С начала года доля пустых площадей на складах в России сократилась на треть. Ожидается, что к концу года число вакансий в столичном регионе снизится до 7,5% с 11,2%. Такой прогноз озвучили эксперты, принявшие участие в ежегодном круглом столе по складской недвижимости Hard Industrial.
"Каждый третий свободный метр за год с рынка ушел, что, безусловно, хорошая новость, потому что ставки арендные пока еще не начали расти", - рассказал президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.
Снижение вакансий связано с тем, что уменьшается спекулятивное предложение (когда девелопер построил склад, а потом продал или сдал его в аренду), а основные сделки приходятся на built-to-suit (BTS, склады, построенные под запросы конкретного клиента), поясняет генеральный директор A Plus Development Петр Гавырин. Если в 2015 году на спекулятивные продажи приходилось 72%, а на BTS – 6%, то сейчас это соотношение 59% к 16%.
В целом, несмотря на кризис последних лет, объем складской недвижимости активно растет и за пять лет увеличился на 35% с 17 млн. кв. м. до 23 млн. кв. м.
Больше половины портфеля складов приходится на Московский регион – 13,2 млн. кв. м. Высокий интерес девелоперов к московскому рынку объясняется тем, что в регионах строительство складских помещений обходится дороже, а ставка капитализации ниже, объясняет управляющий директор фондов недвижимости "Сбербанк Управление Активами" Алексей Новиков.
Кроме этого, спрос на складские помещения в регионах на порядок ниже, чем в столице. В регионах в основном востребованы небольшие склады (5-10 тыс. кв. м), в Москве большей площади до 20-30 тыс. кв. м, которые из-за эффекта масштаба строить дешевле.
Сейчас на одного жителя столицы приходится порядка 0,85 кв. м. складов и в ближайшей перспективе должно достичь 1 кв. м. Однако, если сравнивать с другими мировыми мегаполисами, московский показатель достаточно низкий, не говоря уже о регионах. Например, в Париже на одного жителя приходится 1,6 кв. м. складских помещений, в Лондоне – практически 2 кв. м., в Нью-Йорке более 3 метров. С другой стороны, есть большой потенциал роста, отмечает управляющий партнер Colliers International.
Эксперты отмечают предпосылки к ускорению рыночной динамики. Во-первых, пройдена зона экономической турбулентности - ВВП страны уже пятый квартал демонстрирует рост. Во-вторых, начался рост оборота розничной торговли в России. По данным Росстата, за 10 месяцев с начала года розничная торговля увеличилась на 0,8% и превысила отметку в 24 трлн. рублей. Это должно положительно сказаться на рынке складских помещений, так как 60% сделок со складами приходятся на ритейл.
Что касается, цены предложения, то несмотря на восстановление рынка, она уже три года подряд снижается. Сейчас средняя цена "квадрата" складского помещения (класс А) обойдется в 3,8 тыс. рублей, еще три года назад она была на уровне 4,5 тыс. руб. Ежегодная экономия при аренде складского помещения в 10 тыс. кв. м. – 7 млн. руб.
Достичь снижения ставок удается за счет сокращения сроков строительства и использования новых технологий в строительстве. Если несколько лет на строительство склада уходило 1-1,5 года, то сейчас эти сроки сократились до 3-4 месяцев, соответственно снизилась и цена, объясняет директор департамента промышленной недвижимости PNK Group Калин Антон.
Сейчас ставка аренды "квадрта" в PNK Group меньше 3 тыс. рублей, что является ниже средних показателей. При этом, в следующем году арендные ставки понизятся еще, а спрос повысится вместе с качеством продукта, полагает он.
Остальные эксперты настроены более скептически, и ожидают, что арендные ставки останутся на уровне этого года. "Рыночные ставки аренды останутся на том же уровне, что сейчас", - считает директор департамента развития и поддержки логистики "Эльдорадо" Алексей Сапон.
Ставки останутся прежними, как и число вакансий, соглашается директор A Plus Development A Plus Development.