Ниже крыши. Рынок жилья Кировской увяз в глубоком кризисе

Тот факт, что строительная отрасль Кировской области находится в глубоком кризисе, не отрицает уже никто. Даже Кировстат, который нередко обвиняют в излишнем оптимизме, представляет довольно грустные цифры. По его сведениям, за одиннадцать месяцев прошлого года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года рынок строительства упал на 16 %. При этом в целом по России спад составил 6,4 %. В Кировской область сегодняшнее снижение объемов строительство особенно заметно на фоне подъема отрасли в 2014–2015 годах, когда в регионе было введено 688 тыс. кв. метров и 712 тыс. кв. метров жилья соответственно. В 2016 году из-за непростой экономической ситуации спрос на жилье начал падать, а вместе с ним и цены. Если в третьем квартале 2014 года средняя цена одного квадратного метра жилья в Кировской области составляла 41,6 тыс. рублей, то к середине прошлого года она снизилась уже до 33,2 тыс. рублей. Это снижение ударило не только по застройщикам, но и по владельцам первичного жилья. Даже у некоторых крупных компаний, не первый год работающих на рынке, возникли проблемы с завершением домов. Клиенты же молодых и небольших компаний пополнили ряды «новых обманутых дольщиков». Их застройщики в еще «сытый» 2015 год вложили деньги, полученные от продажи квартир, в покупку новых участков для строительства, но квадратные метры в них продаваться перестали. Теперь у них нет денег, чтобы достроить дома, но есть кредиты, на оплату которых уходят все свободные средства. Впрочем, кировские строители сходятся в том, что сегодня финансово-экономическая ситуация в отрасли хотя и крайне сложная, но в принципе абсолютно закономерная. Она связана с резким сокращением спроса на жилье со стороны основных инвесторов строительной отрасли – государства, корпоративного сектора и населения. В Кировской области свою роль сыграла депрессивная экономика и невысокий уровень доходов жителей. Адаптируются к новым условиям строители по-разному: кто-то снижает цены на жилье, кто-то вкладывается в рекламу, кто-то оптимизируют издержки, используя более дешевые строительные материалы. Другие начинают понимать, что качество – вещь тоже немаловажная, и стараются обеспечить его даже с минимальной выгодой для предприятия. Объединяет застройщиков одно – все они считают главной причиной провала непростую экономическую ситуацию в стране, которая вызвала снижение покупательского спроса. Однако у чиновников есть и другое объяснение проблемы. Так, глава администрации Кирова Илья Шульгин считает, что кировчане не хотят покупать жилье в новых домах из-за отсутствия социальной инфраструктуры. «Сегодняшние наши глубокоуважаемые строители не привыкли, возводя жилье в микрорайоне, строить инфраструктурные объекты, – заявил в конце прошлого года Шульгин. – В Казани, например, и 20 %, и 30 % жилья и иных площадей, отводится застройщиками под муниципальные нужды. А у нас цифра близка к нулю. Зато у нас в городе самая дешевая недвижимость, никому не нужная. Застройщикам стоит задуматься, стоит ли дальше строить различные Озерки и так далее, где вообще ничего нет, кроме дорожек вдоль дороги, и все». И в его словах, пожалуй, есть рациональное зерно. Например, уже сейчас в Кирове в продаже находятся более 15 тыс. жилых помещений, половина из них – в новостройках. Однако кировчане не хотят покупать эти квартиры даже по сниженной цене и при относительно невысоких процентах по ипотеке. «Снижение количества построенного жилья связано не только с уменьшением спроса на недвижимость, но и с качеством квадратных метров – кировский рынок перенасыщен некачественным жильем и квартирами эконом-класса, которое кировчане не хотят покупать. У того же «Кировского ССК» сейчас стоят 1,5 тыс. квартир-студий, – рассказал исполнительный директор компании «Риэлти Групп» Кирилл Первушин. – Да, есть проблемы с развитием социальной инфраструктуры, но ее появление должно стимулировать государство. Главная задача предпринимателя – получение прибыли, поэтому ему выгодна прежде всего точечная застройка. И государство, если хочет развивать инфраструктуру, должно стимулировать бизнес, а не силой заставлять строить детские сады и школы». Сейчас в Кировской области занято много стройплощадок, но объемы строительства в ближайшее время все равно не будут расти, считает Кирилл Первушин. В июле вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, предполагающие создание компенсационного фонда для защиты интересов дольщиков за счет застройщиков и другие ужесточения для стройбизнеса. Получить площадки застройщикам будет гораздо сложнее. Поэтому сейчас застройщики «забивают» участки, говорит Первушин, хотя вести строительство на них в ближайшее время не собираются. «В кризисной ситуации и принятии поправок есть свои плюсы – например, исчезнет само понятие обманутый дольщик. У людей появляется уверенность в том, что дом, в который они вложились, будет достроен, – указывает на положительные стороны ужесточения законодательства эксперт. – При этом текущая ситуация вкупе с предстоящими изменениями еще больше затруднит вхождение на рынок новых игроков. В первую очередь, речь идет о маленьких компаниях. На рынке останутся только крупные застройщики. Это значит, что жилья будет становиться меньше, и цены на первичном, а потом и на вторичном рынке, поползут вверх. Но рынок в целом станет более цивилизованным, и я как риелтор это поддерживаю». По данным «Риэлти Групп», в 2016 году застройщики сдали в Кировской области чуть больше 480 тыс. метров жилья, а в 2017 – около 390 тыс. кв. метров. То есть падение по показателю введенного жилья составило 19 % – это чуть больше данных Кировстата. В 2016 году застройщики начали строить дома суммарной площадью чуть более 430 тыс. кв. метров, а в 2017 – всего 180 тыс. кв. метров. «Если посмотреть на планы застройщиков по вводу жилья на 2018 год, то они составляют около 370 тыс. кв. метров. То есть даже при самой благоприятной для застройщиков ситуации сдать больше, чем в 2017 году, не получится. Можно утверждать, что в Кирове сформировался тренд на замедление темпов строительства», – резюмирует Кирилл Первушин. Председатель Объединения строителей Кировской области, глава строительной компании «Маяковская» Дмитрий Сергеев согласен с Первушиным в том, что сегодняшняя ситуация привет к зачистке рынка от небольших компаний: «Люди не знают, что случится завтра, и не рискуют брать кредиты и вкладываться в жилье. Эта ситуация ударит и по строителям. Маленькие фирмы уйдут с рынка, а остальные сократят объемы строительства. Нет смысла начинать новые объекты, когда не продается жилье в уже построенных домах. Кроме того, существует понятие себестоимости строительства, и если цены упадут ниже нее, продавать квартиры смысла не будет». Эксперты предсказывают, что обострение конкуренции среди кировских застройщиков может пойти на руку потребителю, который хочет получить качественное жилье по приемлемой цене. Пока фактически у всех крупных застройщиков много нереализованных квадратных метров, которые можно купить с хорошей скидкой. Некоторые СМИ обещают кировчанам в 2018 году передел рынка жилищного строительства области. Предпосылки для этого уже появились: один из основных игроков кировского рынка жилья – компания «КЧУС» – находится на грани банкротства, и вряд ли не найдется желающих занять ее нишу на строительном рынке. Органы власти пытаются поддержать строителей путем покупки жилья для «переселенцев» из ветхого жилья и детей-сирот. Однако здесь есть проблемы – конкурсы на их строительство часто выигрывают не кировские компании, а недобросовестные фирмы-однодневки, которые понижают цену контракта до предельного уровня. Раньше был еще один рычаг: Кировская региональная ипотечная корпорация занималась строительством жилья для бюджетников с использованием механизмов долгосрочной льготной аренды, однако из-за коррупционных скандалов она потеряла влияние на рынке и погрязла в долгах. Все это привело к тому, что по итогам первой половины 2017 года Кировская область вошла в число регионов, где больше всего упали объемы строительства. По прогнозам, строительная отрасль области если и выйдет на докризисный уровень, то не раньше 2020 года. Кажется, практически всем стало ясно, что действенный способ решить проблему есть только один – повысить реальные доходы населения. Чиновники обещают, что к 2020 году зарплаты кировчан вырастут на 16 %. Однако, если учесть текущие темпы инфляции, такое повышение вряд ли будет ощутимым.