Игра на спрос

Преобразованное в гостиницу здание бывшего Индустриального техникума в Ижевске выставлено на продажу Бывший Индустриальный техникум, расположенный на набережной Ижевского пруда, выставили на продажу по стоимости 275 млн руб. Как рассказал «Ъ-Удмуртия» новый владелец здания, купивший его через аукцион в 2017 году у муниципалитета за 41 млн руб., продажа состоится в формате готового гостиничного бизнеса. Наблюдатели отмечают, что гостиница — оптимальный вариант для преобразования здания. Однако директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня считает, что заявленная цена продажи сильно завышена. Кроме того, эксперт задается вопросом, как культурно-историческое здание с выгодной локацией можно было продать по цене промышленного помещения. Здание бывшего Индустриального техникума, расположенного на набережной Ижевского пруда, выставлено на продажу по цене 275 млн руб. В размещенном 6 ноября на сайте Avito объявлении говорится об осуществленном в 2017 году капитальном ремонте, предчистовой отделке и проведенных коммуникациях. Площадь техникума составляет 3,75 тыс. кв. м, а земельный участок под ним — 33 сотки. Как рассказал «Ъ-Удмуртия» владелец объекта Армен Оганезов, потенциальные покупатели по объявлению еще не обращались. «Размещая объявление, хотели понять, насколько покупатель оценит наши вложения. Надо понимать, какой будет спрос на объект, можно же вложить и не угадать. Если покупатель появится, мы продадим, почему бы нет. Продажа будет, скорее всего, в формате готового бизнеса»,— добавил господин Оганезов. Владелец продает объект как гостиничный комплекс. По словам собеседника, в настоящее время идет стадия переговоров и подписания с владельцами франшизы гостиничного бренда Mercure. Об истории техникума БПОУ УР «Ижевский индустриальный техникум им. Е. Ф. Драгунова» начал работу 16 ноября 1929 года. Учреждение было первой ступенью подготовки оружейных кадров для заводов Ижевска. С 1 января 2010 года Индустриальный техникум перевели в здание Профессионально-технического училища №17. Последний выпуск учеников состоялся 27 марта 2010 года. Затем в здании силами администрации Ижевска или правительства Удмуртии хотели разместить музей изобразительного искусства и дворец бракосочетаний. Однако бюджетных средств на реализацию планов не хватало. Армен Оганезов стал владельцем здания сравнительно недавно, купив объект на аукционе администрации Ижевска в феврале 2017 года. Начальная цена объекта составляла 39,7 млн руб., из которых 21,7 млн руб.— стоимость здания и 18,03 млн руб.— стоимость земельного участка. Господин Оганезов предложил за здание и земельный участок под ним 41,76 млн руб. По словам руководителя агентства по государственной охране объектов культурного наследия Удмуртии Юрия Перевозчикова, при продаже здания новому владельцу муниципалитет выставил условие сохранить внешний облик здания. По его словам, объект не входит в реестр памятников культурного наследия, а оценка историко-культурной ценности проводится по заявлению частного лица или организации. «В отношении этого здания никаких заявлений не поступало. Техникум, в принципе, можно было бы признать, но продать в таком случае было бы совершенно невозможно из-за обременения»,— добавил господин Перевозчиков. Согласно документам к аукциону, объект недвижимого имущества расположен на территории защитной зоны объекта культурного наследия народов РФ регионального значения — «Пивоваренного завода, 1882–1889 гг.» — границы которого проходят на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника. В границах запретных зон нельзя возводить объекты капитального строительства и производить реконструкцию, связанную с изменением параметров здания. В аукционе на приобретение здания Индустриального техникума принимал участие АОУ «Международный восточно-европейский университет». Как прокомментировала «Ъ-Удмуртия» первый проректор Международного восточно-европейского университета Елена Соснина, руководство института планировало создать на площадке бывшего Индустриального техникума образовательный центр для промышленных предприятий. «На аукционе выиграли другие, и, соответственно, мы отказались от этой идеи. Сейчас будем ее реализовывать в другом месте. Ищем немного побольше помещение и немного побольше прилегающую территорию для создания инфраструктуры, а территория техникума все-таки ограничена землей под зданием, поэтому мы не сожалеем, что не выиграли аукцион, мы не смогли бы там развернуться»,— добавила собеседница. Тем временем Армен Оганезов продолжает капитальный ремонт бывшего Индустриального техникума. «Выставив на продажу объект, мы не остановили строительные работы по нему. В ремонт здания уже вложены довольно большие объемы денежных средств, гораздо больше, чем объект стоил при покупке. Там же разруха была. Цифра в 275 млн руб. не с потолка взята, рассчитывалась исходя из стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости»,— рассказал бизнесмен. Директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня в беседе с «Ъ-Удмуртия» отметил, что заявленная цена завышена. «Исходя из заявленной стоимости, получается где-то 80 тыс. руб. за 1 кв. м. Это очень много. Судя по фотографиям, не сказать, что здание стало совершенно новым. Надо еще вкладывать и вкладывать»,— считает господин Довбня. По словам эксперта, первоначальная цена в 41 млн руб., по которой муниципалитет продал здание Индустриального техникума, была, наоборот, заниженной. «С точки зрения рынка 11 тыс. за 1 кв. м для такого здания — низкая цена. Обычно подобные расценки идут за производственное здание»,— заметил собеседник. Эксперты рынка недвижимости охарактеризовали потенциал здания. «Гостиница — очень подходящий вариант для преобразования бывшего техникума. Другое дело, что площадь здания небольшая, и здание историческое. Предполагаю, что там будут большие пространственные потери из-за мест общего пользования. Это значит, что расширенный номерной фонд здесь не сделать, но это уже вопрос проработки. Если это был техникум, значит там были классы, можно ли переделать их под номера, вопрос»,— рассуждает директор департамента консалтинга Colliers International Василий Довбня. Эксперт отмечает сложность гостиничного бизнеса и не прогнозирует активный спрос со стороны инвесторов, готовых купить и сделать гостиницу под ключ. «Это не офисы, которые отремонтировал, подкрасил, сдал в аренду и забыл. В случае гостиницы надо, во-первых, привлечь оператора для управления и просчитать затраты, либо своими силами управлять. Вопрос: удастся или нет, потому что площадь маленькая и незначительный номерной фонд. Обычно на это смотрят не очень позитивно, поскольку для эффективной работы нужен постоянно поддерживаемый оборот»,— резюмировал эксперт. Руководитель агентства по государственной охране объектов культурного наследия Удмуртии Юрий Перевозчиков также не видит ничего предосудительного в том, что здание стало гостиничным комплексом. «В Европе есть примеры размещения отелей и ресторанов в самых неожиданных зданиях порой, главное, чтобы не искажало облик самого здания. Как житель Ижевска я заинтересован в том, чтобы здание сохранилось и чтобы там что-то было»,— отмечает господин Перевозчиков. Анастасия Данилова