В погоне за низкой ставкой: когда лопнет ипотечный пузырь
Объем выданных ипотечных кредитов в России бьет рекорды – к сентябрю текущего года задолженность россиян по кредитам, полученным на покупку жилья, достигла почти 6 трлн рублей. Сдерживание ставок вкупе с повышением уровня инфляции при невысоких доходах населения, а также низкие требования к заемщикам — одни из главных рисков надувания пузыря в ипотечном кредитовании, говорят эксперты.
Кредитный водоворот
За последние три года ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снизилась на 2,73 процентных пункта. При этом доля жилищных ссуд в общем объеме активов банковского сектора по состоянию на 1 января 2018 года составила 6,4%, а в общем объеме кредитов, выданных гражданам, — 44,2%.
Как отмечает Центробанк в своем «Обзоре финансовой стабильности»,
на 1 апреля 2018 года задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 19% — отчасти потому, что процентные ставки по рублевым кредитам достигли минимальных исторических значений в 9,6%.
Главу Центробанка Эльвиру Набиуллину регулярно спрашивают о том, когда же ставки снизятся еще больше — до целевых 6-7%. В начале августа о необходимости и дальше повышать доступность ипотеки для населения говорил и премьер-министр Дмитрий Медведев — правда, он отмечал не только перспективы снижения ставок, но и важность развития рынка ипотечных ценных бумаг.
Даже без дальнейшего снижения ставок рынок ипотеки в России в последние годы демонстрирует бурный рост: если в феврале 2010 года объем ипотечного портфеля банков оценивался всего в 1 трлн рублей, то к 2016 году общая сумма задолженности по жилищным кредитам достигла 4,3 трлн рублей. За последний год рынок и вовсе пережил взрывной рост — если в сентябре 2017 года задолженность россиян по ипотеке составляла 4,8 трлн рублей, то к сентябрю этого года эта цифра подскочила почти до 6 трлн рублей.
На первый взгляд, это положительное явление: чем сильнее снижаются ставки по ипотеке, тем большее количество российских семей сможет обзавестись собственным жильем без угрозы разорения. Но есть у этого процесса и свои скрытые угрозы — особенно с учетом повышения ключевой ставки ЦБ и очередного пересмотра прогноза по годовой инфляции.
«ЦБ предполагает, что повышение ключевой ставки позволяет ограничивать инфляционные риски. То есть при сдерживании темпов инфляции банки могут снижать запас прочности по ставке долгосрочных заимствований. К ним (в сегменте физических лиц) ЦБ относит в первую очередь ипотеку. Такой сценарий имеет право на жизнь и логичен, но только в том случае, если инфляция действительно не будет разгоняться. Пока же ее прогноз в очередной раз был пересмотрен в сторону повышения: до 4% к концу текущего года. И на фоне растущей долговой нагрузки населения (около четверти доходов домохозяйства сейчас направляют на обслуживание долгов по кредитам), рост ставок является одним из ключевых рисков», — отметила в беседе с «Газетой.Ru» руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.
Тревожные симптомы
Согласно стратегии развития Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, к 2020 году ипотечный портфель российских банков должен удвоиться — задолженность россиян по ипотеке к этому моменту составит 10 трлн рублей.
Правда, эксперты не видят предпосылок для дальнейшего роста рынка столь быстрыми темпами — по крайней мере, без существенного увеличения рисков для банковской системы.
«Мы видим, что сейчас банки достаточно быстро пересматривают стандарты кредитования, ослабляя их — конкуренция растет, так как мы ожидаем замедления роста спроса. В этой связи настораживает рост доли кредитов с низким первоначальным взносом и ослабление стандартов, связанных с оценкой доходов заемщика. Пока объем накопленной задолженности относительно невелик, но нужно будет внимательно смотреть за динамикой новых выдач, качеством портфеля и стандартами кредитования», — поделился с «Газетой.Ru» опасениями старший директор отдела «Рейтинги финансовых институтов» SP Global Ratings Борис Копейкин.
Эти же проблемы беспокоят и Центробанк, однако меры, которые предпринимает регулятор, пока не дали заметных результатов. «С начала 2017 года по широкому кругу банков отмечается последовательное смягчение требований к заемщикам в ипотечном сегменте кредитования.
В течение 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% возросла с 14,0 до 42,4%, и за год в целом объем таких выдач превысил 0,8 трлн рублей. Таким образом, около 15% портфеля на 1 апреля 2018 года составляют кредиты с LTV>80%», — констатирует Банк России. LTV в данном случае — это соотношение величины основного долга к текущей справедливой стоимости предмета залога.
Ситуация не изменилась и в текущем году: в I квартале 2018 года доля вновь предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% составила почти половину выданных займов (44%). «Данный рост обусловлен желанием населения получить ипотечный кредит, пока на рынке действуют благоприятные условия по ставкам и ценам на жилье, не дожидаясь накопления большего объема средств. Также увеличение выдач с невысоким первоначальным взносом связано с лояльными требованиями многих крупных банков в части первоначального взноса (10–15%)», — пояснила «Газете.Ru» ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
И это при том, что с начала 2018 года Центробанк инициировал введение повышенных коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10–20% (150%), а со взносом менее 10% — 200%. Чем выше эти коэффициенты, тем больше он занимает в расчете достаточности капитала. Если банки не перестанут выдавать рискованные ипотечные кредиты, Центробанк намерен и дальше повышать указанные коэффициенты. Так, с 1 января 2019 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом вырастет со 150% до 200%.
Регулятор предпринимает и другие меры, которые должны ограничить риски долговой нагрузки как в необеспеченном, так и в ипотечном кредитовании. «Банк России ввел показатель долговой нагрузки физического лица. Соответствующий нормативный акт уже вступил в силу. С 1 октября 2019 года расчет показателя долговой нагрузки согласно методике Банка России будет обязателен для всех кредитных организаций», — сообщили «Газете.Ru» в пресс-службе ЦБ. Как отмечает Центробанк, при принятии решения о регулировании ипотечного кредитования будут учитываться, прежде всего, стандарты кредитования.
Повод для беспокойства
Центробанк в своем анализе текущей финансовой ситуации отмечает, что при постепенном росте доли ипотеки в активах банков риски, связанные с разницей в срочности активов и пассивов, будут усиливаться. «При такой тенденции подверженность банков процентному риску может повыситься в будущем при переходе к фазе роста уровня процентных ставок», — отмечает регулятор.
При этом угрозы возникновения «пузыря» на рынке недвижимости глава ЦБ Эльвира Набиуллина не усматривает.
«Я тут не вижу никаких признаков «пузыря», ни рисков, хотя мы за рисками обязательно смотрим, понимаем, что ипотечное кредитование — это чувствительный сегмент, и он должен развиваться безрисково», — говорила она в конце декабря 2017 года.
Эксперты, однако, полагают, что поводы для беспокойства есть, и эти негативные факторы только усугубятся при дальнейшем снижении ставок по ипотеке. «Мы видим снижение стандартов выдачи ипотеки, что при продолжении тенденции может привести к проблемам в будущем в случае падения цен на недвижимость в результате, например, кризиса», — заявил «Газете.Ru» старший директор по финансовым институтам Fitch Ratings Александр Данилов.
Риски возможного витка инфляции, финансового кризиса и накопления кредитов с низким первоначальным взносом — не исчерпывающий список проблем рынка ипотеки в России. «Еще одним фактором риска является замещение такого взноса необеспеченным потребительским кредитом (он и выступает в виде «первоначального взноса заемщика в ипотеку за счет собственных средств»). Примерно 3% заемщиков в первой половине 2018 года использовали такую схему при жилищном кредитовании. Что, следовательно, только увеличивало их долговую нагрузку (ставки по потребкредитам как правило выше, чем по ипотеке). Даже 3% являются значительной величиной, учитывая масштабы ипотечного банковского сегмента. По нашим расчетам, сейчас кредиты населению превышают 14 трлн рублей, а доля ипотечных кредитов в задолженности россиян порядка 45%», — отмечает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.