Время «долёвки» вышло. Чем обернутся для застройщика новые правила Минстроя

У многих экспертов появились сомнения, что новшества негативно скажутся на работе не только добросовестного застройщика - небольшие строительные компании и вовсе могут исчезнуть с рынка. Приговор для малого застройщика Вопрос перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования строек с участием банков поручил проработать Президент РФ Владимир Путин. Глава государства считает, что такой переход станет возможным после 1 июля, когда заработают новые жесткие требования к застройщику. Время «долевки» сочтено. Ее, судя по настрою правительства, полностью заменит альтернативная схема привлечения денег дольщиков через так называемые эскроу-счета. То есть, дольщик не передает деньги застройщику, как раньше, а должен будет отнести их в банк на спецсчет. Кредитная организация, в свою очередь, будет решать - давать деньги застройщику или нет и под какой процент. Но об этом чуть позже. В этом году темпы ввода жилья в Югре более чем на треть превышают прошлогодние. Планируемый метраж - 839 тыс. кв.м. Самые ударные стройки, традиционно, идут в Сургуте, Нижневартовске и Ханты-Мансийске. В последнее время скамью аутсайдеров в части строительства покинули Сургутский район и Югорск. Высокие показатели обеспечивают, преимущественно, крупные воротилы местного строительного рынка. В крупнейшем городе Сургутского района - Лянторе, живет и работает руководитель небольшой компании-застройщика Алексей Дяденко. В строительном бизнесе он с 2013 года. В родном Лянторе за это время его фирма построила три малоэтажных капитальных дома. Сейчас Алексей возводит многоэтажку на 64 квартиры. Грядущим изменениям лянторский предприниматель не рад. «По новым правилам, мне, чтобы начать строить дом, нужно иметь за плечами не менее 3-х лет работы и 10 тысяч введенных мною квадратных метров жилья! Если не подпадаешь под эти требования, то работать фактически не имеешь права. Или велика вероятность того, что банк будет меньше смотреть в сторону небольшого застройщика, который хочет и может работать в малонаселенных территориях, где есть потребность в строительстве», - говорит Алексей Дяденко. Отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование через банки - это корень будущей альтернативы долевки. Само понятие «дольщики» не исчезнет. Просто привлекать их деньги будут через эскроу-счета, о чем мы писали выше. А кредитные организации, как показывает практика, предпочитают работать с крупными игроками. «У меня альтернативного источника финансирования будущего объекта нет. Были бы деньги - я бы в банк не пошел. Но глупо рассуждать о том, что у такого небольшого застройщика, как я, есть свободные средства, чтобы строить дом за счет собственных оборотов, - продолжает расклад Алексей Дяденко. - Вот вроде бы новая инициатива призвана оздоровить сложный строительный рынок. Дольщиков обманывали - случаев масса, и у нас в Югре. Но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти из строительства. А это неизбежно приведет к сокращению объемов ввода жилья, особенно в небольших городах и поселениях. Ведь туда крупный застройщик не идет - невыгодно. И выиграют от новых правил, как всегда, только банки». Банк - гарантия сохранности? В будущем деньги дольщиков будут идти застройщику через эскроу-счета, а аккумулироваться они станут в банках. Так диктуют нам Минстрой новыми правилами. Но. Давайте вспомним или не будем забывать о том, что отечественную банковскую систему в последнее время как следует трясло. Из-за объявленных Центробанком санаций многие финансовые учреждения ушли с рынка. И все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса, а также людей, которые потом долго не могли вернуть свои вклады, превышающие страхуемую сумму. Поэтому, вопрос привлечения денег в банки в условиях действующих рисков остается открытым. К примеру, размер страхового взноса сегодня примерно 1,4 млн рублей. Квартира стоит больше, даже в депрессивных регионах. Если дольщик обязан аккумулировать в банке полную стоимость квартиры ко времени ее сдачи, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, получится ли у них кредитовать всех застройщиков, коих десятки в той же Югре? Кто из них захочет воспользоваться проектным финансированием? Не получат ли банки монополию на выбор застройщика по принципу «этому дам, дам, но не вам»? Умерщвление такого механизма как привлечение денег дольщиков напрямую в стройку, неизбежно скажется на росте цен на жилье. В первую очередь, такую возможность обеспечат банки. Если строительство будет идти на кредитные средства, о чем говорят предприниматели - строители, то цена квадрата возрастет на размер заемных средств, включая издержки, которые они за собой повлекут. К тому же, проектное финансирование в РФ сейчас предоставляют всего несколько крупнейших банков. Процентная ставка достаточно высока: порядка 10-17%. А время на одобрение может затянуться до года. Но со временем все должно прийти в норму. В этом уверен один из крупнейших застройщиков округа. «Поверьте, что любой строитель, который приходит на рынок с перспективой и не собирается никого обманывать, получит себе долю рынка, она будет принадлежать ему и стоимость квадратного метра тогда будет нивелирована», - убеждена финансовый директор сургутской строительной компании Юлия Королева. Так будет хуже или лучше? Пока ситуация непонятная. Поправки Минстроя направлены на то, чтобы сделать строительный рынок более прозрачным, решить проблему обманутых дольщиков, ведь покупатель сможет приобретать только готовые квартиры. Механизм обеспечения сохранности денег покупателей, которые будут поступать на банковские счета, прорабатывается. С другой стороны, на рынке жилья может остаться небольшое количество игроков, причем, федерального уровня, которым откроется возможность диктовать рынку свои условия. Квадратный метр при таких условиях, скорее всего, подорожает, а качество возводимого жилья может снизиться. Конечно, предсказать все последствия будущих новшеств сейчас очень сложно. Комментарии: Депутат Думы Югры Михаил Сердюк: «Запрет долевого строительства в России скажется на строительстве крайне негативно! Я, будучи прирожденным оптимистом, дам очень плохой сценарий. Что можно сегодня предположить для такого города, как Сургут? Останется 3-4 застройщика, и масштабы строительства будут сильно сокращены. Кроме того, можно говорить, что территории, которые сегодня заселены балками, которые могли бы перспективно заселяться, станут абсолютно непривлекательными для инвесторов и вся земля просто обесценится. Это земельные участки в большинстве городов России, за исключением Москвы, Сочи - таких, самых ярких, известных, капитализируемых. Они будут девальвированы, ноль будет им цена. Инвестиции сократятся, риски вырастут на порядок. Я не склонен считать при этом, что федеральным строительным компаниям интересен рынок округа. Хотели бы зайти - зашли. Существует романтизация образа строителя: этакий богач с огромными деньгами. Отрасль давно на грани выживания, рентабельность низкая и возврат средств происходит не ранее чем через 5 лет после ввода проекта. А учитывая, что происходит сейчас с банками, - ну нет такого интереса к Югре у федерального застройщика! Если в Москве они продают квадратный метр под сто тысяч - ну какой им интерес идти в Сургут за 60 тысяч? Замещения не будет, просто сократится объем строительства, останутся, максимум, три-четыре игрока, смогут работать, сократив темпы строительства при этом. Я считаю, что на данном этапе преждевременно вводить эти правила. Можно отказываться от механизмов таких, когда много денег и у застройщика, и у клиента. Но ни того, ни другого нет у нас, экономика недокапитализирована. Отказаться-то можно, и обманутых дольщиков не будет, но и довольных тоже. Этому должен предшествовать большой рост экономики, а этого сейчас у нас в стране не происходит...» Ринат Айсин, сургутский бизнесмен-строитель: «Надо исходить из того, что для жителей хорошо. У нас скандалов много было с обманутыми дольщиками. Это и сподвигло к таким изменениям в законодательстве, когда мы долевое участие заменяем банковским. Но это уже есть - как привлекали средства дольщиков, так мы и продолжим это делать. Другой момент, что средства дольщиков были бесплатными, а средства банка будут платными, поэтому, не всякий застройщик выдержит и выживет - останутся крупные. Более того, через несколько лет мы станем свидетелями того, что получателями земли под застройку и самим строительством будут заниматься только крупные банки. Это, с одной стороны, хорошо для людей, которые приобретают квартиру, так как банк применяет определенные требования к заемщикам и дольщикам, и не факт, что они подпадут под эти требования. В то же самое время небольшие застройщики перестанут существовать, останутся только большие корпорации, ну и банк будет диктовать свои условия и привлекать к строительству домов субподрядчиков. Такие тенденции вот у нас, это связано с какими-то рыночными явлениями, которые нам здесь неизвестны, а ведомы только на правительственном уровне».