Почему дольщики "Самарагорстоя" уже 10 лет не могут получить свои квартиры

ООО "Самарагорстрой" в 2006-2008 годах позиционировало себя как один из самых активных застройщиков в Самаре и ее пригородах. Компания возводила три объекта, которые активно рекламировались, в том числе и как строящиеся в рамках госпрограмм - это жилые комплексы "Альбатрос" (на пересечении ул. Владимирской/Тухачевского) и "Монблан" (в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского, Буянова), а также коттеджный поселок "Дубрава" (Волжский район). Масштабный бизнес, основанный на привлечении средств дольщиков, обернулся банкротством компании и уголовным делом о мошенничестве на ее руководителей, в котором фигурирует более 600 потерпевших и ущерб около 1 млрд рублей. В 2013 году для всех трех объектов "Самарагорстроя" были найдены новые застройщики. Так, обязанности по удовлетворению прав дольщиков жилых комплексов "Монблан" и "Альбатрос" взяло на себя ООО СК "Новый город", КП "Дубрава" - ООО "Солнечная долина". Совладельцами "Солнечной долины" являются Дмитрий Жильцов и Василий Ильич Алемпьев. До мая 2016 г. Дмитрий Жильцов входил в состав собственников СК "Новый город", а с февраля 2017 г. совладельцем общества стал Илья Васильевич Алемпьев. Таким образом, за завершение объектов "Самарагорстроя" взялись близкие друг другу компании. Примечательно и то, что, по данным ряда СМИ, бенефициаром СК "Новый город" так же, как и ИСК "Волга-Групп", якобы является Евгений Корчак. Пока требования дольщиков этих объектов не удовлетворены. Ситуация, сложившаяся на объектах "Самарагорстроя", обсуждалась, в том числе, и на прошедшем недавно совещании врио губернатора Самарской области Дмитрия Азарова с дольщиками проблемных объектов региона. Сейчас однозначное понимание того, каким образом будут решены проблемы граждан, вложивших средства в КП "Дубрава" и ЖК "Монблан", отсутствует. С "Монбланом" вообще сложилась парадоксальная ситуация. Как утверждает генеральный директор СК "Новый город" Наталья Зайцева, в настоящее время у компании просто нет площадки, на которой планировалось строительство ЖК "Монблан", но есть компенсационный участок за нее. В том, куда делась площадка ЖК "Монблан", почему не вводится в эксплуатацию ЖК "Альбатрос" и что привело к подаче заявления о банкротстве в отношении СК "Новый город", и разбирался Волга Ньюс. Возведение ЖК "Монблан" площадью 56,7 тыс. кв. м, включающего в себя семь секций с переменной высотностью 9-25 этажей, анонсировали в 2007 году. Строительство должны были завершить в 2010 году. Однако с 2008 г. в ООО "Самарагорстрой" возникли финансовые трудности, а уже в 2009-м стартовала процедура банкротства. Строительство на площадке так и не началось.Начало возведения ЖК "Альбатрос" также планировалось в 2007 г., завершение - в первом квартале 2010 года. Но к моменту ухода "Самарагорстроя" в банкротство на первой секции объекта был построен только цокольный этаж, вторая находилась на уровне фундамента. При этом на объекте были проданы 85% квартир (впоследствии обманутыми были признаны 188 дольщиков). Изначально высотность ЖК "Альбатрос" предусматривала 17 этажей, но впоследствии была увеличена до 25 этажей. Таким образом была повышена привлекательность объекта для нового инвестора. Прошли по конкурсам В 2012 г. ООО "Самарагорстрой" было признано банкротом, в отношении компании была введена процедура конкурсного производства, которая завершилась в 2014 г. ее ликвидацией. В рамках этой процедуры на торги единым лотом были выставлены площадки жилых комплексов "Монблан" и "Альбатрос". Торги выиграло ООО СК "Новый город". Как говорит Наталья Зайцева, в решении арбитражного суда об объявлении конкурса было прописано, что "Монблан" - это привлекательный инвестиционный проект, за счет которого должен быть достроен "Альбатрос". "За "Монбланом" был закреплен земельный участок площадью около 13 тыс. кв. м, из которых 4,4 тыс. кв. м находилось в аренде", - заявляет Наталья Зайцева. В беседе с Волга Ньюс она пояснила, что изначально в 2005 г. в постановлении являвшегося на тот момент главой Самары Георгия Лиманского "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства" ЖК "Монблан" указывалось, что строительство жилого комплекса планируется на участке в 13,2 тыс. кв. м и в собственность без права выкупа (а впоследствии в аренду) передается являющаяся его частью территория площадью 4,48 кв. м (с кадастровым номером 63:01:0517001:0009 или 63:01:0517001:9). "В аренду могли быть переданы только свободные от застройки территории. Таким образом, переданные в аренду 4,4 тыс. кв. м представляли собой более 20 "разбросанных" по кварталу небольших участков - это дворовые территории, проезды и прочее. Остальная территория занята жилыми домами, которые еще необходимо было расселить и снести в рамках подготовки площадки. Но нужно четко понимать, что юридически участок № 63:01:0517001:0009 был неразрывно связан с площадкой в 1,3 га", - пояснила Зайцева. В июне 2014 г. министерство строительства провело конкурс, в результате которого ООО СК "Новый город" получило бесплатно в собственность земельный участок площадью 4,48 кв. м в том же квартале, что и ЖК "Монблан" - в границах ул. Арцыбушевской, Маяковского Буянова, но с другим расположением и кадастровым номером - 63:01:0517001:693. "Это компенсационный участок за достройку проблемного объекта - ЖК "Монблан", - поясняет Наталья Зайцева. СК "Новый город" объединила полученный в результате конкурса участок с двумя другими приобретенными ранее территориями (343,2 кв. м и 421 кв. м) в один площадью 5,2 тыс. кв. м и зарегистрировала на него право собственности. На этом участке компания возводит ЖК "Ильинская плаза", привлекая средства других участников долевого строительства. "Монблану" оформили возврат Что же касается земельного участка в 4,4 тыс. кв. м № 63:01:0517001:0009, выделенного под ЖК "Монблан", он, по словам Натальи Зайцевой, в 2014 г. во время проведения конкурса на предоставление участка № 63:01:0517001:693 был возвращен министерству строительства по его требованию. "Есть соответствующий акт приема-передачи, в котором указано, что правоотношения между минстроем и СК "Новый город" по этому объекту считаются прекращенными с 5 апреля 2013 года. Причиной для истребования земельного участка стало решение Ленинского районного суда от 20 октября 2011 года", - поясняет Наталья Зайцева. Согласно указанному решению, земельный участок был снят с кадастрового учета по требованию жительницы квартала Ольги Дикушиной. Она пыталась оформить в собственность землю под домом №126 по ул. Буянова, в котором владеет долей, но выяснила, что произошло наложение границ испрашиваемого ею участка и предоставленного под строительство ЖК "Монблан". Суд в итоге удовлетворил требования Дикушиной и признал недействительными результаты межевания по участку № 63:01:0517001:9. Это решение ООО СК "Новый город" в 2013 г. пыталось обжаловать в апелляции, но суд в удовлетворении жалобы общества отказал. В итоге участок был снят с кадастрового учета. "В результате "Новый город" лишился проблемного объекта, площадь которого составляла 1,3 га, и остался с компенсационным участком на 4,4 тыс. кв. м и обязательством достроить ЖК "Альбатрос", - пояснила на совещании с Дмитрием Азаровым Наталья Зайцева. При этом, однако, в 2016 г. между минстроем, администрацией Самары и ООО СК "Новый город" было заключено трехстороннее соглашение, согласно которому, застройщик должен удовлетворить права дольщиков ЖК "Монблан" до 31 декабря 2019 года. Квартал под развитие Тем временем квартал в границах ул. Арцыбушевской, Чкалова, Буянова, Маяковского (125 квартал) в 2016 г. был передан под развитие застроенной территории (РЗТ) на 10 лет ООО ИК "Новый город". Примечательно, что в марте 2016 г. являвшийся на тот момент директором СК "Новый город" Дмитрий Жильцов в письме дольщикам сообщал, что заключение договора РЗТ "даст возможность оформить право на земельные участки для строительства второй очереди проблемного объекта и удовлетворения прав обманутых дольщиков ЖК "Монблан" на нем. Интересно и то, что в начале 2013 г. СК "Новый город", как сообщали местные СМИ, презентуя дольщикам ЖК "Монблан" и ЖК "Альбатрос" планы по достройке объектов, якобы пояснял: "По ЖК "Альбатрос" рентабельность проекта составляет " - 98 млн 422 тысячи 600 рублей". По ЖК "Монблан" убытки поменьше - всего "-15 млн 228 тысяч 800 рублей". Однако при условии дополнительного выделения под застройку прилежащей территории "125 квартал" рентабельность строительства составит 356 млн рублей, что может перекрыть убыточные показатели по обеим площадкам". О том, что удовлетворять права дольщиков ЖК "Монблан" строительная компания "Новый город" будет при строительстве второй очереди объекта после передачи площадки под развитие застроенной территории, говорили гражданам и в министерстве строительства. Однако, по факту, развитием застроенной территории занимается не СК "Новый город", а ИК "Новый город" - другое юрлицо, не имеющее никаких обязательств перед дольщиками ЖК "Монблан". Правда, по данным ИАС Seldon.Basis, владелицей ИК "Новый город" является Разет Орцаева, до февраля 2017 г. входившая в состав собственников СК "Новый город". Сейчас же требования дольщиков ЖК "Монблан" предлагается удовлетворять на некой другой площадке, которую СК "Новый город" планирует получить в качестве компенсационного участка за завершение работ на ЖК "Альбатрос". Хотя Наталья Зайцева в беседе с Волга Ньюс подчеркнула, что компания готова предоставлять квартиры дольщикам "Монблана" и на участке, предназначенном для развития застроенной территории. При этом она поясняет, что за последние годы значительно изменилась нормативная база и, соответственно, требования к застройке в историческом центре: в частности, по ее словам, добавились исторические охранные зоны на объекты культурного наследия и нормы по обеспечению новостроек парковками. "Мы можем рассмотреть возможность заключения партнерского соглашения с ИК "Новый город". Но на этой площадке необходимо отселение, стоимость которого, по предварительным оценкам, может составить около 300 млн рублей. И эти затраты ложатся на плечи застройщика. Так что эту площадку считать компенсационный за удовлетворение прав 188 дольщиков ЖК "Альбатрос" нельзя никак", - заявляет Наталья Зайцева. В продолжение она пояснила, что по постановлению правительства № 201 СК "Новый город" имеет право как застройщик, который приобрел проблемный объект (в частности, "Альбатрос") на компенсационные мероприятия. "Мы с минстроем ведем работу в этом направлении. То есть после сдачи "Альбатроса" мы выходим с инициативой о масштабном инвестиционном проекте, на котором, на новых участках, будем строить объект для дольщиков "Монблана", - заявила во время совещания Наталья Зайцева. Информацию о том, что министерство готово предоставить СК "Новый город" компенсационный участок, подтверждает врио министра строительства Самарской области Александр Баландин. Правда, он подчеркнул, что получить его компания сможет только после ввода в эксплуатацию ЖК "Альбатрос". Дольщики хотят в "Ильинскую плазу" Дольщиков ЖК "Монблан" возмущает также тот факт, что с ними ни один договор долевого участия по предоставлению им квартир в ЖК "Ильинская плаза", расположенном в границах тех же улиц, что и их объект, не заключен. "Мы настаиваем на предоставлении нам квартир в ЖК "Ильинская плаза". Нам известно, что свободные квартиры на объекте есть", - заявила дольщица ЖК "Монблан" Татьяна Голуб во время совещания с Дмитрием Азаровым. Также она сообщила, что с помощью дольщиков была увеличена высотность ЖК "Ильинская плаза" с 10 до 20 этажей якобы для удовлетворения их прав. "Нам обещали, что на дополнительных этажах будут предоставляться квартиры части обманутых дольщиков ЖК "Монблан". Сначала речь шла о 30 квартирах, потом о 20, потом о 10. Требования остальных граждан обещали удовлетворить при строительстве второй и третьей очередей", - рассказала Волга Ньюсу Татьяна Голуб. Однако Наталья Зайцева в ответ на претензии дольщиков заявляет, что ЖК "Ильинская плаза" - это объект, к которому они никакого отношения не имеют, и квартиры дольщикам ЖК "Монблан" на этой площадке предоставлять она не собирается. "У нас есть решения судов о том, что мы не обязаны это делать, подтверждающие, что объект построен на компенсационной площадке", - подчеркивает Наталья Зайцева. "Непонятно в таком случае, зачем нас привлекали для увеличения этажности этого объекта, зачем обещали строительство второй и третьей очередей на площадке и удовлетворение наших прав на них, - недоумевает Татьяна Голуб. - Опять же в дорожной карте на наш объект прописаны мероприятия, которые касаются "Ильинской плазы". У нас пока много вопросов и нет ответов". Дольщица добавила, что, по ее мнению, пока права дольщиков "Монблана" отстаивает только прокуратура. Действительно, в связи с незаключением СК "Новый город" договоров долевого участия с инвесторами ЖК "Монблан" прокуратура Самарской области выдала соответствующее представление компании. Надзорное ведомство пришло к выводу, что СК "Новый город" "уклоняется от удовлетворения прав обманутых дольщиков". Представление прокуратуры компания пыталась обжаловать в арбитражном суде, но пока суд встает на сторону надзорного ведомства: и первая, и апелляционная инстанции "Новому городу" отказали. Лифтеры грозят банкротством Напряженности в ситуацию добавляет и тот факт, что в ноябре 2017 г. в Арбитражный суд Самарской области подано заявление о банкротстве ООО СК "Новый город". С иском обратилось оренбургское ООО "СКМ". Данные о сумме задолженности, легшей в основу требования о банкротстве компании, в материалах дела отсутствуют. Однако, в августе 2017 г. Арбитражный суд Оренбургской области удовлетворил заявление "СКМ" к СК "Новый город" о взыскании 11,6 млн рублей. Как уточняется в определении суда, задолженность возникла по договору поставки лифтового оборудования, заключенному между компаниями в июне 2016 года. Согласно определению суда, "СКМ" поставила оборудование на 16,7 млн руб., но оплата была произведена "Новым городом" лишь частично - на 5,1 млн. Во время совещания, проведенного Дмитрием Азаровым, Наталья Зайцева заявила, что задолженность возникла за восемь лифтов, поставленных для ЖК "Альбатрос". Она подчеркивает, что в банкротство компания уходить не планирует, и пока никаких банкротных процедур в отношении СК "Новый город" не введено. Расплатиться с "СКМ" компания "Новый город", по словам Зайцевой, планировала за счет субсидии от минстроя, которую должна была получить в качестве компенсации затрат на строительство инженерных сетей для "Альбатроса". "Сети были построены еще в прошлом году. Дом уже подключен по постоянной схеме", - подчеркнула Зайцева. По словам врио министра строительства региона Александра Баландина, речь идет о 38 млн рублей. Но передать их СК "Новый город" сейчас невозможно в связи с тем, что у компании имеется задолженность перед бюджетом, а также в суде рассматривается заявление о признании ее банкротом. Наталья Зайцева подтвердила, что задолженность в бюджет есть - по штрафам - и составляет 9 млн руб., но возможности погасить ее сейчас у компании нет. "Мы обсуждали с минстроем возможность предоставления нам рассрочки. Написали соответствующее письмо, но ответа не получили", - сообщила она. По мнению Дмитрия Азарова, ситуация вполне решаема. Он рекомендовал Наталье Зайцевой постараться достичь договоренностей с подрядчиком и в кратчайшие сроки погасить задолженность перед бюджетом и получить компенсацию. В качестве одного из вариантов погашения долга он предложил рассмотреть вариант привлечения кредитных средств. Подводя итог обсуждения, Дмитрий Азаров подчеркнул, что по ситуации необходимо найти компромиссное решение в кратчайшие сроки. "Очень вам рекомендую компромиссное решение тоже представить. Я вам обещаю, что если мы решение по двум этим объектам найдем, то в дальнейшем будем учитывать вашу добрую волю при работе по этим объектам", - обратился врио губернатора во время совещания к директору СК "Новый город". Зайцева сообщила Волга Ньюс, что к концу следующей недели варианты разрешения ситуации планируется подготовить. "Я уже была в минстрое, мы работаем над этим", - отметила она, отказавшись пока раскрывать подробности. У дольщиков же ситуация с подачей заявления о банкротстве компании вызывает серьезные опасения. "Примерно так же ситуация развивалась и с "Самарагорстроем", который, когда поступил иск о признании его несостоятельным, уверял нас в том, что не намерен банкротиться и достроит объекты", - отмечает Татьяна Голуб.