Золотой стандарт. Какие квартиры придут на смену "эконом-классу"

Какие перемены принесет на рынок недвижимости «замена» эконом-класса на «стандарт»? Sobesednik.ru опросил экспертов. Минстрой разрабатывает новые стандарты для жилья экономического класса, название которого планируется изменить на более благозвучный «стандарт-класс». «Разница большая, — утверждает глава Минстроя Михаила Ме́ня. — Некоторые застройщики за термином "эконом-класс" прячут некачественное жильё. Поэтому сегодня мы работаем над стандартами, которые нельзя будет ухудшить». По новым нормам, потолки в квартирах должны быть не меньше 2,8 м, кухни и комнаты — квадратные, а не прямоугольные пеналы, вход в подъезд — не с лесенкой, а вровень с землёй и так далее. Есть ли на самом деле смысл в разделении жилья на «эконом» и «стандарт», спросил Sobesednik.ru у экспертов. Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: — Единовременного результата от утверждения новых требований к стандартному жилью, конечно, ждать не стоит. У данного нововведения будет среднесрочный эффект, который заключается в улучшении качества жилого фонда в целом по стране. По сути, повышение минимальных требований к строительству самой бюджетной недвижимости окончательно вытеснит уже «исчезающий вид» на первичном рынке московского региона — сегмент «эконом». Сегодня в столице представлен всего один такой проект — «Некрасовка», объем предложения в котором составляет 13% от количества лотов массового сегмента и 6% предложения всего рынка жилья «старой» Москвы. Учитывая уже озвученные сегодня требования (высота потолка от 2,8 метров, подъезды на уровне земли, просторные кухни), выходит, что «стандартное» жилье будет приближено по своим характеристикам к сегодняшним новостройкам комфорт-класса. Помимо улучшения уровня жилого фонда, имеет место и маркетинговая составляющая. Ведь в сознании покупателя понятие «эконом-класс» ассоциируется скорее с низким качеством, а вот «стандарт», наоборот, говорит об определенном уровне, да еще и одобренном властями. Все это в конечном счете положительные изменения, которые весьма к месту, особенно на фоне стартовавшей в Москве программы реновации старого жилого фонда. Ведь крайне важно, чтобы на месте морально и технически устаревших пятиэтажек появилось не просто более новое, но и концептуально иное жилье уровнем выше. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: — Ранее представители власти говорили не о разделении на эконом-класс и стандартное жилье, а о замене понятия эконом-класс на понятие «стандартное» для устранения барьеров, которые возникали при переводе на иностранный язык. А понятие «стандартное жилье» используется во всем мире. На слух новый вариант — «стандартное жилье» — воспринимается более благозвучно, но на спрос это вряд ли повлияет. Приобретая квартиру, покупатель в первую очередь ориентируется на ее стоимость и свои финансовые возможности. Если в будущем для «стандартного жилья» будут разработаны специальные нормативы, то, вполне возможно, в них могут прописать использование модернизированных панельных серий, позволяющих возводить более функциональные и интересные проекты как с визуальной, так и с практической точки зрения. Какие-либо другие стандарты качества, которые могут заметно изменить облик жилья экономкласса, пока сложно предположить. Для стандартного жилья планируется разработка новых требований, которым это жилье должно соответствовать. По словам представителей власти, новые стандарты массового жилья, скорее всего, будут предполагать компоновку секций различного типа, в том числе угловых, со смещением, различной этажности, предполагать специально отведенное место под кондиционер, разнообразие пластики фасадов, различные варианты отделки фасадов, применение светопрозрачных конструкций, которые существенно меняют внешний вид домов; они отличаются от типовых старых проектов, исключают нормы по количеству квартир определенного типа (одно-, двух-, трехкомнатных) в доме, свободные или вариативные планировочные решения для квартир, устанавливают минимально допустимую норму по высоте потолков. Если принятые стандарты будут более высокими, то покупатели смогу приобрести более комфортное жилье. Генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова: — Минстрой собирается не разделить жилье на класс «эконом-» и «стандартный», а заменить один термин другим. Важно, что вместе с нововведением изменятся параметры самого бюджетного предложения, что не может не сказаться на качестве жилого фонда. До конца весны министерство совместно с ведущими архитекторами и проектировщиками планирует представить новый формат стандартного жилья, а точнее — его конкретные характеристики, которые лягут в основу минимальных требований при строительстве. По сути, застройщиков заставят продумывать концепции более качественного уровня, что может привести к уходу с рынка некоторых игроков, строящих «бетонные джунгли» без организованного общественного пространства и социальной инфраструктуры. Однако такие проекты сегодня есть шанс встретить разве что в других регионах. В Москве и Московской области девелоперы в большинстве своем уже строят жилье, которое никак нельзя назвать стандартным. Например, в нашем проекте высота потолков составляет три метра, входы в подъезды находятся на уровне земли, а высота первых этажей и мест общего пользования доходит до отметки в 5,5 метра. Поэтому от нововведения выиграют в первую очередь региональные покупатели, которые за неимением альтернативы вынуждены приобретать жилье в морально-устаревших проектах, формально считающихся новостройками. Генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин: — Установление общеобязательного стандарта для жилья массового сегмента может привести к росту себестоимости строительства. Профильный министр озвучил некоторые конкретные параметры: к примеру, высота потолков в «стандартном» жилье не должна быть ниже 2,8 м. Конечно, многие девелоперы уже давно улучшили эту качественную характеристику. К примеру, в нашем ЖК комфорт-класса «Level Амурская» потолки достигают в высоту 2,9 м, что сопоставимо с параметрами бизнес-класса. Однако далеко не все девелоперы готовы к такому переходу: на некоторых региональных рынках застройщики продолжают использовать старые типовые проекты, где высота потолков составляет 2,7 м и даже меньше. Увеличить высоту потолков — значит увеличить расход соответствующих материалов, то есть повысить себестоимость строительства. В условиях крайней ограниченности бюджетов россиян даже незначительное повышение цены может привести к снижению спроса. В совокупности жесткие стандарты качества могут сильно затруднить деятельность застройщиков и спровоцировать рост цен. Полагаю, разработка стандартов должна проходить в рамках открытой дискуссии с участием застройщиков, властей и самих потребителей. Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв: — На мой взгляд, стандарты жилья призваны определить единые (стандартизированные) требования вне зависимости от географии строительства и защитить граждан от субъективного подхода в определении характеристик для массового строительства жилья. Это поможет избежать случаев, когда предоставляется жилье низкого качества, особенно по государственным программам, которое возводится во многих регионах России. Если рынок жилья московского и санкт-петербургского региона уже перешел на более высокий уровень, то в регионах все еще преобладают устаревшие подходы к строительству. В дополнение к этому, работая в условиях низкой маржинальности, некоторые застройщики вынуждены снижать качество, чтобы создать доступный по цене продукт. К примеру, сокращается средняя площадь квартир, уменьшается площадь остекления, подбираются менее качественные инженерные системы. Едва ли виновными в таком положении дел можно объявить девелоперов — они исходят из объективных возможностей своих потребителей. Тем не менее стандарты качества, на мой взгляд, помогут провести дополнительную санацию отрасли от игроков, которые не способны давать адекватный продукт и при этом остаться на рынке. Только наиболее профессиональные и крупные игроки могут не только выдержать требования новых стандартов, но и сохранить цены на приемлемом уровне. На первом этапе конкурса на разработку стандартов примерно половину финалистов составили зарубежные архитектурные бюро. На мой взгляд, это позитивный тренд для российских покупателей жилья, так как мы начинаем интегрироваться в общемировые стандарты и использовать лучшие практики удобного и качественного жилья.