Израиль: самая дорогая земля в мире
Израиль – страна очень маленькая. Тем не менее, помимо Голанских высот и Мертвого моря, и центр страны тоже делится на совершенно разные регионы с точки зрения недвижимости. На третьем месте находится Иерусалим – город трех религий, где квартиры и дома покупают не только евреи, но и христиане, и мусульмане. Если вы думаете, что самая дорогая земля находится в Монако, и что конкуренцию ей составляет тель-авивский пляж, то это не так – они борются только за «серебряную медаль». Самая дорогая земля в мире находится в Иерусалиме и смотрит на Стену Плача. За двенадцатиметровый балкон, выходящий на Стену Плача, по одному из контрактов платили около 8 000 долларов. В месяц! На втором месте находится израильский южный город-курорт Эйлат, самое далекое от центра место. Дачи здесь можно приобрести за 200-300 тысяч евро. А основная полоса, где расположены российские дачи – это приморская линия, а именно шесть городов: Тель-Авив, и на север Герцлия, Нетания и Кейсария, а на юг Бат-Ям и Ришон Лецион. Средняя стоимость дач в Ришоне и Нетании варьируется от 800 000 до 1 200 000 евро – тут обычно речь будет идти о квартире, а не о доме. Здесь по соседству вы можете встретить актера и комика Владимира Винокура, певца Александра Розенбаума, музыканта Андрея Макаревича. В Кейсарии речь обычно идет о частных домах стоимостью от 1,5 до 2,5 миллионов евро. Здесь постоянно проживает бывший владелец российского телеканала ТВ-2 Аркадий Майофис. Знаменитый «Версальский дворец» русского олигарха Валерия Когана находится в Кейсарии – но он уже стоит, как кантон в Швейцарии. И частный дом премьер-министра Израиля Биньямина Нетаньяху тоже находится в Кейсарии. В Тель-Авиве и Герцлии, если не близко к морю, цены начинаются также от 1,5 до 2,5 миллионов евро. Квартиры на первой линии стоят от 5 до 10 миллионов евро, и это не футбольные стадионы. Цена метра - от 15 до 50 тысяч евро. Например, в старейшем тель-авивском районе Неве-Цедек теперь находится дом Романа Абрамовича. Он выкупил бывшую гостиницу Varsano примерно за 2 миллиарда рублей. Недвижимость - инвестиция Вариант 1. Для того чтобы, приезжая в Израиль несколько раз в год, можно было спокойно отдыхать в собственном доме. И тогда понятно, что локацию нужно выбирать недалеко от моря в зависимости от бюджета. И если бюджет позволяет – то лучше всего в Тель-Авиве. Вариант 2. Для выгодной инвестиции. Инвестиционная недвижимость – это как покупка акций. Тебе совершенно не важна компания, в которую ты инвестируешь. Тебе не важно: приятен ли генеральный директор, нравится ли миссия компании и то, что она производит. Все, что тебя интересует - чтобы стоимость акции росла. Точно так же с покупкой квартиры в инвестиционных целях. Роберт Чалдини в книге «Психология влияния» писал, что любит клубнику со сливками, но на рыбалку идет с червяками, хотя сам их не любит, потому что рыба по непонятным ему причинам предпочитает червяков. Если говорить про инвестиционную привлекательность, то она состоит из двух частей: удачная покупка, и хорошая сдача в аренду. Так как сдача в аренду приносит в среднем 3% кэш-флоу, то, если за счет строительства прирост капитальной стоимости не будет существенно выше этих самых 3%, то никто не будет покупать квартиры на этапе строительства. Поэтому прирост должен быть существенно выше, чем 3% в год. Мой бенчмарк - 20% за 4 года. Это меньше, чем в России, ибо строят в России быстрее. Только это в шекелях, а не в рублях. И риск потерять вложенные деньги очень низок. Но есть одна реальная проблема. Чем квартира дороже, тем меньший «выхлоп» в процентном отношении она отдает. И максимально дорогие квартиры на первой линии Тель-Авива даже 2% годовых не приносят. А маленькие квартиры в израильских «сыктывкарах» могут приносить 5%, однако в номинале это все равно будет до 1000 евро в месяц. И не стоит забывать о «правильной» локации. Прокладываются новые дороги, строятся новые станции, меняются характеры разных районов. Есть города, которые растут быстрее, чем другие. Можно попытаться угадать и приобрести недвижимость в потенциально «правильном» месте. Это и будет ваша удачная покупка. Вариант 3 – комбинированный. Приобретение дачи «для души», однако выгодной с точки зрения инвестиции. Здесь приходится думать. Первое решение: покупать квартиру на этапе застройки за несколько лет до выдачи ключей. Рост цены квартиры за счет только продвижения строительства, не за счет общего роста рынка в Израиле, может быть несколько меньше, чем в России. Повторюсь, мой бенчмарк 20% за 4 года. При этом нужно понимать, что вы не платите все 100% в первый день. То есть цена квартиры вырастет на 20% за 4 года только за счет того, что она будет достроена, а платить за нее вы будете по этапам строительства, то есть ваши деньги будут работать эффективнее, чем 5% годовых. В России в некризисные времена этот рост больше, но он происходит в рублях, а как показывает недавний опыт – рубль замечательно может за месяц просесть процентов на 10-15 по отношению к доллару, таким образом, съев половину роста, на который вы рассчитывали в течение нескольких лет. Второе возможное решение - это покупка квартиры недалеко от моря в старом доме, построенным до 1980 года, с надеждой, что через длительный период времени дом пойдет под реновацию, что в Израиле приводит к росту цен на недвижимость, а не к падению, как в Москве. Маленькие квартиры инвестиционно более выгодные, чем большие: в среднем, 3% годовых. Элитные квартиры не добираются до 2%, дешевые добираются до 5%. Почему это происходит? В элитном сегменте больше спрос на покупку, чем на аренду. Меньше спроса на аренду – меньше цена. А в эконом-сегменте у людей нет денег купить квартиру, соответственно, спрос на аренду больше. Про налоги В Израиле достаточно зрелый рынок недвижимости. Нет особых проблем с приобретением ни на вторичном, ни на первичном рынках. Правительство облагает сделки налогами, соответственно, оно заинтересовано, чтобы сделок было много. А для этого они должны проходить гладко, поэтому для продавцов и покупателей действительно создана привлекательная юридическая среда. В Израиле нет философии налогообложения основных фондов, поэтому нет налога на кадастровую стоимость актива, как, например, в Америке или Москве. Есть два вида налогов: на вход в сделку и на выход из сделки. Налог на вход не связан с прибыльностью сделки – она пока неизвестна. Налог на выход выплачивается только как процент от прибыли, если квартира продается в плюс. Коммунальные расходы в Израиле сильно отличаются от российских. Во-первых, помимо ЖКХ, которое в Израиле называется домовым комитетом, есть муниципальный сбор, который идет на освещение, вынос мусора и т.д. Во-вторых, электричество стоит раза в 3-4 дороже, чем в России. За электричество пятикомнатной квартиры израильтянин платит примерно 250 евро в месяц, за трехсотметровый офис – 2000 евро в месяц. Плюсы, минусы и риски Одним из основных плюсов приобретения недвижимости в Израиле для россиян является устойчивость израильской валюты. Если иностранец взвешивает приобретение квартир в Москве, он покупает ее за рубли. Но он продолжает мыслить в долларах или евро. И если в течение короткого времени рубль от 60 за доллар улетает до 68, понятно, что цена на квартиру этого зарубежного инвестора пропорционально не вырастет. В Израиле валютные риски, конечно, есть. Но исторически они намного меньше. Второй основной плюс - это ликвидность. Сделка купли-продажи недвижимости - это всегда куда более долгая процедура, чем просто получение денег с короткого банковского депозита. Но в Израиле продать квартиру по рыночной цене – это норма, а не исключение: предложение есть, но и спрос велик, и сделок много. Основной минус - это номинальная цена израильской недвижимости. Она не радует. Чтобы стать владельцем квартиры в прибрежной полосе Израиля, придется расстаться с крупной суммой денег. Геополитические риски тоже, конечно, со счетов никто не сбрасывает. Но опыт последних лет – и динамика роста цен на израильскую недвижимость – показывает, что с точки зрения рынка эти риски не так велики. А рынок, говорят капиталисты, всегда прав.
