Ушедший год был благоприятным для российской строительной отрасли: ставки по кредитам снижались, количество сделок на рынке и их масштабы росли. На 22% вырос объем ипотечных кредитов на первичном рынке, составив по итогам года 1,4 триллиона рублей, объем привлеченных средств в долевое строительство достиг почти одного триллиона рублей, общий объем инвестиций в российскую недвижимость остался на уровне 2016 года - 4,3 миллиарда долларов, говорится в материалах рейтинговых агентств, подготовленных для "Прайма". Хотя ушедший год в целом стал для отрасли позитивным, нельзя сказать, что тренд на рост будет сохраняться и дальше, считают эксперты. Уже с середины года рынок начнет играть по новым правилам: договор долевого участия (ДДУ) фактически будет ликвидирован, что поставит девелоперов в крайне жесткие финансовые рамки, цены на жилье неминуемо будут повышены. С учетом падающих доходов населения даже в условиях низкой инфляции и снижающихся ставок рынок будет чувствовать себя не очень комфортно: построенные площади будет некому покупать, а значит, строителям нечем будет расплачиваться с кредиторами. Будущая реформа станет своего рода санацией строительного сектора: рынок очистится от мелких и средних игроков и консолидируется в руках самых крупных и устойчивых.

Итоги 2017 года

По данным Минстроя, объем ввода жилых многоквартирных домов в эксплуатацию в 2017 году составил 78,6 млн кв. м. Небольшое снижение показателя по отношению к 2016 году (около 2%) связано с вводом домов, строительство которых было начато в кризисное время (середина 2014-начало 2015 гг), говорит аналитик по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Александра Мартьянова.

"В целом прошедший год можно назвать благодатным для девелоперов. Рынок недвижимости 2017 года характеризуется высокой деловой активностью – росло и количество сделок на рынке, и их объем в денежном выражении", - говорит она.

Так, например, за период с января по ноябрь количество сделок ДДУ только на столичном рынке составило 47,5 тысячи, в то время как за весь 2016 год было заключено 35,6 тысячи сделок. Наблюдался существенный рост объема ипотечных кредитов на первичном рынке - в 2017 году показатель увеличился на 22%, до 1,4 триллиона рублей. В 2017 году в долевое строительство было привлечено до 1 триллиона рублей, сообщила управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По сравнению с 2016 годом, за которым числился предыдущий рекорд, активность покупателей увеличилась примерно на 40%. Кроме того, в полной мере не оправдались пессимистичные прогнозы о темпах ввода жилья в 2017 году. "По России ожидалось сокращение общей площади введенного жилья до 75 млн кв. м, однако показатель достиг 78,6 млн кв. м", - поясняет она. В целом по России спрос на строящееся жилье остался на уровне 2016 года (около 700 тысяч ДДУ). По итогам 2017 года общий объем инвестиций в российскую недвижимость остался на уровне 2016 года - 4,3 миллиарда долларов, рассказывает руководитель управления рейтингов корпоративного сектора НРА Кирилл Кукушкин.

"Показатели первого полугодия продемонстрировали динамику, которая позволяла рассчитывать на преодоление значений 2016 года", - говорит он, добавляя, что этого не произошло из-за очень низких инвестиций в недвижимость в третьем квартале.

Положительным фактором для рынка в первую очередь стало снижение ключевой ставки ЦБ, что сделало более доступными заемные средства для инвесторов. Также оказал благотворное влияние на отрасль постепенный выход российской экономики из рецессии. В 2018 году Кукушкин ожидает сохранения факторов, позитивно влияющих на дальнейшую стабилизацию рынка российской недвижимости, а также умеренного роста объемов инвестиций.

Прогнозы на 2018 год

Основными факторами, влияющими на уровень спроса, по-прежнему остаются уровень реальных доходов населения и инфляция, которая отражается на ипотечных ставках, отмечает Мартьянова. "В 2017 году низкие значения инфляции позволили снизить ключевую ставку до 7,75%. С учетом перспектив ее дальнейшего снижения на 0,25-0,5 п.п. в течение 2018 года, можно предположить, что уровень средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам по итогам 2018 года составит 10,2-10,7%", - говорит она. Это, несомненно, подстегнет спрос на приобретение нового жилья среди населения. В то же время не стоит забывать, что 2018 год станет первоначальной ступенью перехода на проектное финансирование всей строительной отрасли, замечает она.

"Это является мощным противовесом для роста спроса в среднесрочной перспективе, так как для покупателей это означает удорожание приобретаемого жилья ввиду дороговизны кредитов коммерческих банков, предоставляющих финансирование застройщикам", - объясняет Мартьянова.

Помимо этого при сохранении тенденции к снижению реальных доходов на рынке может не оказаться достаточного количества покупателей. "Увидеть этот эффект мы сможем тогда, когда будут введены в эксплуатацию дома, строительство которых начнется в текущем году", - поясняет она. Предложение со стороны девелоперов будет снижаться из-за роста издержек во время строительства, в результате чего объемы ввода жилья также сократятся. Литинецкая в свою очередь говорит, что так как в строительной отрасли наблюдается положительная динамика, при прочих равных условиях объем ввода жилья в наступившем году должен вырасти и достигнуть порядка 80 млн кв. м. Однако есть ряд факторов, которые могут серьезно повлиять на отрасль в ближайшее время, замечает она. Во-первых, продолжается реформа долевого строительства, логическим завершением которой через три года станет ее упразднение. Уже в этом году власти планируют перевести до 30% всех сделок со строящимся жильем на схему с использованием эскроу-счетов, которая сейчас фактически вовсе не применяется. Во-вторых, вступают в силу поправки к 214-ФЗ, касающиеся ужесточения требований к застройщикам. "Они призваны ускорить процесс монополизации отрасли, которая уже активно разворачивается. Первое полугодие станет жарким: девелоперы будут форсировать выход новых проектов до вступления в силу поправок и появления конкретных директив по переходу на эскроу-счета", - полагает Литинецкая. Во второй половине 2018 года возможен обратный процесс, так как далеко не все компании готовы к изменениям правил игры, поэтому им придется ограничить свою активность.

Перспективы на горизонте

Следующие три года будут посвящены поискам новых возможностей сокращения издержек, иначе есть риск не продать все настроенное с учетом заложенных в цену квартиры процентов, уплачиваемых застройщиком на обслуживание банковского кредита по окончании этого срока, говорит Мартьянова.

"Не все проекты являются привлекательными для покупателя, в результате чего к моменту сдачи в эксплуатацию в доме пустует порядка 25% площадей ", - замечает она.

В попытках продать нереализованное жилье застройщикам придется делать скидки, что может нарушить фундаментальную экономику как проекта, так и всего бизнеса строительной компании. Особенно актуальным вопрос полной реализации жилья является для девелоперов среднего и небольшого уровня, считает она. "В новых реалиях для строителей небольших размеров есть явный риск остаться не у дел и покинуть рынок. Причиной этому послужит существенный рост долговой нагрузки, которую они будут вынуждены взять на себя, не имея больше возможности привлекать средства по ДДУ", - поясняет она. Это будет являться причиной консолидации всего рынка, полагает Мартьянова. Предпосылок для значительного роста платежеспособности населения не предвидится, поэтому и существенное увеличение спроса на жилье маловероятно, считает Кукушкин. Стабилизации объемов предложения стоит ждать примерно через три-четыре года. В текущем же году у застройщиков появятся дополнительные расходы на обслуживание кредитов, которыми будут замещаться средства дольщиков.

"С 1 июля 2018 года в России можно будет заключать ДДУ с использованием эскроу-счетов. Большая часть продаж жилья осуществляется за счет ипотечного кредитования, а применение эскроу-счетов с точки зрения экономической выгоды интересно только банкам", - говорит он, замечая, что из-за этого застройщики будут стремиться получить разрешение на строительство своих объектов в первом полугодии.

Последующий переход от долевого строительства к проектному финансированию еще больше увеличит расходы застройщиков на обслуживание кредитов и соответственно увеличит цену квадратного метра, кроме того, исчезнут льготные цены на старте продаж и в период строительства, считает он. Граждане будут покупать квартиры по стоимости готового жилья, в которой будут учитываться проценты по кредиту застройщиков и издержки, связанные с получением заемных средств. "Отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков, работающих только по ДДУ, основные игроки останутся на рынке", - говорит он, добавляя, что есть риск роста масштабов деятельности застройщиков, аффилированных с банками, которые будут иметь постоянный доступ и более выгодные условия по привлечению средств. Вероятно, продолжится дальнейшая консолидация сектора, заключает Кукушкин.