Деньги под защитой банка: как изменились правила покупки жилья
В России около 40 тыс. обманутых дольщиков, подсчитали в Генпрокуратуре. За 2017 год и первый квартал текущего года следственными органами было возбуждено более 1100 уголовных дел за преступления в сфере долевого строительства. В первом полугодии 2018 года количество проблемных объектов, покупатели квартир в которых заключили договоры долевого участия (ДДУ), увеличилось с 836 до 850 единиц. Наибольшее количество уголовных дел расследуется в Краснодарском и Красноярском краях, Калининградской, Московской и Новосибирской областях, а также в Москве и Санкт-Петербурге.
В июле 2018 года был принят закон о новой системе финансирования жилищного строительства. Его применение должно решить проблему обманутых дольщиков.
Спецсчет сохранит деньги дольщиков
Новые правила финансирования строительства жилья подразумевают, что покупатель квартиры по договору долевого участия будет платить деньги не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет в уполномоченный банк.
Название счета произошло от английского escrow account — счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением. "До момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик не будет иметь к ним доступа", — пояснил ТАСС управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Проценты на эту сумму начисляться не будут, но предполагается, что банк будет использовать эти средства для предоставления кредита застройщику на более выгодных условиях по сниженной ставке, пояснил эксперт.
На эскроу-счета предполагается распространить действие системы обязательного страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн рублей, говорит Колочинский. "Правда, эта мера оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и больших квартир, — отметил эксперт. — Так, например, в Московском регионе средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры превышает данную сумму".
Начать работать с эскроу-счетами можно уже сегодня в добровольном порядке. Застройщики, выбравшие для себя такую схему, освобождаются от части требований, например, от выплаты взносов в компенсационный фонд, отметил Колочинский.
Пока на работу через эскроу-счета перешли четыре объекта. С 1 июля 2019 года купить квартиру в новостройке можно будет только через такой спецсчет.
Каждый дом получит разрешение
По закону разрешение на строительство будет теперь выдаваться отдельно на каждый дом. Эта мера позволит уйти от "котлового метода" сбора средств дольщиков. "Ранее денежные средства поступали на один расчетный счет и использовались без каких-либо правил, и застройщик сам определял, куда направлять деньги, — рассказал глава Минстроя РФ Владимир Якушев. — И здесь крылась самая главная проблема, потому что застройщик мог выводить средства под видом хозяйственной деятельности".
Кроме того, если застройщик нарушит сроки строительства более чем на три месяца, он может потерять право на реализацию новых проектов.
Банк проконтролирует расходы компаний
Деятельность застройщиков будут контролировать банки. Они займутся сопровождением деятельности компании на всех этапах строительства.
Каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет на каждый объект и вести все расчеты только с этого счета. Кредитная организация будет следить за целевым назначением всех платежей, пояснила ТАСС председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Банк получит право останавливать проведение расчетов, если возникнет подозрение на нецелевое использование этих средств, добавила она.
Застройщик не сможет направлять на административные расходы более 10% от общей стоимости строительства. В эту сумму войдут, например, выплата зарплаты строителям, траты на аренду офиса, ЖКУ, рекламу, связь, налоговые отчисления.
Кроме того, застройщик не сможет перечислять подрядчикам в качестве аванса более 30% от проектной стоимости. Этой суммы должно хватить контрагентам на подготовку проектной документации, проведение инженерных изысканий и других работ, которые нужно сделать до начала строительства.
Требования к застройщикам будут ужесточены
В законе появилось новое понятие — "специализированный застройщик". Такая организация занимается строительством домов более трех лет и имеет опыт возведения многоквартирных домов площадью не менее 10 тыс. квадратных метров.
Эта новация может стать преградой на пути новых девелоперских компаний, считают аналитики компании "Метриум". Чтобы начать строить многоквартирный дом, инвестору придется получить контроль над компанией, то есть купить фирму, соответствующую новым требованиям.
У строителей есть время на адаптацию
Москомстройинвест не ожидает роста цен на квартиры из-за новых правил долевого строительства, сообщил глава комитета Константин Тимофеев. "В Москве задела квадратных метров по старым правилам — на пять лет. У застройщиков есть возможность пять лет по старым правилам работать и не поднимать цены на жилье", — сказал он. Тимофеев добавил, что стоимость квартир может вырасти только из-за роста цен на стройматериалы или из-за иных издержек, связанных с ростом затрат при строительстве.
Новация не приведет к шоковой реакции рынка, считает управляющий партнер "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Ведь новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года.
"Таким образом, на рынке как минимум год-полтора будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым правилам", — пояснила эксперт.
Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, говорит Литинецкая. "Нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли", — отметила она.
Между тем девелоперы говорят, что новые правила финансирования строительства домов все же могут привести к росту цен на квартиры.
"Банковское сопровождение и эскроу-счета, на которых будут храниться средства, внесенные покупателями жилья, существенно увеличивают зависимость девелоперов от банков, — объясняет Ирина Доброхотова. — Те, в свою очередь, вряд ли смогут предоставить строительной отрасли лояльные условия кредитования". А высокие ставки по кредитам взамен беспроцентных денег дольщиков увеличат расходы застройщиков и, как следствие, стоимость жилья.
"Мы прогнозируем рост цен до конца года на 5%", — сказал ТАСС директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет. После того как новые правила станут обязательными, цены вырастут еще на 15–20%, отметил он.
Можно прогнозировать удорожание объектов недвижимости примерно на 20%, согласен Андрей Колочинский. "Если раньше деньги дольщиков ничего не стоили для застройщика, то теперь придется закладывать в себестоимость дополнительные расходы на обслуживание кредитов", — аргументирует он.
Росту цен будет способствовать и укрупнение рынка, так как банковское финансирование гарантированно смогут получить только наиболее надежные и крупные девелоперы. "Снижение количества застройщиков может повлиять на сокращение объема предложения на первичном рынке, — говорит Доброхотова. — А чем меньше этот показатель, тем выше вероятность роста цен".
Соавтор нового закона о долевом строительстве, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев не исключил подачу жалоб в ФАС на застройщиков, если те будут повышать цены на квартиры, ссылаясь на изменение законодательства. "Я не вижу ни одного объективного обоснования, чтобы цены повысились. Да, приняли новый закон, но единственное, что изменилось для текущих проектов — это открытие отдельного банковского счета на каждое разрешение на строительство", — добавил Николаев.
Мария Селиванова