Новость об отмене долевого строительства и постепенном переходе строительного рынка к проектному финансированию, безусловно, стала одним из наиболее важных событий 2017 года. О том, как данное нововведение скажется на работе девелоперских компаний и рынке в целом, "Вести.Недвижимость" рассказал руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея" Олег Ступеньков. — Насколько отмена долевого строительства стала "громом среди ясного неба" для застройщиков? Или компании были к этому готовы? — О возможной отмене 214-ФЗ речь заходила и в прежние годы, ведь стабильных периодов у нас в отрасли практически не бывает, ежегодно вводятся различные поправки, связанные с правилами застройки. Однако для большинства игроков девелоперского рынка отмена ДДУ стала сюрпризом. Компании, конечно, не были готовы к тому, что будут обозначены точные сроки, когда необходимо будет отказаться от доступных денег дольщиков и перестроиться на новые правила работы. Напомню, что сделать это нужно будет в течение трех ближайших лет. — На ваш взгляд, насколько несовершенен 214-ФЗ, что власти решили его не дорабатывать, а совсем отменить? — Нужно понимать, что 214-ФЗ в любом случае предполагает ситуацию, в которой потребитель вносит свой капитал в объект незавершенного строительства. И как бы этот закон ни ужесточался, как бы ни усиливали контроль за компаниями, полностью застраховаться от появления обманутых дольщиков невозможно. Да, в свое время 214-ФЗ решил проблему двойных продаж квартир, однако, как показывает практика, он не защищает потребителей от возможной проблемы недостроя объектов. Поэтому, чтобы риск был минимален или вообще отсутствовал, было решено перейти к проектному финансированию, что во многих развитых странах имеет место быть. И действует эффективно. — Насколько вообще сегодня девелоперы зависят от денег дольщиков, рассчитывают на них? Есть ли компании, которые уже сейчас способны обойтись без привлечения средств граждан? Каков процент таких "независимых" компаний? — Компаниям, конечно, выгодно привлекать в проект средства физлиц, так как это дешевые деньги. Однако в нынешних реалиях в структуре финансирования проектов доля дольщиков, по сравнению с более тучными годами, сократилась. Если раньше застройщик мог рассчитывать на привлечение средств дольщиков в большем объеме (их "вклад" в проект обычно рассчитывался в размере от 60 до 80% от стоимости строительства), то сейчас считается нормальной практикой смешанный капитал, состоящий на 40-60% собственных и заемных средств, и только 60-40% – средств дольщиков. Связано это, конечно, с темпами продаж и программами рассрочки. Зависит от класса жилья, но если взять пример бизнес-класса, то усреднено картина выглядит так: людей со 100% оплатой в общей картине продаж не более 15-20%, еще 30-35% приходится на ипотеку, которая также считается 100% оплатой для девелопера, а остальное приходится на рассрочки платежа. При этом распространённой практикой является рассрочка до конца строительства. Мы уже наблюдаем примеры реализации проектов, в которых есть программы со-финансирования строительства после ввода в эксплуатацию. Например, в Екатеринбурге, крупные компании предлагают внести лишь 10% от стоимости квартиры, а остальной платеж погасить после ввода в эксплуатацию объекта. Такое предложение платное для клиента и составляет 9% годовых на остаток, при этом покупатель может в любой момент погасить долг. Это уже очень похоже на западный опыт продаж недвижимости и то, к чему должен прийти наш рынок после перехода на проектное финансирование, но у нас пока это единичные случаи. — Как отмена продаж по ДДУ увеличит издержки застройщиков, ведь всем придется отказаться от привлечения бесплатных денег физлиц и привлекать финансирование под процент? Все ли компании будут способны преодолеть это бремя? — Конечно, крупным компаниям, а особенно тем девелоперским организациям, которые созданы при системообразующих банках, получать проектное финансирование будет сильно проще, чем мелким девелоперам. В профессиональном сообществе уже полгода ведутся диалоги о том, что в ближайшем будущем структура девелоперского рынка сильно изменится и на рынке останутся только крупные компании. Так, скорее всего, и будет. Но скорее вопрос не в том, будут ли на это способны компании, а действительно в том, как подорожает метр, как увеличатся издержки компаний. По сути, мы говорим о том, что строительные компании будут занимать у банка и возвращать в банк, а процент неизбежно будет включаться в себестоимость строительства. Поэтому, скорее всего, мы будем наблюдать достаточно живой рост стоимости жилья по сравнению с текущим рынком. — Как в итоге вырастет себестоимость 1 кв. метра и в целом цены на жилье? — С одной стороны, мы ждем затоваривания рынка объемами квартир. Это связано с грядущей реновацией и выходом большого количества новых проектов до 01 июля 2018 года. С другой стороны, ужесточение законодательства и удорожание строительных материалов приведет к росту себестоимости, думаю, средние цены на недвижимость вырастут в течение трех лет не менее, чем на 15-30%, в зависимости от сегмента и, конечно, проекта. Я уверен, что не все проекты смогут заинтересовать покупателя, так как жилой комплекс все больше уже воспринимается не только как место, где находится квартира, а место, где семья будет проводить время, то есть покупателя интересует продуманная среда и не менее важна идеология. — Как известно, рынку дали 3 года на переходный период к отмене ДДУ. Что будут делать застройщики? Можно ли успеть какие-то проекты реализовать за оставшееся время? — Три года — это довольно большой промежуток времени, вполне возможно успеть построить проекты и в большей степени их реализовать объемом по 30-50 тыс. кв. метров или такие же по размеру первые очереди крупных проектов. И думаю, сейчас мы будем наблюдать и рост объемов предложения, запуски новых проектов. Этот процесс также во многом простимулирован еще и тем, что с 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 224-ФЗ, которые ужесточают требования к самому застройщику, что неизбежно приведет к дополнительным издержкам, которые отразятся на себестоимости проектов. Поэтому многие компании хотят успеть запустить проекты в стройку до этой даты. Так что, думаю, что в 2018 году мы увидим большое количество стартов новых проектов во всех сегментах. — Есть ли смысл запускать новые проекты в переходный период и если да, то какого масштаба? Как просчитать экономику таких проектов? — Не вижу никаких проблем в том, чтобы запускать новые проекты. Если это мелкий проект, то время есть и на вход и выход из него, если это крупный проект, то речь может идти об отдельной очереди строительства. Думаю, что девелоперы во многом рассчитывают и на то, что спрос будет поддерживаться на достаточно высоком уровне (не забываем про рекордные продажи в 2017 году). Для стимуляции спроса уже проводится работа по снижению ипотечных ставок, и многие покупатели понимают, что уже через три года порог входа в проекты будет выше – стартовые цены вырастут минимум на 15%. Соответственно, покупателям сейчас будет выгодно входить в проекты именно в этот переходный период. — А как обстоят дела в других странах – где-нибудь еще продают строящееся жилье? — В развитых странах в основе своей продают, все-таки, готовое жилье. На моменте реализации могут предлагать бронирование с внесением авансовой суммы в пределах 10% от цены приобретаемого объекта. Есть еще вариант — покупатель использует аналог эскроу-счетов, переводит деньги в банк на специальный счет, из банка деньги поступают застройщику только после передачи квартиры покупателю, это практика распространенная. При такой схеме реализации в продаже находятся сразу все лоты, как более, так и менее ликвидные. И поэтому покупатель, выбирающий квартиру на старте продаж в готовом доме, сможет выбрать более хороший лот. А на финальной стадии продаж придется довольствоваться остатками. У нас же сейчас схема противоположная – лучшие лоты выводятся на продажу ближе к концу реализации проекта по более высокой цене. — Что легче продавать — строящееся жилье или уже готовое? — Практика показывает, что если у жилого комплекса нет хорошо продуманной концепции, то проект одинаково плохо продается как на этапе стройки, так и по ее завершению. Проекты с хорошей концепцией, в которой девелопер продумал персонализацию от архитектуры до квартиры, реализует качественные публичные пространства и ставит во главу угла интересы покупателей, продаются на всех этапах хорошо. Наш опыт показывает, что даже те проекты, которые вышли на рынок без концепции, после реконцепции и повышения клиентоориентированности проекта показывают рост продаж и цены. Если говорить про этапы строительства, то строящееся, однозначно, продавать легче. Вы работаете с воображением покупателя. Человек сам додумывает различные детали, и на самом деле это помогает продавать, так как в воображении покупателя картинка всегда идеальная. Выбирая жилье в готовом доме, человек сталкивается с действительностью, уже менее эмоционально, а более рационально выбирает и принимает решение. И здесь, если девелоперу удалось сохранить концепцию и выполнить задуманное, то и готовое жилье будет продано. На сегодняшний день девелоперы в Москве под понятием "концепция" в большей степени понимают архитектуру, планировку и название, а в регионах концепция – это персонализация проекта, адаптированная для жизни семьи, на этом делается основной акцент.
