Под мостом
Три месяца назад было торжественно открыто движение по мосту через Керченский пролив. Один из самых дорогих инфраструктурных проектов в истории России еще до своей реализации стал самым скандальным. Не утихают страсти вокруг переправы и сегодня — чего стоит один актер Алексей Панин, расцеловавший мост на камеру, и его коллега Михаил Ефремов, предложивший отдать ценный объект Украине (эта идея многим сильно не понравилась).
На самом деле основная функция моста, конечно, не развлекательная, а транспортно-экономическая: с его открытием финансовое положение Крыма должно было существенно улучшиться. Эксперты прогнозировали бешеный рост турпотока и столь же бешеное удорожание полуостровного жилья. Число приезжающих в регион гостей и правда увеличилось — по оценке главы Крыма Сергея Аксенова, обнародованной им же в Facebook, примерно на треть. А вот рынок недвижимости не то чтобы подвел, но...
Будет жарко
Резкое увеличение спроса и цен на жилье в Крыму летом 2018-го обещала, в частности, аналитик местного рынка жилья Ольга Печенова.
«Крымский рынок жилья лихорадило почти четыре года: с 2014-го по 2017-й цены на жилую недвижимость и спрос на нее приходили в состояние равновесия, — заявляла эксперт. — К началу 2018-го ситуация на рынке стабилизировалась. Темпы ввода жилья многократно выросли, а цены после скачка 2014-2015 годов снизились, равно как и поток покупателей, основная часть которых — граждане России. Причиной этого до сегодняшнего дня было нестабильное транспортное сообщение полуострова с материком».
С открытием движения автомобилей по Крымскому мосту, полагала Печенова, ситуация изменится. В частности, она ждала удорожания жилья на 15-20 процентов уже в июне. На официальном уровне тоже ожидали роста цен — о нем еще весной 2017-го предупреждал глава администрации Симферополя Геннадий Бахарев.
Моментально отреагировал на запуск переправы рынок аренды жилья: в начале июня средняя ставка на основных курортах Крыма выросла на 10 процентов.
«Если к началу сезона-2017 большинство городов и поселков Крыма подошли с отрицательным приростом, то к началу июня этого года курорты полуострова продемонстрировали положительную динамику, которую мы связываем с открытием Крымского моста, — отмечали эксперты портала «Мир квартир». — Ставки только начинают расти, и в июле-августе достигнут пика, увеличившись на 60-70 процентов от нынешнего уровня».
Что выросло
На рынке купли-продажи тоже зафиксирована положительная, по сравнению с показателями прошлого года, динамика. Но результаты, прямо скажем, не шокирующие. По данным ЦИАН, за год к августу 2018-го цены на вторичное жилье в Крыму выросли в среднем на 18 процентов, в новостройках увеличение составило 6 процентов. «При этом число сделок на вторичном рынке выросло на треть, а на первичном рынке — более чем в два раза, — рассказал Александр Пыпин, ведущий аналитик портала. — На вторичном рынке за период с мая по август 2018-го рост цен составил 9 процентов, то есть после ввода моста в строй он ускорился. На первичном рынке почти весь рост цен (5 процентов) пришелся на период май-август 2018 года».
Эксперты «Мира квартир» тоже заметили удорожание крымской недвижимости. «По нашим данным, в некоторых городах Крыма был скачок цен в ожидании запуска Крымского моста и сразу после этого», — сообщил Павел Луценко, генеральный директор портала. По его словам, в Ялте цена квадратного метра квартир на 15 мая была выше, чем в начале года, на 11-13 процентов (в зависимости от вида жилья — вторичное и первичное), в Севастополе — на 7 процентов, в Симферополе — на 4-5 процентов, в Евпатории — на 5-8 процентов, в Феодосии — на 2-5 процентов, в Керчи — на 4-6 процентов.
«Надо отметить, что с зимы цены выросли не только из-за моста, но и в связи с начавшимся курортным сезоном, — указывает Луценко. — Однако уже через полтора месяца после открытия моста мы фиксируем падение».
С 15 мая, по подсчетам эксперта, цены квартир показывают следующую динамику: «квадрат» новостроек в Ялте, Евпатории, Феодосии, Керчи подешевел почти на три процента, в Севастополе — на четыре. Стоимость «вторички» за тот же период в Ялте снизилась на шесть процентов, в Севастополе — на четыре, в Симферополе — на процент, в Керчи — на три, в Евпатории — на два.
Наталья Зубова, директор по маркетингу крымского комплекса апартаментов «Дипломат», вообще не заметила подорожания. «Что касается первичного рынка купли-продажи недвижимости, то в сегменте высокобюджетных проектов роста цен не наблюдается, — сообщила она «Дому». — Скорее это будет планомерный рост, который до конца года может достигнуть пяти процентов. Этому способствует не только запуск движения по Керченскому мосту, но и развитие ипотечных программ в регионе, а также дефицит нового предложения на рынке недвижимости полуострова».
Судьба Ривьеры
В целом эксперты положительно оценивают ситуацию на рынке недвижимости Крыма.
«На полуострове за последний год значительно вырос рынок новостроек, но это связано не только с запуском моста, но и со снижением уровня правовой неопределенности: завершился период перевыпуска и переоформления документации, приведения ее в соответствие с российским законодательством, период нормализации работы по ведению реестров и регистрации сделок, выдачи ипотеки, — поясняет Александр Пыпин. — Также на инвестиционную привлекательного Крыма для застройщиков повлияли масштабные вложения в регион из федерального бюджета. Уже в 2017 году было сдано на 32 процента больше квадратных метров многоквартирного жилья, чем в 2016 году, а в 2018-м может быть сдано еще больше — текущая статистика по вводу в строй опережает показатели прошлого года».
Сейчас, по данным ЦИАН, в Крыму возводят 588 тысяч «квадратов» многоквартирного жилья (включая проекты в Севастополе). Ипотечных кредитов в регионе выдается в 2,5 раза больше, чем год назад. Также в 2,5 раза выросло и число заключаемых договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
Казалось бы, при чем тут мост? На вопрос, было ли его строительство экономически оправданным, эксперты отвечают неоднозначно.
«Мост в Крым оправдывает себя если и не финансово, то с точки зрения логики — это популярное курортное направление, — говорит Павел Луценко. — Конечно, он оправдывался бы гораздо лучше, если бы проектирование было прозрачным и сметы не были бы увеличены в разы. С другой стороны, как считать доходность, когда средства вкладываются из одного кармана (государства и крупных корпораций), а возвращаются в другой — в карманы застройщиков и частных собственников жилья (при росте цен на недвижимость) и туристической инфраструктуры?».
Александр Пыпин полагает, что ответ можно будет дать лет через 30-50, не раньше. И добавляет — дальнейший заметный рост цен на жилье в Крыму маловероятен, так как новых значимых факторов для увеличения стоимости недвижимости нет.
«Интенсификация жилищного строительства и соответствующий рост объема предложения на полуострове будет также сдерживать рост цен», — обещает он.
Курортники и потенциальные переселенцы этому, естественно, рады. Но копить на крымское жилье лучше заранее, до переезда, потому что среднестатистический местный житель, по подсчетам «Мира квартир», собирает необходимую для покупки новой квартиры сумму за 13 с лишним лет — зарплаты в Крыму небольшие, а недвижимость недешевая. Дольше не копят нигде в России, даже в Москве с ее «золотыми» квартирами.