Классовое равенство

Президент России Владимир Путин после новогодних каникул подписал закон, заменяющий термин «жилье экономкласса» на «стандартное жилье». Согласно документу, требования к стандартному жилью, в том числе нормативы минимальной и максимальной площади помещений, установит Минстрой. Пока же стандартными будут считаться метры, соответствующие экономклассу.

С предложением избавиться от морально устаревшего термина выступил первый вице-премьер Игорь Шувалов, а замглавы Минстроя Никита Стасишин, как сообщало РИА Новости, и вовсе назвал слова «дешевый» и «экономкласс» обидными для граждан.

Действительно ли россиян обижают слова, а не качество продукта, описываемого этими словами, каким будет стандартное жилье и как его появление отразится на отечественном рынке жилой недвижимости — разбираемся вместе с «Домом».

Выйди из класса

«Термин "экономкласс" уже практически себя изжил, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Это низшая категория, которая пользуется не самым высоким интересом у покупателей. Львиная доля спроса приходится на комфорт-класс, жилье с готовой отделкой, с улучшенными потребительскими характеристиками. Тем не менее часть предложения еще составляют квартиры в панельных домах с типовыми планировками — вот это и будет стандарт-класс с минимальным набором требований к жилью. Для потребителя на самом деле классификация обычно не имеет значения. Покупатель ориентируется на цены, планировки, репутацию застройщика и качество его предыдущих проектов».

© ВАЛЕРИЙ МЕЛЬНИКОВ / РИА НОВОСТИ

Ориентироваться на класс жилья покупателю сложно хотя бы потому, что в России официально проекты не классифицируются — застройщики сами устанавливают принадлежность своих жилых комплексов к тому или иному классу.

«Понятие экономкласса использовалось для выделения проектов, которые отвечали минимальным количественным и качественным требованиям, — поясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон». — В первую очередь это типовые панельные дома. Но некоторые эксперты относили к экономклассу и проекты нетипового панельного жилья, так называемую "улучшенную панель". Также к нему можно было отнести дома с минимальным набором планировочных решений, с муниципальной отделкой или отсутствием таковой».

Таким образом, четких границ между разными классами жилья не было и нет, они носят довольно условный характер. А если все-таки есть сильное желание понять, к какому классу относится дом, можно оценить его с помощью Единой классификации многоквартирных жилых новостроек, разработанной Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС, ликвидирован с 1 сентября 2016 года) и Российской гильдией риелторов (РГР). Этот документ есть в свободном доступе в интернете.

Но для большинства потребителей и правда действует принцип выбора жилья не по классу, а по персональным, субъективным критериям. Из восьми опрошенных редакцией человек, купивших квартиры в новостройках Московского региона в 2016-2017 годах, лишь один уверенно назвал класс приобретенного жилья — «комфорт». Остальным классовая принадлежность покупки оказалась неважна.

© АНТОН НОВОДЕРЕЖКИН / ТАСС

Русский стандарт

Если под стандартным пока будет пониматься внезапно канувший в Лету экономкласс, то, руководствуясь той же Единой классификацией проектов от РГР и Фонда РЖС, покупатели ничем не выдающегося жилья вправе рассчитывать на квартиры площадью от 28 квадратных метров в домах, построенных по серийным проектам или проектам повторного применения.

Высота потолков в квартирах — до 2,7 метра, площадь кухни — до 8 квадратных метров (разрешается оборудовать кухню-нишу). Нормативы по общей площади «стандартных» квартир следующие: однокомнатные — от 28 «квадратов», двухкомнатные — от 44 метров, «трешки» — от 56 метров, четырехкомнатные — минимум 70 квадратных метров.

Единая классификация разрабатывалась до 2014 года, то есть до начала масштабных кризисных явлений в российской экономике, и ее создатели, очевидно, не рассчитывали на популяризацию формата мини-квартир. Сокращение метража до предельно низких значений позволило девелоперам значительно снизить стоимость жилья и, соответственно, поддержать спрос в непростой для россиян период. Поэтому в Москве, по данным «Метриум Групп», самая маленькая квартира в новостройке сейчас имеет площадь менее 18 квадратных метров. Как отмечают аналитики, за четыре последних года количество малогабаритных предложений в строящихся жилых комплексах столицы увеличилось в 70 раз.

Возвращаясь к предполагаемым нормативам для стандартного жилья: оно может продаваться как без ремонта, так и со стандартной отделкой. Хотя этот пункт, с большой долей вероятности, будет пересмотрен: аналитики регулярно отчитываются о росте спроса на «одетые» квартиры. Одновременно и в верхах предлагают запретить продажу жилья без отделки: так, весной 2017-го с такой инициативой выступил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, отметив, что заселяющиеся в новостройки граждане не должны терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах.

Покупателям бывшего экономкласса не стоит ждать многого от прилегающей к дому территории: согласно Единой классификации новостроек, им положены объекты социальной̆ инфраструктуры в радиусе километра и стандартно благоустроенный двор без охраны.

По словам директора по продажам ГК «Гранель» Рустама Арсланова, над критериями стандартного жилья уже работает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), и касаться они будут требований к среде вокруг жилых комплексов, к входным группам и к самим квартирам.

«Это полнейшая схоластика»

Большинство опрошенных «Домом» экспертов полагают, что терминологические изыскания Минстроя и к нему примкнувших никак не отразятся на рынке жилья. «На мой взгляд, изменение наименования объектов массового рынка, которым озадачились чиновники, это полнейшая схоластика, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. — Какие бы стандарты ни учредили власти в отношении доступного жилья, и каким бы образом они ни называли новостройки для «широких народных масс», едва ли эти новации воспримет рынок. Если же изменится не только само наименование, но и будет учрежден некий общеобязательный стандарт качественных характеристик (к примеру, наличие отделки), то это приведет к росту цен, к чему не готовы ни девелоперы, ни тем более покупатели».

По мнению Валерия Кочеткова, начальника отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», для обывателей нововведение, скорее всего, просто пройдет незамеченным. «Во всяком случае, ни на что в обычной жизни оно не повлияет, — обещает эксперт. — Требования к стандартному жилью, предположительно, будут следующими: площадь — от 20 до 50 квадратных метров, со всеми коммуникациями, счетчиками воды и электричества, сантехникой, плитой…»

Наталия Кузнецова считает, что выражение «стандартное жилье» благозвучнее, чем «экономкласс», и более понятно среднестатистическому потребителю. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина соглашается: звучит лучше, но на спрос не повлияет. «Приобретая квартиру, покупатель в первую очередь ориентируется на ее стоимость и свои финансовые возможности», — указывает она. То есть знаменитое «как вы яхту назовете, так она и поплывет» в случае с новостройками не работает.

«Мне лично словосочетание "квартира экономкласса" не кажется обидным. Обидно, что под видом этого самого класса втюхивают коробки, в которых жить невозможно, — резюмирует москвичка Елена, в 2017 году переехавшая в новый дом в Подмосковье. — Но если на строителей смена терминов повлияет в психологическом плане — то есть с введением понятия "стандартное жилье" они больше не смогут строить, простите, шлак, — я только за. Только это сомнительно. У нас строители все сплошь толстокожие. Краснеть, как тургеневские девушки, не будут. Так что можно хоть Алмазным фондом назвать то, что они продают».