улучшению жилищных условий со стороны таких покупателей тоже заметен».
«Наше исследование “портрета” покупателя в сегменте комфорт-класса показало, что на людей в возрасте от 43 до 56 лет в продажах приходится 26 процентов. Доля покупателей в возрастном диапазоне от 57 до 70 лет составляет 10,6 процента, — рассказывает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «Бон Тон». — Еще 0,7 процента в структуре продаж формирует группа потребителей от 71 до 84 лет. Если все эти группы объединить, увидим, что общая доля составит существенные 37,3 процента».
Заметна доля покупателей пред- и просто пенсионного возраста и в сегменте малоэтажного жилья, добавляет Наталья Масютина, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет»: «В конце каждого года аналитики компании проводят опросы среди наших клиентов. Опрос 2018-го показал, что малоэтажные проекты сейчас очень востребованы среди клиентов, которые покупают квартиры для своих родителей. Доля таких сделок в наших проектах достигает 15 процентов. Но немало и покупателей в категориях 45-60 и 60+, покупающих жилье самостоятельно. В общей сложности они составляют чуть меньше трети от всех наших клиентов».
Такова ситуация в Москве и Подмосковье. В регионах же возрастная структура спроса может быть разной, отмечает Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федеральной компании «Талан»:
«В Набережных Челнах очень молодая аудитория, зрелые люди меньше меняют квартиры и более консервативны. А в Перми значительную часть покупателей составляют именно люди в возрасте 45+, — рассказывает эксперт. — В среднем по России доля клиентов 45-50 лет у нас составляет около 12 процентов, а клиентов старше 50 — не более 5-7 процентов. Но если смотреть на динамику последних пяти лет, то можно наблюдать увеличение числа покупателей 50+».
По статистике «Талан», люди пенсионного и предпенсионного возраста в регионах чаще всего переезжают в жилье меньшей площади и комнатности, но повышают при этом качество проекта. Как правило, они выбирают проекты ближе к центру, в районах с хорошей транспортной ситуацией и развитой инфраструктурой.
В Москве, говорит Елена Чегодаева, как покупатели 43-56 лет, так и клиенты в возрасте 57-70 в основном интересуются «однушками» (57,2 и 52,3 процента спроса соответственно). Среди покупателей 71-84 лет доля однокомнатных квартир достигает 61,5 процента, отмечает эксперт. Средний бюджет покупки, подчеркивает эксперт, от возраста покупателя практически не зависит — в основном, это 4,9-5 миллиона рублей для однокомнатных лотов и 6,9-7,3 — для двухкомнатных.
В то же время, как подчеркивает генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, покупатели старшего возраста чаще, чем люди до 45 лет, покупают высококлассное жилье.
«Если говорить о доле сделок в бюджете от миллиона долларов, заключаемых клиентами от 45 лет и старше, в общей структуре спроса, то по нашим данным она будет эквивалентна 60 процентам», — говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. Мотивы таких клиентов самые разные — от покупки «квартиры для пиджака» (апартаментов рядом с офисом для обитающих за городом или «точки присутствия в Москве» для живущих на две страны) до подарка детям или родителям. И, конечно, вложение средств. «В этой группе нередки инвестиционные покупки, то есть создание некого “пенсионного фонда недвижимости”, которая потом сдается в аренду», — говорит Халин.
Тенденцию подтверждает и Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
«Доля покупателей старше 45 лет в элитном и премиальном сегментах за последние годы увеличилась, — говорит Дивеева. — Часто люди около 50 лет, которые являются владельцами бизнеса, приобретают квартиры и апартаменты с целью последующей сдачи в аренду. Приобретая два-три объекта, они тем самым обеспечивают на будущее сохранение достойного уровня жизни, к которому привыкли».
Покупатели старше 50 — самые дотошные клиенты, рассказывает Дмитрий Халин: у них есть опыт покупки жилья (чаще всего это не то что не первая — даже не вторая и не третья сделка с элитным жильем), они наблюдали рынок в его развитии и не «ведутся» ни на маркетинговые уловки, за которыми нет сути, ни на посулы ненадежных застройщиков. Это консерваторы, причем консерваторы, ценящие собственности.
«Эти покупатели рождены в СССР, и квартира является для них одной из жизненных ценностей, которая должна быть у любого человека, — говорит Дмитрий Халин. — Аренда может быть для них промежуточным вариантом, то есть, в силу меняющихся жизненных обстоятельств они готовы и арендовать элитное — на короткий срок, до года, а после этого все равно предпочтут аренде покупку нового жилья».
Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» отмечает продвинутость новых взрослых покупателей.
«Год назад было проведено глубинное исследование целевых аудиторий ЖК iTower (высотный комплекс строится в Екатеринбурге и позиционируется как инновационный — прим. «Ленты.ру»), который ориентирован на молодежь поколений от X до Z. По итогам исследования четверть аудитории составили люди 45+, и довольно солидная из них часть (15,6 процента) оказались состоявшимися предпенсионерами 55+. Интерес таких покупателей виден и по сделкам и по структуре поисковых запросов: за все время с декабря 2017 года 11,5 процента — это пользователи 45-54 лет, 10,6 процента — 55 лет и старше. Мотивация покупателей 55+ нас удивила: они искали жилье не для детей, а для себя — уже имея при этом квартиру».
В ФСК «Лидер» отмечают высокий спрос (около 22 процентов) со стороны покупателей старше 50-ти в московском ЖК бизнес-класса «Рихард». И одним из основных мотивов таких покупателей в компании называют как раз улучшение жилищных условий.
Похоже, покупатели предпенсионного и пенсионного возраста теперь вовсю попадают в сферу интересов застройщиков ЖК массового спроса. А значит, необязательно быть функционером или владельцем бизнеса, чтобы в возрасте 55+ задумываться о переезде в квартиру получше.
Единственное, кажется, что мешает покупателям данной возрастной группы как следует развернуться — это слабая доступность ипотеки. Банке не слишком охотно кредитуют пенсионеров, да и приближающимся к этому возрасту клиентам норовят одобрить кредит лишь на несколько лет.
«Покупатели старше 50-ти предпочитают по возможности стопроцентную оплату, либо ипотеку на совсем небольшой срок (3-7 лет), — говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». — При этом в офис продаж они приходят с широкими возможностями, обычно обладая достаточной суммой для 70-100-процентной оплаты "двушки" 50-55 квадратных метров».
«На покупателей в возрасте от 43 до 56 лет приходится 57,5 процента ипотечных сделок, учитывая усредненные данные с 2016-го по 2018-й, — делится статистикой Елена Чегодаева. — Покупатели же в возрасте от 57 до 70 лет проводят около 29,2 процента сделок с ипотекой, а вот на продажи со стопроцентной оплатой приходится 64,1 процента. Что касается покупателей от 71 до 84 лет, со стопроцентной оплатой проводится 76,9 процента сделок».
Впрочем, как считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», и эти трудности — скорее, временные: «По нашим оценкам, новые ипотечные программы могут появиться, возможно, к весне 2019-го, и тогда мы сможем увидеть какие-то изменения доли покупателей/заемщиков в возрасте 50 лет и старше».