Перестройка и реновация торговых центров. ...

Недвижимость Словении в вопросах и ответах Специалисты компаний Future Real Estate, Century 21 Slovenia и Rein Group объясняют преимущества строительства новой недвижимости на месте старой и рассказывают об объектах, которые можно перестроить в торговые центры. «Недвижимость Словении в вопросах и ответах» – это консультации словенских экспертов по инвестиционным вопросам. Владимир Уваров Марио Дебелец Юра Маргедуш Почему вообще имеет смысл рассматривать реновацию? Крупные сетевые ритейлеры уже заняли все возможные позиции в крупных городах Словении и сейчас их больше интересуют регионы. В исследование компании Colliers 2015-2016 годов говорится, что наибольшую активность ритейл будет развивать в глубинке – именно там живёт и работает их целевая аудитория. И выручка в этих местах гораздо выше, чем в той же Любляне. Но крупные ритейлеры имеют свои жёсткие стандарты работы, и в провинции нет или почти нет помещений, которые им подходят. Соответственно под них надо или строить торговую точку с нуля или реконструировать её. В Словении немало локаций, нуждающихся в тех или иных торговых объектах. По моим ощущениям, более чем в 20 районах необходимо строить или реконструировать торговую точку. В чем может быть выгода реновации по сравнению со строительством «с нуля»? Во-первых, на старых, уже существующих объектах легче получить строительное разрешение для внесения изменений. Гораздо быстрее оформляются все разрешительные документы. Во-вторых, сама процедура перестройки может оказаться дешевле строительства. Ведь основные затраты приходятся на возведение несущих конструкций, а при реконструкции все эти работы уже выполнены. И, в третьих, после инвестор получает, по сути, новый объект, который не потребует ремонта в ближайшие годы, и новый, а значит тот, который будет действовать дольше, договор. Вот такими помещениями в небольших городах Словении сейчас интересуются крупные сетевые ритейлеры. Какие требования предъявляются к торговому центру в регионах? Типичный торговый центр в городе с населением 5-10 тысяч человек – это одноэтажная, каркасная постройка площадью 900-1500 кв. м. Пожалуй, единственным обязательным условием для центров такого класса является открытая парковка для клиентов. Какие помещения можно перестраивать в торговый центр? Как правило, торговые зоны возникают на месте неиспользующихся сельскохозяйственных объектов или помещений, в эксплуатации которых с нынешним функционалом никто не заинтересован . Подойдут ангары, склады. Или даже неработающие заводы, таких много в глубинке Словении. Старый сельскохозяйственный ангар, складское помещение и даже заброшенный завод могут быть переоборудованы в современный торговый центр. И расходы на такие проекты, как правило, ниже, чем при строительстве с нуля. На какой стадии проекта в него входит инвестор? Как правило, инвестор приходит в проект, когда уже проведен брокеридж, то есть найден арендатор и подготовлен проект реконструкции. Разумеется, уже получены все разрешения на строительство – этот процесс занимает до полугода. В любом случае начинать перестройку необходимо только тогда, когда ясно, кто будет арендатором на объекте, и с ним заключен долгосрочный договор. Что является гарантией безопасности сделки? Процедура выглядит так: вы выбираете предложение, изучаете его, подписываете предварительный договор, вносите задаток. Инвестор в такой сделке защищен максимально, поскольку не делает авансовые платежи. Задаток – это 10% на счёт нотариуса. Эта сумма не аванс строителю, а гарантия того, что в процессе строительства вы не откажетесь от покупки. От 3 до 8 месяцев продолжается реконструкция и только после её завершения, когда объект принят, вы переводите оставшиеся 90%, и сделка закрывается. Пример: торговая зона в городе Кочевье На фото слева – торговая зона: реновируемое помещение, ангар, предлагаемый к реновации, действующий торговый центр. На фото справа – реновируемый объект. В 50 километрах от Любляны, на юге Словении, расположен город Кочевье. В нем есть общая торговая зона, рядом с которой расположены несколько полузаброшенных зданий. В одном из них когда-то находилась игровая площадка. Она не была особо популярна у местных жителей, и центр пустовал, к тому же помещение долгое время не ремонтировали. Главной ценностью этого объекта оставалась локация. При этом само здание построено качественно, имеет хороший фундамент, и при перестройке не было необходимости вмешиваться в несущую конструкцию. То есть, в этом месте не было смысла строить что-то новое, можно было реконструировать объект. Мы осуществили весь комплекс работ. Нашли строительную компанию, провели тендер на проект перепланировки, получили разрешение на строительство. Одновременно с получением разрешения на строительство инвестор заключил договор с якорным арендатором – дискаунтером TEDi, торгующим товарами для дома. Договор заключен на 8 лет без возможности отказа от аренды. Реконструкция заняла около полугода. Инвестор же вошел в проект перед тем, как начать строительные работы. Стоимость объекта с реконструкцией составила около €750 000, доходность – около 7%. Торговое помещение в городе Кочевье после реконструкции и введения комплекса в эксплуатацию. В Кочевье сейчас готовится к реновации ещё один подобный объект, находящийся в той же торговой зоне, рядом с торговым центром Lidl, который владеет своим земельным участком. Это здание, общей площадью 600 кв. м. Здесь также уже заключен договор с якорным арендатором: после завершения ремонтных работ торговое помещение площадью 248,59 кв. м. займет дискаунтер одежды PEPCO. Сейчас инвестор может приобрести долю в проекте, купив ту часть здания, которую займет Pepco. Стоимость проекта вместе с реновацией €850 000. Доход от сдачи в аренду – €68 400 в год, окупаемость составит 12,5 лет. Наши контакты Ameriska ulica 8, 6 этаж. БЦ Kristalna Palaca. Любляна, Словения www.euro-realestate.ru Тел: +7 (800) 775-91-97, +386 64 275 188 E-mail: vu@euro-realestate.ru Skype: FUTU-RE