Госдума утвердила во втором чтении поправки в закон о долевом строительстве. Уже с 1 июля этого года заработает принцип «один проект – один счет», а в 2019 году застройщики лишатся возможности строить жилье за счет средств покупателей. Вопросы у игроков рынка вызывает готовность банковской системы к новым механизмам, а также слабая покупательская способность населения.
Депутаты Госдумы приняли во втором чтении поправки в законодательство о долевом строительстве. Девелоперы потеряют возможность финансировать стройку за счет средств граждан. Изменения нацелены на то, чтобы в России перестали появляться обманутые дольщики.
«Принято решение ускорить эту реформу и в это законопроект добавить ко второму чтению те механизмы, которые позволят как можно быстрее перейти на новую систему финансирования жилищного строительства»,— сказал глава профильного комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Сегодня речь идет о двух этапах ухода от «долевки». С 1 июля 2018 года требование об обязательном банковском сопровождении будет распространяться на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до этой даты. Иными словами, девелопер будет обязан открыть банковский счет под каждое разрешение на строительство в одном уполномоченном банке.
При этом, если будет выявлено нецелевое использование средств, банк получит право приостанавливать проведение операций, тех компаний, которые будут реализовывать проекты после вступления в силу изменений.
Также новые поправки предполагают, что застройщики смогут привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства, а также под ставку не больше ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 п.п.
Также согласно новой редакции поправок строительным компаниям будет дана возможность подтверждения открытия кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства как альтернатива резервированию застройщиком на расчетном счете денежных средств 10% от проектной стоимости строительства на момент подачи проектной декларации, говорится в материалах комитета.
Пожалуй, ключевое нововведение – это переход на, так называемые, эскроу-счета. Этот механизм заработает с 1 июля текущего года. На них можно привлекать средства дольщиков, но распоряжаться ими девелопер на сможет.
«Эти деньги блокируются, и под них застройщик открывает кредитную линию в банке, финансирует застройку объекта. И лишь после того как ключи будут вручены застройщикам, с данного счета, где собраны деньги дольщиков, будет погашена кредитная линия, и, соответственно, застройщик получит прибыль»,— объяснял в ходе недавней «прямой линии с президентом» министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.
Николай Николаев отмечает, что для обеспечения защиты средств граждан при размещении на эскроу-счетах, предполагается распространить действие системы обязательного страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн рублей.
Полный переход на такие счета станет обязательным в июле 2019 года. Пока же, как пояснял «Газете.Ru» Николай Николаев, тем застройщикам, которые перейдут на эту схему сейчас, будут данным послабления по новым требованиям, а также они будут освобождены от уплаты взносов в Фонд защиты прав дольщиков.
Также ко второму чтению, по его словам, учтены все замечания, которые звучали от застройщиков в части комплексной застройки территории. Принято решение уточнить принцип «один застройщик – один проект», который был предложен в первом чтении в январе.
Участникам рынка может быть дана возможность строить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, а также договора развития застроенной территории или комплексного освоения.
«Эта уступка справедлива. Именно она наиболее активно обсуждалась отраслевым сообществом. Поправка позволит реализовывать масштабные проекты комплексного освоения территории, сохранить объемы строительства, в том числе в крупных региональных проектах», — считает Федор Сапронов, вице-президент по правовым вопросам в ГК «Инград».
«Дольщиков больше не будет совсем. С конца 2019 года – никак», — заявил председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству Леонид Казинец в разговоре с журналистами. При этом с рынка уйдет дешевый сегмент из-за невозможности продавать жилье «на котловане».
По его мнению, рынок также может столкнуться с тем, что банки быстро не перестроятся на новую систему в течение года. Дело в том, что для этого необходимо увеличить объемы проектного финансирования почти в 10 раз.
Сегодня все банки совокупно выдали на жилищное строительство кредитов на 700 млрд рублей. При этом совокупная стоимость всех строящихся домов по проектным декларациям составляет 6 трлн рублей, из которых треть – это средства, которые требуется вложить, чтобы завершить строительство домов.
Казинец также отмечает, что «сегодня банки выдают деньги в три раза дороже, чем берут у населения». «Такого не было никогда за всю новейшую историю России. Это следствие того, что нет конкуренции», — поделился мнением Казинец.
Пока непонятно как правки в законодательство о долевом строительстве отразятся на реализации задач, поставленных президентом в «майском указе». Предполагается, что объемы строительства должны вырасти до 120 млн квадратных метров в год. При том, что в последние годы сдавалось 80 миллионов «квадратов».
Некоторые участники рынка сомневаются в реалистичности этих целей, прежде всего, из-за низких темпов роста благосостояния граждан.
«Безусловно, в стране присутствует спрос на жилье в новостройках. Напомню, уровень обеспеченности жильем в России составляет 25 кв. м/чел при среднем уровне в мире 40 кв. м/чел. Однако теоретического спроса недостаточно, все упирается в реальную платежеспособность населения. Отмечу, что 60% работающих россиян уже выплачивают кредиты, при этом объем просроченной задолженности составляет 6,7%», — сказал замгендиректора по продажам ГК «Сибпромстрой» Андрей Ширяев.
Таким образом, по его словам, рост предложения на рынке новостроек в полтора раза возможен, если экономические показатели также вырастут минимум в полтора раза. Стоит отметить, что в этом году в первые четыре месяца отмечался существенный рост реальных располагаемых доходов граждан. Но в мае он сошел на нет. По данным Росстата, доходы в этом месяце выросли всего на 0,3% к аналогичному периоду прошлого года, а к апрелю этого года они и вовсе упали на 9,3%.