6 советов эксперта, как зарабатывать на инвестициях в недвижимость Таиланда

Роман Гусев, директор компании «ТайИнвест»: Здравствуйте, дорогие читатели. Моя предыдущая статья на Prian.ru «Как русские зарабатывают на недвижимости в Таиланде» вызвала большой отклик. Я получил много благодарностей от читателей и немало вопросов от тех, кто попал в тяжелую ситуацию. Со многими сложными ситуациями удалось разобраться в процессе нашего общения. Многим читателям статья помогла, скажем, подковала, в вопросах приобретения недвижимости в Таиланде. И в будущем они не допустят тех ошибок, о которых я предупреждал. Надеюсь, мой опыт, которым я делюсь в сегодняшнем материале, поможет вам обойти скользкие места на тайском рынке и предостережет от совершения необдуманных инвестиций в валюте: 1. Будьте особенно осторожны со «вторичкой» Именно в этом сегменте рынка – самые широкие возможности для мошенничества. Начиная от продажи проблемной квартиры, которая заложена в банке или имеет другие обременения, и заканчивая банальным обманом по поводу характеристик объекта. Например, рядом с жилым комплексом есть большой бассейн, сад для прогулок, мини-аквапарк, одним словом, красота. Когда вы только собираетесь купить недвижимость, продавец уверяет, что вы – как собственник квартиры – сможете бесплатно пользоваться инфраструктурой. А после заключения сделки выясняется, что все окружение принадлежит соседнему комплексу. Соответственно, вам они доступны будут только за отдельную плату. В любом случае, если в душу запала именно квартира со «вторички», нет поводов от неё отказываться, просто очень и очень внимательно ее проверяйте. Если вы не эксперт рынка, то сами с такой проверкой не справитесь. Обращайтесь обязательно в риэлторскую компанию. Наша фирма с удовольствием поможет разобраться в этих вопросах: досконально изучит объект, документы и условия договора. Бумага с переговоров с пометкой от представителя застройщика о сроке завершения строительства – середина 2017 года. В договоре же прописан декабрь 2018 года. 2. Внимательно читайте договор с застройщиком Эта аксиома всей нашей жизни, а не только покупки недвижимости в Таиланде. Сколько об этом уже везде говорится, но невнимательность в этом вопросе на сегодняшний день – одна из самых распространённых ошибок. Первичный рынок прозрачнее вторичного. Здесь вы получаете информацию о проекте из первоисточника (т.е. от застройщика), смотрите документы, затем отправляетесь на объект и проверяете, соответствует ли комплекс и квартира описанию. Банальный обман, который встречается на «вторичке», здесь исключен. Впрочем, и на «первичке» есть свои моменты, на которые стоит обратить особое внимание. Неопытного инвестора могут втянуть в долгострой. Например, застройщик уже знает, что будет вынужден отложить стройку на год или два, чтобы получить необходимые разрешения. При этом ему невыгодно «замораживать» проект, при помощи недобросовестных риэлторов он продолжает привлекать деньги инвесторов на ранних стадиях строительства, создавая видимость ведущихся работ. На словах застройщик и риэлтор умалчивают об имеющихся задержках, а в договоре прописывают даты ввода в эксплуатацию, которые значительно превышают обещанные вам ранее – так что нарушений закона здесь нет. В начале моего пути в качестве инвестора в Таиланде я сам на этом обжегся. Детально обговорил с застройщиком и риэлтором все условия, внес депозиты за несколько квартир и уехал в Россию. А когда мне прислали на подпись финальный договор, с удивлением обнаружил, что сроки сдачи комплекса в эксплуатацию перенесены на полтора года. Мой риэлтор ничем не помог, лишь начал вести длительную переписку, которая не смогла отстоять мои интересы. Естественно, от сделки я отказался. Причем, депозиты мне не вернули, потому что к этому моменту я уже должен был проводить первый контрактный платеж. Конечно, можно было судиться… Но это нервотрепка, расходы на юриста… Решил оставить все, как есть. Считаю, что теми деньгами, я заплатил за бесценный опыт. 3. Всегда требуйте подробный расчёт ожидаемой доходности Когда я оцениваю перспективу инвестиций в недвижимость за рубежом, то призываю всех верить только тому, что прописано в договоре. Все остальное тщательно проверяйте. Проговоренные или прописанные в рекламном буклете 5-10-15% годовых – просто цифры, пока вам подробно не объяснили, откуда они берутся и что именно включают. Вот вам два примера из моей личной практики: В комплексе N квартиру в 36 кв. м на 6 этаже можно приобрести за 2 754 000 бат. По окончанию строительства (декабрь 2018 года) стоимость квартиры вырастет до 4 500 000 бат (цены на алогичные объекты в районе). Капитализация вложенных средств за год составит: 4 500 000 - 2 754 000 = 1 746 000 бат или чуть более 63% годовых. Жильё в комплексе продаётся с гарантированной доходностью 7% на 5 лет. Итак, посчитаем: 2 754 000 бат /100*7= 192 780 бат в год должны переводить на карту собственника, деньги с которой можно снимать в любой стране мира. Если разделить эту сумму на 12 месяцев, то получается 16 000 бат в месяц. Это стандартная сумма, которую застройщик вполне в состоянии выплатить, да ещё и сам сможет заработать. Ведь средние арендные ставки в районе составляют 25 000-30 000 бат. И есть комплекс Z. Аналогичная квартира в 36 квадратов здесь стоит уже 5 500 000 бат, но обещают гарантированную доходность в 10% и на 10 лет, включая сроки строительства. Казалось бы, заманчиво. Посчитаем: 10% годовых – это 550 000 бат в год или 45 800 бат в месяц. Эту сумму должны вам выплачивать чистыми деньгами. Кроме того 20-30% от этой суммы необходимо потратить на рекламу и обслуживание квартиры для сдачи в аренду. В итоге, чтобы выплатить вам 45 800 бат в месяц, застройщику необходимо зарабатывать минимум 60 000-65 000. Что совершенно нереально, так как мы уже упомянули, стоимость средней арендной платы, 25 000-30 000 бат в месяц. Вопрос: «откуда же застройщик берёт деньги для выплат?». 4. Всегда берите в помощники специалиста рынка Многие думают, что выгоднее напрямую обращаться к застройщику, ведь не придется платить риэлтору за посредничество. В Таиланде это не так. Здесь услуги риэлторов для покупателей бесплатны, т.к. это ложится на плечи застройщика. Более того, многие девелоперы заключают со своими постоянными партнерами – риэлторами договоры, которые позволяют нам продавать квартиры со скидками или давать еще какие-либо бонусы. Например, дополнительный телевизор или стиральную машину в подарок. Один из бонусов – наша компания дарит три года оплаты коммунальных услуг. Также к различным праздниках делаем дополнительные скидки. Например, подарим 100 000 руб. любому покупателю, приобретающему квартиру к 9 мая. Если же вы придете к застройщику напрямую, никаких особых условий не получите. Некоторые покупатели хотят схитрить. И после получения всей информации от риэлторской компании продолжают искать сайт застройщика и пытаются обратиться напрямую. Вот недавно был случай. Клиенты узнали обо мне из предыдущей статьи, обратились, общались со мной неделю, я подробно объяснял плюсы и минусы каждого комплекса, рассказывал о действующих скидках и акциях, описывал процедуру сделки и прочую интересующую их информацию. Мы даже выбрали объект, после чего они пошли к застройщику «за моей спиной», ожидая получить ещё более выгодные условия. Но вариант этот не сработал. Застройщик предложил гораздо более скромные условия покупки, чем ранее обещал я. Естественно, они вернулись ко мне и попросили помощи. После того, как клиент уже пообщался с застройщиком напрямую, мне, как и любому риэлтору, добиться для него каких-либо преференций невозможно. Но из принципа я приложил максимум усилий, и они их получили. Переписка с клиентом по поводу получения скидки Специалист, который хорошо знает рынок, поможет вам разобраться во всем многообразии предложений от застройщиков, расскажет, у кого из них были «грешки» (например, задержки объектов), определит адекватность цены квартиры, выбьет для вас скидку и рассчитает чистую доходность от сдачи в аренду. Словом, поможет совершить обдуманные инвестиции в недвижимость. По крайней мере, так должно быть, но на практике риэлторы бывают разные. Поэтому мой следующий совет… 5. Проверяйте вашего риэлтора Прежде чем начать работать со специалистом по недвижимости, его надо найти. Недвижимость в Таиланде продают самые разные люди. И далеко не все из них порядочные. Для некоторых единственная цель общения с вами – продать объект под любым предлогом. Конечно, с ходу определить, кто добросовестный, а кто нет, сложно. Но стремиться к этому надо. Если вы замечаете, что специалист отвечает на вопросы шаблонно, предлагает один и тот же вариант вне зависимости от изменения набора ваших требований, уклоняется от разговоров о недостатках комплекса, не готов на бумаге рассчитать ожидаемую доходность конкретного объекта и подтвердить её фактическими примерами, советую отказаться от его услуг. Не поддавайтесь на манипуляции, давление на жалость, уговоры… И главное, прежде чем выбрать своего помощника, проверьте все, что он вам говорит. Например, риэлтор вас уверяет, что на этой квартире вы заработаете 35 000 бат в месяц. Не поленитесь, зайдите в интернет и посмотрите на специализированных сайтах по аренде, за сколько сдаются аналогичные апартаменты в этом районе – сейчас это не проблема. 6. Сохраняйте трезвую голову – не спешите с приобретением Самая распространенная психологическая ловушка, в которую попадают многие иностранцы в Таиланде – это когда они соглашаются на сделку, пребывая в состоянии эйфории. Вы приехали в прекрасную экзотическую страну, кругом потрясающие комплексы-резорты, окруженные пальмами, со множеством бассейнов, спортивных залов, саун, баров, зон отдыха! У людей буквально «сносит голову». Возникает естественное желание приобрести кусочек этого рая. И тут появляется человек, который склоняет вас к быстрой покупке, аргументируя это тем, что «великолепный вариант вот-вот уйдет»… На этом фоне многие принимают необдуманное скоротечное решение о приобретении. Мой совет: всегда решайте вопрос с покупкой через пару недель после возвращения домой. Внимательно почитайте документы, проверьте рассказы риэлторов, в конце концов, сами для себя решите, нужно вам это или нет. Приобрести недвижимость в Таиланде вы всегда успеете. Если даже приглянувшееся жильё купят, то рядом построят другой комплекс, возможно, ещё лучше. Как говорится, что ни делается, всё к лучшему. Был случай, звонит мне одна бабушка и рассказывает, что твёрдо решила купить недвижимость у моря. Я сразу спрашиваю, а есть ли деньги? Она отвечает, что собирается продавать дачу. Сейчас договор подпишет, первый взнос сделает, а потом деньгами от дачи полностью расплатится. Я ей сразу риски объяснил. А если не успеет получить деньги до внесения следующего платежа? Тогда придётся продавать дачу за бесценок или расторгать контракт. В последнем случае уже внесённые деньги никто не вернёт. Бабушка о таких вещах не подумала, а как только всё это проговорили, она разумно решила повременить с покупкой и очень благодарила, что я не воспользовался её беспомощностью в этих вопросах. * Суперпредложение от «ТайИнвест» всем читателям этой статьи! При обращении в компанию назовите купон "PrianTai" и получите дополнительную скидку на покупку квартиры до 150 000 руб. от стоимости квартиры у застройщика. Количество купонов ограничено!