Новые "майские" цели: ипотека под 8% и 120 млн "квадратов" жилья в год

На этой неделе, сразу же после инаугурации, президент России Владимир Путин подписал указ о национальных целях и стратегических задачах развития страны на ближайшие шесть лет. Одна из приоритетных задач, которую предстоит решить правительству и, в частности, новому куратору строительной отрасли Виталию Мутко – добиться улучшения жилищных условий россиян и роста объемов ввод строительства. Документ размещен на сайте Кремля и уже вступил в силу. ЗАДАЧИ ПОСТАВЛЕНЫ Одна из ключевых задач, отмеченных в документе – добиться ежегодного улучшения жилищных условий не менее чем для 5 млн семей. Для этого должно строиться порядка 120 млн кв м жилья в год. Для сравнения, в прошлом году в России было введено чуть менее 80 млн кв м. жилой недвижимости. Также Путин поставил перед кабинетом министров к 2024 году обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком. Драйвером здесь должна стать ипотека, ставка по которой в ближайшие шесть лет должна опустить ниже 8%. Среди дополнительных задач, обозначенных президентом – повышение комфортности и индекса качества городской среды на 30%, сокращение количества городов с неблагоприятной средой в два раза. Путин поручил также разработать механизм, который позволял бы россиянам участвовать в формировании комфортной городской среды. Не остался в стороне и отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. В указе указывается о необходимости такого перехода, а также о совершенствовании механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг. МНЕНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ. Управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая: "Согласно соцопросам, порядка 41% россиян в 2016 году хотели бы улучшить свои жилищные условия. Между тем число сделок с новостройками в 2017 году составило только 700 тыс. единиц, то есть приобрести новое, современное, качественное жилье может менее 2% потребителей. Чтобы достичь заявленной цели по увеличению ввода жилья недостаточно только снизить ставки по ипотеке, необходимо комплексное развитие экономики страны, предполагающее развитие всех отраслей и повышение уровня жизни. Если говорить о показателе в пять млн семей, то он практически сопоставим с сегодняшними - порядка 4,8 млн человек в год. Однако, если исходить из того, что улучшение жилищных условий предполагает приобретение объекта более современного жилья, то спрос на новостройки должен ежегодно в течение ближайших шести лет возрастать примерно на 25%. Напомню, что в 2017 году прироста спроса по России вовсе не было, однако при дальнейшем снижении ипотечных ставок это возможно. Я считаю, что нам требуется более конкретный и смелый целевой показатель – 6%. Именно такую ставку по ипотеке считают для себя относительно комфортной больше половины россиян". Аналитик по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Александра Мартьянова: "В настоящий момент мы можем видеть тенденцию к увеличению объемов ввода жилья. По данным Минстроя РФ порядка 77 млн кв. м. было введено в России, из них 8 млн кв. м приходится только на Московскую область. В большинстве регионов активность девелоперов оставляет желать лучшего. Например, ввод жилья в Сибирском федеральном округе и Дальневосточном федеральном округе в прошлом году снизился на 16% и 10% соответственно по сравнению с 2016 годом, а значительная часть граждан проживает в домах, которые признаны аварийными или чье состояние близко к этому. При этом даже снижение ипотечных ставок до 7-8% не позволит большинству людей самостоятельно улучшить свои жилищные условия. Реальным инструментом, который мог бы позволить сделать это, является программа "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ" и, в частности, расселение граждан из аварийных домов. Однако, реализация этой программа очень трудоемка. Во-первых, из-за сложности процедуры признания дома аварийным. Во-вторых, из-за значительного временного лага между признанием дома таковым и реальным переселением жильцов. В такой ситуации государству нужно одновременно упростить порядок реализации этой программы и мотивировать девелоперов запускать новые проекты в регионах". Директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов: "Поставленные задачи выполнимы, но при соблюдении некоторых условий. Но при соблюдении нескольких условий. Во-первых, дальнейшее снижение ипотечной ставки. Если ипотечный платеж станет ниже 8% и продержится на низком уровне более года, на рынок выйдут семьи с меньшими уровнями доходов, это очень большая по численности группа. Во-вторых, необходимо увеличивать государственный спрос, который поможет расселиться людям, которые сами никогда не смогут купить квартиры. Программа реновации тому пример, одна она может дать до 20-30% прироста по объемам ввода жилья – это очень мощный драйвер. Также необходимо обеспечить соответствующее развитие строительной отрасли с активным применением индустриального домостроения". Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова: "Сейчас на одного жителя России приходится порядка 24 кв м жилья, это намного ниже, чем в Германии (40 кв м) или в Швеции (42 кв м). Согласно подсчетам, стратегическая потребность населения России в жилых площадях оценивается в 1,5 млрд кв. м, поэтому наращивание темпов строительства – это действительно актуальная для российского правительства задача. Теоретически объемы строительства в 120 млн кв. м ежегодно вполне осуществимы. С учетом сегодняшних технологий девелоперы имеют возможность строить одновременно много и быстро. Но для достижения этих показателей существуют ряд ограничивающих факторов. К примеру, речь идет о бюрократических препонах при подключении фактически уже построенного проекта к инженерным сетям, а также ужесточение законодательства в сфере строительства, которые приведут к неизбежному уходу с рынка многих игроков. Также важно действовать планомерно, чтобы рынок "переварил" новые объемы Было бы разумно наращивать темпы в пределах порядка 7-10 млн кв м в год в целом по стране. Это позволит сдержать уровень конкуренции и предотвратить затоваривание. В противном случае есть риск банкротства наименее благонадежных игроков, которые, не выдержав конкуренцию, уже не выполнят обязательства перед покупателями. В таком случае государству придется решать проблемы обманутых дольщиков, что совсем непростая задача".