Региональные власти ищут механизмы реорганизации СОФЖИ
Чиновников испортил "земельный вопрос" Претензии к работе регионального оператора жилищной политики серьезные — не случайно глава региона Дмитрий Азаров в своем Послании о положении и основных направлениях социально-экономического развития Самарской области особое внимание обратил на серьезный уровень коррупции в деятельности СОФЖИ. "Первая же аудиторская проверка, назначенная нами в фонде, показала, с каким уровнем коррупционного разложения приходится иметь дело. Средства фонда тратились на приобретение участков, на которых нельзя строить, заключались договора на снос несуществующих объектов. По итогам такой работы в финансах фонда образовался кассовый разрыв в сотни миллионов рублей", — возмутился глава региона. Проведенная недавно по поручению Дмитрия Азарова аудиторская проверка под контролем экс-главы Госфинконтроля, а ныне — советника главы региона Ольги Михеевой, обнаружила в работе СОФЖИ многочисленные нарушения. Так, в центре внимания аудиторов оказалась сделка по приобретению СОФЖИ части территории завода клапанов в историческом центре Самары — на ул. Кутякова и ул. Максима Горького. В своем интервью 63.ru 19 апреля врио первого зампредседателя правительства Самарской области Виктор Кудряшов рассказал, что участок площадью 25,9 га в 2015 году был куплен фондом без рыночной оценки за 150 млн рублей, причем на средства банковского займа. На этом участке СОФЖИ планировал возвести жилье бизнес-класса. По данным аудиторской проверки, официальная рыночная оценка купленной земли была проведена только через месяц после оформления сделки. Она показала, что из-за проходящего под участком канализационного коллектора и его охранной зоны, реальная стоимость земли составляет только 89,16 млн рублей. "Никто не оспорил стоимость этой сделки. А ведь чиновник госорганизации, если он даже допустил ошибку, должен предъявить претензии к продавцу и взыскать переплаченные деньги назад", — заявил Виктор Кудряшов. По данным аудиторов, усугубляет ситуацию тот факт, что за два года, прошедших с момента заключения сделки, никаких подготовительных работ для начала строительства так и не было проведено, и из-за охранной зоны коллектора дальнейшее использование участка до сих пор под вопросом. Куда "ушла" набережная Тольятти? Немало вопросов у проверяющих вызвала история с набережной в Автозаводском районе Тольятти. Большая, свободная от застройки территория южнее ул. Спортивной до Куйбышевского водохранилища площадью 62,7 га и рыночной стоимостью 219 млн руб., привлекла внимание СОФЖИ в 2015 году. Этот земельный участок фонд — как регоператор жилищной политики — получил в собственность бесплатно. А уже в следующем 2016 г. вместе с двумя сторонними фирмами СОФЖИ выступил учредителем ООО "Прибрежный парк" с уставным капиталом 200 тыс. рублей, при этом доля СОФЖИ составила 50%. Позднее уставной капитал увеличили, и СОФЖИ вложил в него принадлежащий фонду участок земли на набережной. "А два остальных участника просто взяли в аренду у мэрии Тольятти другие участки земли и продали ООО "Прибрежный парк" за 219 млн рублей право аренды, приобретенное годом раньше в 247 раз дешевле. Формально по документам все было проведено как денежный взнос, был сделан взаимозачет. А в июле прошлого года эти два участника заявили, что они хотят выйти из общества и попросили, чтобы им отдали уже не право аренды, а конкретные 52 га земли в районе набережной Тольятти, оставив СОФЖИ 10 га для проектирования набережной. Сейчас этим вопросом также занимаются правоохранительные органы", — рассказал подробности спорной сделки Виктор Кудряшов. Как рассказала советник губернатора Самарской области, экс-руководитель Госфинконтроля Ольга Михеева, сегодня существуют конкретные юридические механизмы для того, чтобы вернуть ценные участки в государственную собственность, предъявив в рамках уголовного дела требования о возмещении ущерба. "Мэрия Тольятти имеет право организовать возврат земельных участков площадью 62,7 га. Также есть возможность признать сделку Фонда с "Прибрежным парком" недействительной и применить все последствия ничтожности сделки", — пояснила она, отметив, что работа в этом направлении сейчас активизирована. Расселение — "серебро", заем — "золото" Одна из важнейших возложенных на СОФЖИ задач — расселение ветхого жилья. И здесь в ходе аудиторской проверки выяснилось, что в некоторых случаях фонд платил собственникам старых квартир по 421 тыс. за квадратный метр. "За одну квартиру на ул. Никитинской, например, площадью 33 кв. метра, давали пять квартир общей стоимостью более 12 млн рублей. А за помещение в 39,8 "квадрата" было предоставлено три трехкомнатных квартиры общей площадью 263 кв. метров. Средняя стоимость расселяемого жилья при сделках СОФЖИ составила 109 тыс. за 1 кв. метр. Разве так можно относится к государственным деньгам?", — задает закономерный вопрос Виктор Кудряшов. При этом не всегда выделение средств из облказны на расселение ветхого жилья давало эффект. Так, в 2017 г. фонду было выделено 50 млн руб. на освобождение площадки в районе будущей застройки проекта "Пять кварталов". Однако, как заявил врио министра строительства Самарской области Александр Баландин 22 мая на заседании профильного комитета губдумы, участок там до сих пор не сформирован. "Отселение частично проведено, но участок пока не готов, и выставить на торги для привлечения инвестора его мы не можем", — признал глава облминстроя. Сам проект Народного облигационного займа и вовсе обернулся для бюджета миллионными убытками. Напомним, средства от выпуска 8,5 тыс. облигаций стоимостью по 60 тыс. руб. каждая должны были пойти на расселение исторического центра Самары и реализацию проекта застройки "Пять кварталов". Впрочем, жители области в очередь за облигациями не выстроились, и 82% ценных бумаг были выкуплены двумя местными банками, которые очень скоро потребовали от региона их досрочного возврата. В результате привлеченные средства так и не были задействованы. "Купонный доход по займу был предусмотрен в размере 13% годовых. Средства облигационного займа размещались на депозитах коммерческих банков, где ставка изменялась от 10,5% до 4,35% годовых. За период с 8 ноября 2016 года по 1 декабря 2017-го сумма начисленных процентов составила 26,677 млн рублей. А сумма выплаченного купонного дохода — 40,286 млн рублей. Таким образом, убытки СОФЖИ составили 13,6 млн рублей", — рассказала Ольга Михеева. Почетный президент Национального института профессиональных бухгалтеров, финансовых менеджеров и экономистов Дмитрий Яковенко отметил, что схема облигационного займа изначально была совершенно экономически необоснованной, а потому — обречена на провал. "Прежде чем приступать к реализации подобной масштабной схемы, необходимо было тщательно просчитать все риски", — убежден эксперт. Сделать эффективным За пять лет работы СОФЖИ финансовое состояние фонда заметно ухудшилось: чистая прибыль увеличивается, а вот "кредиторка" и "дебиторка" снижаются медленно. По данным аудиторской проверки, кредиторская задолженность по итогам девяти месяцев 2017 г. перед поставщиками составляет 324,97 млн рублей. Кроме того, на фонде "висят" привлеченные краткосрочные кредиты — 407,4 млн руб., и долгосрочные — еще 20,3 млн рублей. Долги растут: сумма привлеченных кредитов с конца 2016 г. выросла на 233,3 млн рублей. А 64% всех принадлежащих СОФЖИ участков земли — это 132,7 га балансовой стоимостью 4,8 млрд руб. — находятся в залоге у банков. Дебиторская задолженность и вовсе составляет более 1 млрд рублей. Аудиторы отметили, что почти 669 млн руб. фонд уже вряд ли сможет вернуть, поскольку 200 млн руб. из них были размещены в Волжском социальном банке, который обанкротился. В 467,1 млн руб. фонду обходится поручительство за "дочку" — Самарское ипотечное агентство, не справившееся с выплатой кредита, взятого для строительства жилого комплекса в центре Самары. Как отметил Виктор Кудряшов, операционный убыток только за последние несколько лет составил 1,8 млрд рублей. В этой ситуации СОФЖИ необходимо реорганизовать, уверены власти. "Активов, чтобы рассчитаться с кредиторами, там совсем немного. Но мы фонд не бросим, будем заниматься его финансовым оздоровлением, есть понимание как это сделать. При этом очень важно привлечь к ответственности должностных лиц, которые допустили такую ситуацию, чьи действия нанесли фонду значительный ущерб", — заявил Виктор Кудряшов. Как отметил глава региона Дмитрий Азаров, сейчас материалы на теперь уже бывших руководителей Фонда переданы в прокуратуру, ГУВД и ФСБ, в отдел по расследованию коррупционных преступлений. Перед областным минстроем стоит задача восстановить дееспособность фонда, обеспечить выполнение возложенной на него миссии. В пресс-службе Управления ФСБ России по Самарской области подтвердили получение материалов о нарушениях, в том числе в отношении экс-руководства Фонда. "Наши сотрудники сейчас ведут работу над документами, разбираются в деталях. Но о результатах проверки пока говорить рано", — прокомментировали в пресс-службе. Сейчас по заявлению региональных властей в Фонде продолжается выемка документов. Сегодня прорабатываются различные варианты переформатирования СОФЖИ. Основной сценарий реорганизации включает в себя формирование пула инвесторов, заинтересованных в освоении объектов СОФЖИ, продажу по рыночной цене тех объектов, которые были приобретены фондом на собственные средства, и возврат в публичную собственность предоставленных бесплатно неликвидных объектов. А ликвидные земельные участки, полученные СОФЖИ бесплатно или приобретенные за счет субсидий, после реорганизации будут переданы фонду. Ольга Михеева рассказала, что сейчас один из вариантов перезагрузки СОФЖИ — создание на его базе единого фонда с возможным присоединением Фонда строительства на селе. "Возможно создать новое юрлицо, перевести на него существующие обязательства и землю для реализации социальных жилищных проектов. Долгое время СОФЖИ показывал себя как эффективный оператор жилищной политики и выполнял свою роль развития институтов субсидирования, льготного ипотечного кредитования и строительства жилья эконом-класса. И наша сегодняшняя задача — сохранить все лучшее, что есть у Фонда", — прокомментировала она. Исполнительный директор СОФЖИ Сергей Кандаков подчеркнул, что несмотря на выявленные факты злоупотреблений и нарушений, с которыми сейчас разбираются правоохранительные органы, фонд остается региональным оператором жилищной политики. "В этом качестве мы продолжаем отслеживать ситуацию на рынке жилья области, проводим бесплатное информирование жителей региона о возможностях, предоставляемых государством для решения жилищного вопроса при помощи различных госпрограмм. Продолжим мы работать и в направлении развития ипотечного кредитования. Здесь роль фонда — сориентировать жителей региона в многообразии различных предложений через бесплатное консультирование. Сейчас идет активная работа по конкретизации функционала СОФЖИ. Уверен, что фонд сможет стать реальным инструментом решения задач, которые поставлены перед строительным комплексом на самом высоком уровне", — прокомментировал он. "Необходимо отдать должное фонду в решении задач региональной жилищной политики: это и расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, и работа с объектами незавершенного строительства, ну, и конечно, ипотечное кредитование. Оценивая важность социальных задач СОФЖИ, отмечу, что оздоровление как метод торможения экономического спада предприятия представляется наиболее действенным", — считает депутат Самарской губдумы, член комитета по строительству Шамиль Хисамутдинов. По мнению коммерческого директора строительной компании "Унистрой" Искандера Юсупова, региональный оператор жилищной политики может и должен решить еще немало важных задач для развития строительного рынка в Самарской области, начиная от подготовки новых площадок для строительства до создания стандартов качества новостроек. "С точки зрения застройщика приоритетными задачами регионального оператора жилищной политики должно стать создание новой качественной среды и развитие городской инфраструктуры. На уровне региона необходимо создать стандарт — свод принципов реализации жилья, которые девелоперы смогут предложить покупателям квартир класса "Стандарт" и "Комфорт". Еще одна задача, которую регоператору необходимо решать для стимулирования развития жилищного строительства — это поиск новых перспективных площадок под строительство", — сказал он. Генеральный директор ООО "ДК "Древо" Евгений Чудаев считает, что главной задачей для регионального оператора жилищной политики в Самарской области должна стать подготовка участков для квартальной застройки в исторической части Самары. "Традиционно выделяют два направления работы регоператора. Одно из них — подготовка участков для комплексного освоения новых территорий, требующая от инвестора больших начальных вложений: оформление градостроительной документации, подведение инженерной инфраструктуры и последующее выставление участка на торги. Но в Самаре уже реализуется четыре самодостаточных проекта комплексной застройки, и необходимости в новых пока нет. Для нашего региона более актуально комплексное освоение застроенных территорий, поддержка региональных властей в подготовке участков под застройку в историческом центре Самары", — отметил он.
