Высокий спрос - высокая конкуренция. Эксперты обсудили тенденции и особенности тюменского рынка недвижимости

Тюменский рынок недвижимости считается одним из самых развитых в стране и во многом уникальным благодаря здоровой конкурентной среде, относительно высокому спросу даже в условиях кризиса, а также мощной государственной поддержке строительного сектора. Это отражается и в статистических показателях, по которым Тюменская область в числе лидеров строительной сферы. Господдержка работает Как рассказал начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов ГУС Тюменской области Вадим Иванович Ряска С 2013 по 2018 годы в Тюменской области построено более 8 миллионов кв.м. жилья, в том числе 5 миллионов в Тюмени. В 2018 году ввод жилья по области составил 400 тысяч квадратных метров."В ближайшие три года уже запланирован ввод порядка 4 миллионов кв.м жилья, - сообщил он. ­- Стимулированию жилищного строительства способствуют различные региональные госпрограммы, в рамках которых предоставляется финансовая поддержка определенным категориям граждан. По этим программам на приобретение жилья с 2006 по 2017 год из бюджета области выделено порядка 56 миллиардов рублей. В результате жилищные условия улучшили около 42 тысяч семей". Программы прежде всего стимулируют приобретение жилья в новостройках, что является большим подспорьем для застройщиков. За 5 месяцев 2018 года в регистрационные органы поступило более 100 тысяч заявлений о регистрации недвижимости, это практически столько же, сколько в прошлом году, сообщил заместитель руководитель управления Росреестра по Тюменской области Вячеслав Санников. Количество заявлений о постановке объектов недвижимости на кадастровый учет выросло по сравнению с прошлым годом на 11%, а вот число заявлений на регистрацию прав собственности на 5% снизилось. При этом зарегистрировано 6174 заявления на оформление договоров долевого участия, в прошлом году их было 2847 заявлений - динамика 166,9%. "Это связано в первую очередь с последними изменениями в 214-ФЗ по использованию средств дольщиков", - отметил Санников. Директор филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Тюменской области Олег Анатольевич Шипитько добавил, что за предыдущие 4 года динамика на строительном рынке испытывала серьезную волатильность. "В 2014 году в Тюменской области введено в эксплуатацию более 654 многоквартирных дома, в 2015 году - 829, в 2016-м их было всего 129, а в 2017 году сдано всего 29 домов. Спад налицо, - говорит Шипитько. - Аналогичная картина и в индивидуальном строительстве". В 2018 году тенденция к снижению объемов строительства и сдачи объектов сохранится, отметил представитель кадастровой палаты. Свободных квартир почти не осталось Падение объемов связано с тем, что у многих компаний с наступлением кризиса возникли сложности с полечением разрещений на строительство, отмечают участники рынка. Это создало определенный дефицит на первичном рынке. У многих застройщиков не осталось свободных квартир даже в тех домах, которые еще готовятся к сдаче до конца 2018 года. По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи», генерального директора студии продаж «UP consAllt» Андрея Панасюка, первичный рынок Тюмени сейчас испытывает лучшие времена с 2015 года. "Второй квартал 2018 года по продажам превысил показатели первого на 10%. Это вызвано как законодательными изменениями, оживлением рынка, так и выгодными процентными ставками по ипотеке". Если говорить о предпочтениях покупателей, то средняя площадь продаваемых квартир не изменилась, но при этом распределение спроса стало другим. "Вырос интерес к одно- и трехкомнатным квартирам, а вот доля двухкомнатных в продажах уменьшилась, - говорит Панасюк. - Это можно объяснить и тем, что предложение по трехкомнатным квартирам стали более интересным. Если раньше многие предпочитали большую по площади двухкомнатную квартиру, то теперь за те же деньги можно взять более удобную трехкомнатную. Ну и опять доступность ипотеки играет свою роль". При этом основная застройка идет в двух районах города: в Тюменской слободе и в районе поселка Мыс. В других локациях попросту нет свободных площадей, подходящих для масштабного комплексного строительства, добавляет Андрей Панасюк. "Застройщики хорошо понимают своего покупателя, видят востребованные ниши и предлагают соответствующие условия. К этому из подстегивает и высокая конкуренция на региональном рынке", - говорит он. Ипотека стала доступнее Тезис о востребованности ипотечных продуктов подтверждает директор дирекции розничного бизнеса ПАО "Запсибкомбанк Иван Бочарников. "В 2017 году за полгода ипотеку в нашем банке взяли более 2400 человек, в этом году наблюдается небольшой рост. Хотя конкуренция со стороны федеральных банков ужесточилась, они снижают ставки", - заметил он. Ситуацию со средней стоимостью квадратного метра прояснил эксперт компании "Этажи" Александр Иванов. На протяжении последних четырех лет наблюдался и рост, и снижение, вызванное кризисом экономики. "После периода повышения цен с января 2014 по март 2015 года наступил спад, продолжавшийся до октября 2016 года и составивший в итоге 13,5%. Затем вновь цены пошли вверх, и этот тренд сохраняется по сей ден, - говорит Александр Иванов. - По итогам мая 2018 удельная цена предложения по новостройкам в Тюмени составила 57 тысяч 631 рубль за кв.м". С середины 2017 года на тюменском рынке наблюдается устойчивая положительная динамика, все компании выполняют планы продаж, констатирует директор по продажам ГК "ЭНКО" Андрей Скосырский. "Как уже было сказано, регионе проводится большая работа по поддержке различных групп населения в приобретении жилья, и это дает свои плоды. К нам приходит очень много людей с сертификатами, выданными по госпрограммам. Это серьезно стимулирует спрос. Кроме того, Тюмень входит в тройку городов с самой высокой динамикой прироста населения. Люди охотно переезжают сюда, соответственно выходят на рынок жилья", - говорит Андрей Скосырский. Сейчас у компании осталось всего 30 квартир в домах, которые будут сданы в 2018 году. Подобная ситуация у многих девелоперов, добавляет Андрей Геннадьевич. "То есть если вы сейчас что-то купите, то въехать сможете только в 2019 году или еще позже, - предостерегает он. - Это обусловлено тем, что в разгар кризиса в 2015-16 годах многие застройщики опасались брать разрешения на строительство. Сейчас мы ощущаем эффект от тех событий. Но в ближайшие годы объемы наверняка вновь начнут расти. За последний год выдано рекордное количество разрешений по всей России эти дома будут введены в эксплуатацию через 2-3 года". Цены вырастут А вот по мнению Андрея Панасюка, дефицит на рынке может привести к двум вариантам развития событий: "Либо мы действительно увидим много готового жилья, что я лично считаю маловероятным, либо произойдет краткосрочное увеличение цен, что мы уже наблюдаем, а дефицит при этом сохранится", - высказал свою точку зрения аналитик. Свой взгляд на тюменский рынок недвижимости выразил представитель федерального девелопера, пришедший в регион с амбициозными планами. Как отметил директор ООО «ТАЛАН-ТЮМЕНЬ» Дмитрий Антощенко, компания чувствует себя в Западной Сибири вполне комфортно и не ощущает никакого давления со стороны неких политических сил, которые обычно контролируют сферу недвижимости и вопрос распределения самых лакомых земельных участков. Это только подтверждает здоровую атмосферу в тюменском строительном бизнесе. В соответствии со стратегией компании мы хотим стать крупнейшим сетевым засройщиком. Сейчас мы работаем в 11 регионах, в плане до 2027 года увеличить географию присутствия до 43 регионов. В Тюмень было заходить комфортно. Когда смотришь статистику миграции, количества сделок, объемов строительства, это выглядит очень привлекательно, хотя в реальности население не так уж велико. Но по всем показателям это настоящий мегаполис. Есть сильные застройщики, интересные проекты. Мы ощутили прилив сил, понимая, что здесь надо очень тщательно прорабатывать любой проект, чтобы здесь он был успешен. В этом плане Тюмень нам очень нравится, надеюсь, мы сможем закрепиться на этом рынке. К тому же мы считаем Тюмень базой для продвижения в ХМАО и ЯНАО", - заявил Дмитрий Антощенко. Здоровая конкурентная среда Одна из особенностей тюменского рынка по сравнению с другими регионами заключается в том, что здесь никто не строит дома в чистом поле, отмечают эксперты. Хотя в некоторых городах есть микрорайоны, откуда приходится идти несколько километров до ближайшей автобусной остановки. "Здесь высокий уровень конкуренции, никто не будет покупать квартиру в поле. Строить такие дома значит однозначно прогореть. У нас был проект, когда застройщик поставил дом в центре, быстро все продал, рядом начал строить такой же и не продал ничего, потому что уже закрыл спрос на квартиры в этом районе. Элементарно не проанализировал рынок. Нужно очень тщательно планировать проекты. Поэтому в Тюмени реализуется комплексное освоение территории, когда застраивается минимум несколько гектаров, где сразу же предусмотрены объекты социальной и прочей инфраструктуры. Это и объясняет спрос на такое жилье", - говорит Андрей Панасюк