Идите морем
«Курица — не птица, Болгария — не заграница» — советская поговорка, не теряющая своей актуальности: в постсоветский период десятки тысяч российских граждан осели на болгарских курортах, купив там жилье. С годами любовь к родине Филиппа Киркорова несколько поугасла, но низкий порог входа на местный рынок недвижимости не дает ей умереть окончательно.
Село, недорого
«По данным Eurostat, по состоянию на четвертый квартал 2017-го жилье в Болгарии стоило примерно на 20 процентов дешевле, чем в третьем квартале 2008-го. Но цены уже растут: за тот же 2017-й недвижимость подорожала на 8 процентов», — говорит эксперт портала Tranio Юлия Кожевникова.
Цены на квартиры в стране роз варьируются от 800 до 3 тысяч левов (30-113 тысяч рублей) за квадратный метр, подсчитали в Tranio. Квадратный метр в Софии стоит 2- 3 тысячи (75-113 тысяч рублей), в Бургасе и Варне — 1,5-2 тысячи левов (56-75 тысяч рублей). Дешевле всего жилье в сельской местности, вдали от моря.
На портале Prian.ru минимальный ценник на болгарскую недвижимость — 2,5 тысячи евро — не за метр, а за целый дом с тремя комнатами в городе Елхово. До курортного Бургаса — почти 100 километров, или около полутора часов на машине. В базе насчитывается несколько десятков аналогичных предложений, способных составить достойную конкуренцию российским дачам на шести сотках.
«К 2015 году предложение (жилья в Болгарии — прим. «Дома») начало существенно превышать спрос. Кроме того, в России грянул кризис, и многие русские стали распродавать приобретенные ранее апартаменты, — рассказывает Данила Савченко, генеральный директор компании EVANS Russia. — Цены катастрофически упали, примерно в два раза, и те, кто продавал свою недвижимость, потеряли в среднем половину от ее изначальной стоимости. Сейчас цены стабилизировались, однако все еще можно купить квартиру с 50-процентной скидкой на первой линии, а на пятой линии студия может достаться вам всего за 15 тысяч евро».
По словам эксперта, есть вероятность, что через несколько лет цены снова вырастут, хотя такого бума, как прежде, уже не будет. Недвижимость в Болгарии интересна не только россиянам — в последнее время сюда устремились голландцы и немцы.
«Море, вкусная и дешевая еда, дешевые билеты и безвизовый въезд для граждан Евросоюза делают эту страну заведомо ликвидной», — поясняет Савченко.
«Второй год подряд стоимость недвижимости в Болгарии динамично растет. Эксперты утверждают, что увеличение цен на городское жилье достигло 16 процентов годовых. Спрос на апартаменты в Болгарии сейчас превышает предложение, поэтому можно прогнозировать, что цены на дома и квартиры продолжат увеличиваться», — соглашается с коллегой эксперт инвестиционной компании QBF Ирина Гладышева.
Полсотни за курорт
Россияне не теряют интереса к Болгарии по нескольким причинам, отмечают эксперты.
«Во-первых, эта страна достаточно привлекательна по своим климатическим особенностям, — указывает Гладышева. — В ней много русских — это тоже значимый фактор для многих наших соотечественников, которые выбирают жилье за рубежом. В-третьих, покупка апартаментов в Болгарии — это неплохой способ инвестирования капитала. Ценовой тренд позволяет надеяться, что приобретенное сегодня жилье можно будет продать через несколько лет по еще более выгодной цене. Кроме того, в Болгарии достаточно высокие арендные ставки. Сдавать коммерческие и жилые помещения особенно прибыльно в крупных городах страны, например в Софии, Пловдиве или Бургасе».
Интерес к инвестированию в зарубежную недвижимость растет на фоне падающих ставок в отечественных и иностранных банках, отмечает эксперт.
По мнению Юлии Кожевниковой, все не так радужно: если в 2014 году специалисты Tranio получали в среднем ежедневно по одной-две заявке на покупку недвижимости в Болгарии, то в 2017-2018 годах спрос на объекты в этой стране почти исчез.
«Заявок стало резко меньше в 2015 году после девальвации рубля, — говорит Кожевникова. — Тогда и клиенты, и мы перефокусировались с курортной на коммерческую недвижимость, которая приносит доход и защищает капитал от рисков на родине. В Болгарии же россияне покупали жилье преимущественно для собственного пользования».
Данила Савченко выделяет еще один важный фактор, поддерживающий спрос на болгарское жилье: Болгария является страной Евросоюза, и ее граждане имеют право на безвизовый въезд в страны Шенгенского соглашения.
«На территории Болгарии в обращении левы, а не евро, однако их курс зафиксирован, не зависит от колебания курсов валют и составляет 1,95 лева к 1 евро», — поясняет эксперт.
По его словам, первыми, еще в начале 2000-х, в Болгарии начали скупать недорогую недвижимость и тем самым стимулировать строительство дополнительных комплексов британцы. Через пять лет, когда в страну устремились россияне, цены поднялись в три-четыре раза, что позволило первопроходцам хорошо заработать на изначальных инвестициях.
«Спрос был огромный, апарт-отели возводились один за другим на первой, второй, третьей, четвертой, пятой линиях от моря, — вспоминает Савченко. — Инфраструктура Солнечного Берега не справлялась с таким потоком туристов, пляжи оказались перегружены. Поэтому на этом побережье жилье сейчас дешевле, в среднем 20-30 тысяч евро за студию в зависимости от близости к морю. На Золотых Песках ограничений на строительство больше, разрешение получить труднее, поэтому и застройка менее плотная, на пляжах меньше людей. Сейчас люди предпочитают селиться в Несебре и Царево, хотя цены тут выше: 30-40 тысяч евро за студию».
Россияне, как отмечает эксперт, обычно приобретают в Болгарии квартиры c двумя-тремя спальнями в пешей доступности от моря — так называемые морские дачи, куда можно отправить детей с бабушкой на лето.
«Заработать там сложно»
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии проста, утверждают специалисты Tranio: покупатель выбирает объект (сам или с помощью риелторов), юристы проверяют отсутствие обременений и документы, вносится задаток (как правило, 1-2 тысячи евро), подписывается договор. Затем нужно дождаться регистрации сделки в Государственном реестре недвижимого имущества (Имотен регистър).
Налог на передачу прав собственности в Болгарии составляет 3 процента от стоимости объекта. Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5 процента. Нотариальный сбор — 0,4 процента от стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01 процента. Комиссионное вознаграждение риелторской компании составляет 2-3 процента от стоимости объекта. Услуги юриста — 1 процент от суммы сделки.
Что еще нужно знать? В Болгарии жилая площадь складывается из застроенной площади (площади комнат, санузла и балкона) и рассчитывается не по внутреннему периметру стен, как в России, а по внешнему.
«Общая площадь включает жилую площадь и места общего пользования (разделенные между собственниками), к которым относятся коридор, холл и лестницы», — рассказывает Юлия Кожевникова.
При покупке жилья на первичном рынке стоит внимательно изучать документы, подчеркивает она.
«Здание считается пригодным для проживания только тогда, когда имеется Акт 16 — документ, который удостоверяет, что проведены все коммуникации, электричество, установлены окна и двери», — говорит эксперт.
«Проверяя предварительный договор, советую, во-первых, обратить внимание, указано ли в нем имя риелтора: лучше, если его обязательства перед покупателем будут задокументированы, — добавляет Ирина Гладышева. — Во-вторых, рекомендую тщательно проверить, каковы обязанности продавца согласно бумаге. Мне известны случаи, когда покупателю приходилось вносить до 90 процентов стоимости квартиры в новостройке, в то время как сдача дома серьезно задерживалась. Продавец не нес никакой ответственности перед покупателем, так как она не предполагалась договором. В-третьих, важно продумать, какой специалист подготовит документы для постановки на налоговый учет нового владельца недвижимости, поможет переоформить коммунальные платежи и так далее. Как правило, риелторы с большой неохотой берут на себя подобные обязательства».
Данила Савченко отмечает, что в Болгарии в последнее время участились случаи мошенничества с недвижимостью, и называет три главных документа, которые должны быть у застройщика: Акт №14 «О разрешении на строительство» (подтверждает, что местность и план конструкции соответствует нормам строительства, принятым в Болгарии); Акт №15 «О полном сооружении здания» и Акт №16 «Разрешение на эксплуатацию».
«Если у застройщика нет Акта №14, покупать такую недвижимость рискованно, и даже если здание возведено, пользоваться им будет запрещено, на территорию не проведут ни газ, ни свет, — предупреждает Савченко. — Застройщик может предлагать существенную скидку, убеждая покупателя, что разрешение вот-вот будет получено, однако зачастую такие дома остаются незаселенными». Деньги пострадавшему покупателю, возможно, вернут — но после длительных судебных разбирательств.
И последнее: идеальная схема эксплуатации болгарской квартиры (или дома), о которой грезят почти все покупатели, — жить в ней летом, а в остальное время сдавать в аренду — сложнореализуема.
«Жилье на курортах пользуется спросом в основном только в жаркие месяцы, пустуя большую часть года. Поэтому заработать таким образом сложно», — резюмирует Юлия Кожевникова.