Петр Исаев, Capital Group: запросы покупателей к качеству проектов выросли

Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев поделился с "Вести.Недвижимость" своим мнением об актуальных тенденциях рынка жилой недвижимости Москвы, запросах покупателей, роли девелоперов и дал прогноз развития сегмента в ближайшей перспективе. — Как бы вы охарактеризовали в целом ситуацию на столичном рынке недвижимости? — В последние несколько лет мы не наблюдали серьезных изменений на рынке недвижимости Москвы. Основу для устойчивого развития спроса заложила ипотека: все девелоперы так или иначе выстраивают свои отношения с банками, улучшают и расширяют финансовые инструменты для покупателей. Среди проектов рынка заметен качественный рост: традиционные элементы более дорогих классов проникают в проекты недорогой недвижимости. Клиент, при этом, становится все более требовательным, ведь он постепенно учится. Профессиональному девелопменту в России не больше 25 лет, но все это время покупатель учился понимать и принимать действительно качественные проекты. Рынок трансформировался - девелоперы исправляли свои ошибки от проекта к проекту. И покупатели, которые следят за этим развитием и участвуют в нем как конечные пользователи, конечно, научились сравнивать и отличать, что действительно стоит их денег, и что можно получить от девелопера дополнительно. — Какова сейчас ценовая политика девелоперов, по вашим наблюдениям? — Цены относительно стабильны: от нулевого цикла до окончания строительства фиксируется естественный рост цены квадратного метра в среднем на уровне 25%-30%. Это тот разбег, который используется некоторыми покупателями, руководствующимися инвестиционной привлекательностью объекта. Времена сверхприбыли прошли: девелоперы учатся работать в условиях относительно низкой маржинальности. Поэтому недвижимость уже не так интересна так называемым first-time девелоперам: в сегменте остаются только профессиональные игроки с опытом и сбалансированным портфелем. — Вызвал ли кризис на рынке банкротства девелоперов, работающих в различных сегментах — от массового до элитного? Следует ли их ожидать в ближайшем будущем? — Я бы не говорил, что поглощение ряда игроков — это следствие только кризиса. С финансовой точки зрения экономическая глобализация происходит во всех бизнесах. Как я уже отметил, рынок трансформируется от экстрамаржинального до нормального в последние 8-10 лет. Предпосылок для роста маржи девелоперов сегодня по сути нет. Следовательно, работать в текущих условиях могут только те игроки, которые понимают – цена ошибки очень высока. Непрофессиональные девелоперы в этих условиях вынуждены быть поглощенными более крупными структурами. — Появились ли в результате кризисных явлений какие-то новые тенденции, например, в массовых сегментах или в элитном? — Новых покупателей и новых денег на рынке сейчас нет. Жилье продолжает строиться, но при этом заставить человека купить квартиру может только одно: она должна быть лучше той, которой он уже владеет, в которой он живет. С учетом того, что цикл владения недвижимостью сокращается и сейчас составляет 7-10 лет, а в будущем, по нашим оценкам, сократится до 5-7 лет, те вторичные квартиры, о которых мы говорим сегодня, экспонировались на рынке первичной недвижимости не так давно. Именно это и способствует качественному росту проектов во всех сегментах. Деление рынка по классам не изменилось, но наполнение проектов и запросы покупателей к их качеству существенно выросли. Сегодня в комфорт-классе уже нормой являются дворы без машин, огороженная территория, благоустройство, место для консьержа, велосипедов и колясок. Мотивирующим фактором для покупателя улучшить свои условия жизни стали ипотечные инструменты, которые объективно сегодня наиболее привлекательны за всю историю ипотеки в России. Все это в комплексе формирует рынок покупателя и влияет на подход девелопера. В элитном сегменте изменения внутри проектов скорее относятся к планировочным решениям, так как локация и эксклюзивная авторская архитектура всегда были характерны для этого рынка. Из последних трендов, в частности, мы отмечаем интерес покупателей к обязательному наличию просторных гардеробных комнат в квартирах. — Как долго у покупателей сохранится мода на небольшие квартиры? И есть ли шансы у жилья от 100 квадратных метров когда-нибудь вернуться к докризисным показателям? — На этот вопрос влияют два разнонаправленных глобальных тренда. Первый – большое количество людей становятся самозанятыми или выбирают удаленную работу, и им важно воспринимать свою квартиру как место, где они проводят больше времени. Это значит, что жилье должно стать мультифункциональным и получить дополнительную площадь. Кроме того, в человеческих отношениях возрастает культура и роль дома: домашние встречи с друзьями, так называемые "квартирники", постепенно вытесняют вечера в ресторанах, которые уже ничем не могут удивить. Второй фактор влияния – отсутствие "свободных" денег у покупателей. Восстановить спрос на уровне докризисных показателей в пользу больших квартир получится либо если у людей начнет увеличиваться доход, либо если финансовые инструменты позволят их покупать. Цены снижаться не будут. Если доход при использовании финансового инструмента позволит покупателю, скажем, приобрести не 60 кв. м, а 120 кв. м — тогда можно будет говорить о восстановлении. Но в долгосрочной перспективе 15 лет нам как девелоперам очевидно: у определённой аудитории снижается интерес к владению недвижимостью в принципе, и бизнес уже сейчас формирует проекты, отражающие концепции недвижимости будущего – в частности, сервисные апартаменты. Таким образом, появляются на рынке гибридные проекты – где многофункциональность внутри одного здания отражается уже в форматах недвижимости для проживания постоянного и временного. Девелоперы работают над тем, что снизить стресс для покупателей от процесса покупки квартиры. Это важно. Собственно, одним из таких "антистрессов" стала отделка квартир (доля предложения с отделкой существенно выросла)- как правило, девелоперы на ней не зарабатывают. — Когда начался кризис, то многие эксперты предрекали скорый крах элитному сегменту. Но это не произошло — почему? Помогла ипотека? — Элитный сегмент, напротив, наиболее устойчив к экономическим колебаниям. В отличие, например, от бизнеса-класса, где покупатели мигрируют либо в более дорогие классы, либо в бюджетные, в зависимости от изменения своего благосостояния. Да, доля ипотечных сделок в элит- и премиум классах растет. Банки нашли способ выдавать ипотеку собственникам бизнесов и делать это на рыночных условиях. Получается, что владельцу бизнеса с доходностью 15-25% годовых взять ипотеку под 9% финансово интереснее, чем оплатить покупку единым платежом. Как правило, такие клиенты достаточно быстро погашают свой кредит. — Каков прогноз на ближайшее будущее для московского рынка недвижимости элитной недвижимости: что его ждет во второй половине года? — Рынок элитной недвижимости в Москве продолжит развиваться по-своему, не реагируя резко на внешние события. Сегодня в этом сегменте сложились максимально благоприятные условия для покупателя – благодаря финансовым инструментам, программам от застройщиков покупать дорогое жилье в Москве сейчас удобно и выгодно. А качество проектов, их наполнение поднимают планку все выше. Дорогой сегмент в недвижимости по-прежнему остаётся трендсеттером в технологиях и концепциях.