«Застройщик такой информацией с вами не поделится»

Практически никто из инвесторов сейчас не может быть застрахован от риска недостроя или долгостроя. Можно вложиться в проект даже самого надежного застройщика – и все равно потерять деньги. Свою историю Newfinder рассказал один из дольщиков, купивший квартиру в подмосковном городе «Надеюсь, мой опыт будет еще кому-то полезен. Хотя в нашей ситуации тоже изначально ничего не предвещало… Я лично месяц собирал информацию о застройщике, его финансовом положении и так далее. Даже главе города на встрече будущие дольщики напрямую задавали вопрос о новом проекте, есть ли риски. Он заверил, что все в порядке. То есть никаких вопросов не возникало, – рассказывает Иван Дмитриевич. – Самое главное, опыт у застройщика был. И сданные дома находились в нескольких сотнях метров от нашего строящегося дома». Не только Иван Дмитриевич, все покупатели были уверены, что риски практически исключены. К тому же приобреталась квартира не на самом раннем этапе, примерно полдома было уже построено. Но несмотря на благополучный в целом расклад, именно на этом проекте застройщик, как говорится, «споткнулся». Дом возвели в соответствии с запланированными сроками, но сдали с задержкой в полтора года. Осечка вышла, как это часто бывает, из-за проблем с подключением к коммуникациям. Как говорит Иван Дмитриевич, ситуация складывалась примерно так: город поступил хитро, на период строительства застройщику были выделены небольшие объемы электроэнергии, воды, тепла, потому что без этого проект начать невозможно. Но все договоры на поставку ресурсов были временными, и на момент сдачи дома в эксплуатацию они перестали действовать. Новых мощностей город не дал, а начал застройщику «выкручивать руки», предлагая ему участвовать в реконструкции, различных мероприятиях по благоустройству, строительству инфраструктурных объектов и т. д. «Саму коробку поставить – это половина дела, а вот все остальное начинается уже потом, – вспоминает свою эпопею с новостройкой инвестор. – Мы, дольщики, не бездействовали. Была инициативная группа, которая вместе с застройщиком выходила на соответствующие органы, проводили совещания, принимали решения. То есть мы были заодно с застройщиком, так как он был обманут вместе с нами». Застройщику где-то даже повезло, так как инвесторы не подавали в суд, не требовали неустойку. Состоялась процедура признания через прокуратуру дольщиков обманутыми, внесение в реестр. При этом городские власти вместе с прокуратурой действовали против застройщика и, соответственно, против дольщиков. В такой ситуации найти оптимальное решение было достаточно сложно. После того, как к делу подключилось правительство области, дом все же ввели в эксплуатацию. Но, как уже говорилось, сроки были сдвинуты на полтора года. Именно в этот период случился очередной скачок валютного курса, доллар с 30 рублей подорожал до 60 рублей. Продажа квартиры тоже потребовала времени, покупатели нашлись не сразу. В итоге инвестиция не принесла той прибыли, которая ожидалась. «Если считать в рублевом эквиваленте, то сколько вложил, столько и вернул. Потерял на курсовой разнице, – говорит Иван Дмитриевич. – А если бы дом построили вовремя, то удалось бы заработать». Как считает герой нашей истории, невозможно заранее со стопроцентной вероятностью вычислить, какой проект «выстрелит», а какой «пробуксует». Не существует и универсального способа отсеять проект, который станет недостроем. Но кое-какими наблюдениями бывший дольщик все же поделился. «Вопросы, касающиеся электроснабжения, воды, тепла, канализации, при сдаче дома в эксплуатацию зачастую становятся определяющими, особенно если это точечная застройка. Именно такие моменты надо выяснять заранее, – советует Иван Дмитриевич. – Застройщик такой информацией с вами не поделится, но ее, в принципе, можно найти и в открытых источниках. Посмотреть те же сайты водоканала, теплосети, у них есть отделы развития, через которые можно многое выяснить, вплоть до того, что подъехать туда и переговорить лично. Я хочу сказать, что наш случай для Подмосковья достаточно типовой. Есть ЖК, которые стоят незаселенными по пять лет и дольше. Дома построены, но не могут быть приняты в эксплуатацию по целому ряду причин. Но в основном они связаны как раз с подключением. Застройщики выходят из положения разными способами. Где-то строят индивидуальные котельные для снабжения дома теплом. С водой тоже решают, например, получают разрешение забурить свою скважину. Но в городской застройке это очень сложно, вокруг скважины должна быть достаточна большая санитарная зона, радиус порядка 30 метров. Не всегда эту землю можно выделить и оформить. В целом ситуация с ресурсами очень непростая. Поэтому, когда застройщик предлагает минимальную цену на старте, всегда надо быть внимательным с точки зрения последствий». Экспертное мнение Валерий Ручий, руководитель департамента продаж Est-a-Tet: «Если квартира была приобретена по договору долевого участия согласно ФЗ-214, то в нем всегда прописаны сроки передачи ключей собственнику. В случае, если даты сдвигаются, то застройщик обязан выплатить сумму в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки вне зависимости от причины несоблюдения условий договора. В последнее время застройщики перестраховываются и указывают сроки передачи ключей с запасом. Поэтому в основном никто не опаздывает и передает помещения собственникам вовремя. Иными словами, даже если сдача дома в эксплуатацию была сдвинута, то обычно ключи все равно начинают выдаваться согласно срокам, прописанным в ДДУ. Какие-либо возможные проблемы, связанные с подключением сетей или коммуникаций и влияющие на сроки передачи помещения собственникам, заранее предугадать нельзя. Такая загвоздка может произойти на любом этапе реализации проекта, ведь застройщик подключает дом к существующим городским коммуникациям, а не возводит собственные мощности. Здесь много факторов и участников, на работу которых застройщику не так легко повлиять. Даже при сдвиге сроков любой участник долевого строительства получает хорошую компенсацию за несоблюдение условий договора. Но в любом случае стоит обращать внимание на опыт застройщика, а также на проектную историю (сколько было проектов, вовремя ли передавали помещения, были ли негативные отзывы по актам приема-передачи квартир)».