Как сделать общее имущество многоквартирного дома источником дохода

Общее имущество многоквартирного дома может стать неплохим источником дохода для собственников квартир, например, за счет аренды помещений на первых этажах можно оплачивать взносы за текущий и капитальный ремонт, однако немногие об этом знают. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил, что нужно знать об общедомовом имуществе и как сделать его источником дохода. Историческое основание Когда в 90-х годах началась массовая приватизация квартир, чиновники по советской привычке считали чердаки, подвалы и другое общее имущество многоквартирного дома собственностью муниципалитетов, рассказывает исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева. Принятый в 2005 году Жилищный кодекс РФ внес окончательную ясность в данный вопрос: общее имущество дома, к которому относятся все элементы дома, используемые собственниками более чем в одной квартире, на правах общедолевой собственности принадлежит владельцам жилых и нежилых помещений. Размер доли в общем имуществе пропорционален площади занимаемого помещения. Исходя из этой доли, определяется размер платы каждого собственника за содержание и обслуживание общего имущества дома. "При этом общее имущество многоквартирного дома — это не только статья расходов. Оно способно приносить дому заметный доход. Например, за счет цокольных помещений или подвала, сданного в аренду, можно оплачивать взносы на капитальный и текущий ремонт. Таким же общедомовым имуществом является земля перед домом — при условии, что вы надлежащим образом оформили ее как общедомовое имущество. А уж как ее использовать — решать собственникам. Можно сделать детскую площадку и стоянку для жильцов. А можно сдать в аренду под ларек и получать доход", — объясняет Разворотнева. Хотя, по ее словам, если говорить о реальном извлечении прибыли из цокольного этажа или из подвала, то это скорее исключение из правил. При этом собственники, которые пытаются использовать общее имущество, часто сталкиваются с тем, что у него уже есть другой хозяин. Наиболее выгодные коммерческие объекты чаще всего оказываются у домов изъяты или были уже приватизированы. Но даже если они не были приватизированы, муниципалитеты часто записывают их на свой баланс, утверждая, что это их имущество, и сдавая помещения другим лицам. "И даже если за пользование этим имуществом кто-то платит (скажем, сотовые операторы, которые платят за коммуникации на крышах домов и так далее), то потом эти деньги попадают в "общий котел " управляющих компаний. А у таких, как правило, много домов находится в управлении, и ни в одной отчетности не указано, сколько денег было собрано и сколько потрачено", — объясняет Разворотнева. В каких домах это возможно? Как говорит президент ГАСИС ВШЭ Павел Жбанов, более 10 лет назад Жилищный кодекс претерпел кардинальные изменения. Парадигма управления жилищным фондом серьезно изменилась — с государственного и муниципального управления на управление собственниками квартир в доме. Однако возраст многих домов превышает 30 лет. В этих домах на абсолютно законных основаниях общедомовые нежилые помещения (подвальные, межэтажные и так далее) были переданы либо в долгосрочную аренду, либо проданы, либо пока еще остаются в муниципальной собственности. "Если эти операции по передаче собственности на правах аренды и продажи проходили до внесения изменений в Жилищный кодекс, то они законны и "отыграть" помещения обратно невозможно — закон обратной силы не имеет. Если же передача общедомового имущества проходила уже в период распоряжения им собственников, то в этом случае отторжение имущества многоквартирного дома должны были проходить на основе решения собственников через проведение общего собрания. И сегодня прецедентная судебная практика возвращения прав собственности на подвальные помещения, помещения первых этажей, где располагались магазины, колясочные и так далее, уже очень обширна", — говорит Жбанов. Как вернуть общедомовую собственность Любой собственник вправе через совет многоквартирного дома, ТСЖ запросить основание нахождение в нежилых помещениях дома той или иной организации, продолжает эксперт. Если нахождение лиц на этих площадях реализуется без решения собственников многоквартирного дома, то в судебном порядке жильцы могут вернуть принадлежащую им общедомовую собственность. Дальше общедомовое имущество жители могут пустить в хозяйственный оборот, например, сдать в аренду. Кстати, бывает так, что владельцем помещений на первых этажах дома выступает сам застройщик. При продаже квартир в строящемся доме он публично представляет сведения о том, какие помещения будут в общем имуществе МКД, а какие будут проданы как отдельные нежилые помещения, указывает президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью "Совладение" Александр Павленко. Покупатели квартир не всегда обращают внимания на то, что эти помещения также оплачены за их деньги. Застройщик, чтобы получить дополнительную выгоду, продает такие помещения "на сторону". Очень много судебных разбирательств по данному вопросу и есть положительные решения судов по возврату уже проданных помещений в общую долевую собственность как общее имущество МКД, указывает Павленко. Чтобы вернуть общедомовое имущество, председателю совета многоквартирного дома необходимо запросить в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это сделает представительный орган дома — председатель совета МКД, говорит Разворотнева. Председатель совета МКД также может запросить сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и другое), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды. Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района, и прочие контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности, советует собеседница агентства. После того, как собственники в МКД выяснили, что помещение в их доме арендуется незаконно, то есть без их согласия и участия, то они вправе перезаключить договоры с арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании собственников. Если совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами. Также следует предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды. "Совет МКД также должен организовать общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды на капитальный ремонт, на содержание жилья и прочее", — инструктирует Разворотнева. При этом, что касается капремонта, то не во всех случаях деньги, полученные от аренды, жители могут направить на взносы за него, предупреждает Жбанов. Это возможно лишь тогда, когда средства на капитальный ремонт аккумулируются на специальных счетах многоквартирного дома. Если платежи поступают в "общий котел" региональных фондов капитального ремонта, то использовать деньги с аренды в оплату капремонта нельзя, так как там плата за капремонт персонализирована.