Существенное расхождение кадастровой стоимости сменит "явное"

Правила кадастровой оценки недвижимости по-прежнему непрозрачны: новый законопроект правительства не прибавил четкости. Летом прошлого года Конституционный суд издал постановление по возмещению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости. В рамках этого постановления КС попросил законодателей уточнить несколько вопросов: что считать существенным превышением рыночной стоимости объекта (это позволит считать завышенную цену ошибкой); как должны распределяться судебные расходы по административным делам об оспаривании определения кадастровой стоимости — другими словами, кто и сколько должен выплатить в случае, если суд признает правоту истца. В конце января 2018-го правительство внесло в профильные комитеты Госдумы законопроект, который должен был уточнить эти моменты. К 11 марта комитеты должны представить свои отзывы. Между тем юридическое сообщество уже сейчас бьет тревогу: данная новация вносит еще больше вопросов и не дает ответов на поставленные КС вопросы. Тему обсуждаем с управляющим партнером юридической компании «Юристат» Валерием Новиковым: — Какого именно разъяснения от законодателей добивался КС? — Конституционный суд ввел понятие «существенное расхождение», и требовалось разъяснить, что именно значит «существенное»: когда рыночнвя и кадастровая стоимость различаются на 10 млн рублей, на 5 млн, на 200 тысяч? В предложенном правительством варианте это положение так и не раскрыто. — О чем же тогда законопроект? — Правительство сделало акцент на распределении судебных расходов. В законопроекте написано, что, когда идет оспаривание в суде кадастровой стоимости имущества, бремя расходов несет административный ответчик. Но нужно доказать, что была совершена ошибка при определении стоимости имущества. А как это доказать, если не разъяснено, что именно надо считать ошибкой? При этом слово «существенное» (расхождение стоимости) заменено на «явное». А что такое «явное» расхождение? Получается, правительство в этом законопроекте создало еще больше пробелов, чем было. Хотя работа должна была быть, напротив, направлена на их заполнение. Результатом принятия законопроекта в данном виде будет лишь то, что административные истцы (владельцы недвижимости по данной категории дел) будут реже обращаться в суд со своими проблемами. Кстати, уже сегодня мы наблюдаем (даже по практике в нашей компании), что большинство владельцев предпочитает вовсе не обращаться в суд по вопросам оспаривания кадастровой оценки, считая это гиблым делом. В принципе, так часто и бывает. Где-то суды стоят на стороне истцов, где-то — на стороне ответчиков. И это будет происходить до тех пор, пока не появятся понятные правила игры. Между тем данный законопроект создает еще больше проблем. — То есть КС просил прописать в законе, какое расхождение между рыночной стоимостью и стоимостью, определенной по конкретному объекту, можно назвать существенным, а также четко прописать, какой из органов госвласти, причастный к утверждению ошибочной оценки, должен оплатить судебные издержки. А вместо этого документ получился еще более запутанным? — Да. В законопроекте эта норма прописана таким образом, что владелец недвижимости вполне может и не получить компенсацию за судебные расходы от органа, который утвердил результаты кадастровой стоимости, хотя суд и признает, что он прав. Это может произойти именно благодаря вот таким размытым понятиям: «явное» превышение кадастровой стоимости и «допущенная» ошибка. То есть владельцу (административному истцу) самому придется доказывать, что была допущена ошибка. И каким-то образом убеждать суд, что она «явная». Дело в том, что при неустановленном законодателями разрыве любое расхождение в оценке суд может не признать ошибкой. Он может сказать: да, расхождение присутствует, но раз речь идет о разных стоимостях — рыночной и кадастровой, ошибки нет. — Но ведь кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной? — По логике вещей — да. — И наверняка в каждом регионе есть и аналогичные дома, и особняки, и предприятия, чья рыночная цена определена достаточно честно... — В том-то и дело, что каждая оценка, хотя и опирается на стандарты, достаточно индивидуальна, и мы можем говорить лишь о средней величине. Для этого-то и нужно было законодательно уточнить, каким минимальным может быть расхождение в оценке, чтобы признать его ошибкой. — А не проще утвердить саму формулу, как должна вычисляться средняя рыночная цена, пригодная для кадастровой оценки? — Есть федеральные стандарты для оценки недвижимости. На их основе работают оценщики. Но четко прописать в законодательстве все это относительно всех помещений, земельных участков, зданий, всей недвижимости в нашей стране попросту нереально. — Правильно ли я понимаю, что власти тщательно избегают фиксирования более понятных правил игры на этом рынке? — Да. — А почему? Ведь если речь идет о компенсации судебных расходов (а она происходит лишь в случае, если суд признает, что орган, удостоверивший кадастровую оценку, допустил ошибку), то неважно, как будут распределены расходы, они все равно пойдут из местного бюджета. — Получается, так. И в этом, думаю, как раз и скрыт смысл оставить правила непрозрачными. Речь идет о суммах в среднем от 200 тысяч рублей до 500 тысяч, а иногда и выше. Это — судебные расходы на госпошлину, на представительство юристов (по ст. 55 Кодекса административного судопроизводства оно обязательно), расходы по первой инстанции, по второй, апелляции, кассация... Плюс как минимум две экспертизы оспариваемой оценки. Надо сказать, сегодня далеко не все истцы идут компенсировать эти расходы: долго, муторно, так еще и на практике обычно возвращается очень маленькая часть потраченных истцом сумм. А власти вместо того, чтобы защитить права добросовестных граждан, лишь усложняют для них ситуацию. В итоге выходит: человек обратился в суд, смог защитить свои права (добился справедливой оценки своей налоговой базы), потратился на эту защиту. Он признан правым, закон дает ему возможность получить компенсацию, но на практике тот же закон (в данном случае новый законопроект) не только позволяет виноватому уклониться от ее выплаты, но и вообще избежать того, чтобы его вина была доказана... И, судя по представленному правительством законопроекту, для властей выгодно именно такое положение дел: непрозрачные правила игры в сфере кадастровой оценки.