К «Пекину» подошел покупатель
В число претендентов на покупку здания гостиницы «Пекин» в самом центре Москвы вошла управляющая компания «РВМ Капитал», в числе акционеров которой НПФ «Благосостояние». Владелец отеля — «Галс-девелопмент» — хочет продать его до конца текущего года. Инвесторов останавливает необходимость дорогостоящей реконструкции объекта, которая может обойтись в 6,5 раза дороже, чем стоимость самого здания.
«РВМ Капитал» интересуется покупкой здания гостиницы «Пекин» на Садовом кольце у станции метро «Маяковская», рассказали два источника “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. По словам одного из них, «РВМ Капитал» второй год подряд находится в активном поиске объекта для покупки. «Компания смотрит здания ценой от $100 млн»,— уточняет он. По словам другого источника “Ъ”, сейчас «РВМ Капитал» изучает документы на объект, но официально переговоры не стартовали.
Директор по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриил Королев передал через пресс-службу, что сейчас компания не ведет переговоры по этому объекту. В «Галс-девелопменте» (собственник объекта) от комментариев отказались. Источник “Ъ”, близкий к ВТБ (акционер «Галс-девелопмент»), говорит, что пока предметных переговоров нет ни с одним из претендентов. «”РВМ Капитал”, так же как и другие интересанты, проводила due diligence»,— утверждает он. «РВМ Капитал» уже принадлежат в Москве такие объекты, как бизнес-центры «Домников» (77,6 тыс. кв. м), «Мякинино» (25,7 тыс. кв. м) и в Оружейном переулке, 19 (2,5 тыс. кв. м).
Гостиница «Пекин» до 2003 года принадлежала мэрии Москвы. В 2003 году структура АФК «Система» «Бэйджинг-инвест» стала инвестором реконструкции здания, которую пытался ускорить тогдашний мэр Юрий Лужков. В 2009 году, когда девелоперская дочка «Системы», «Система Галс», за долги перешла под контроль ВТБ и сменила название на «Галс-девелопмент», «Пекин» остался в портфеле нового собственника. «Пекин» построен в 1955 году, это здание общей площадью 98,6 тыс. кв. м на 150 номеров. «Галс» собиралась его отреставрировать и оценивала расходы в $5 тыс. за кв. м (по курсу 2012 года). Во внутреннем дворе комплекса девелопер строит два корпуса апартаментов общей площадью 65,5 тыс. кв. м. Этот проект актуален, а реставрация «Пекина» остается в подвешенном состоянии. В конце 2014 года гостинцу планировалось закрыть, но частично она продолжает работать. В конце 2016 года руководство «Галса» объявило о том, что не рассматривает вопрос о реконструкции здания, в июле этого года — о возможной продаже объекта до конца декабря 2017 года.
Глава департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер говорит, что сейчас гостиница работает в среднем ценовом сегменте, тогда как с учетом локации, исторической ценности здания, нынешней и будущей конкуренции, после качественной реконструкции может быть отелем высокого ценового сегмента. По ее словам, интерес инвесторов сдерживает общий бюджет приобретения актива: «Здание сложной конструкции, номера небольшой площади, специфическая конфигурация этажей вместе повышают стоимость реконструкции».
Партнер Capital Global Partners Светлана Кара оценила «Пекин» в текущем состоянии в $45 млн, отметив, что сумма сделки может от нее существенно отличаться, так как оценка доходным методом не учитывает рост стоимости объекта после реконструкции. Сооснователь консалтинговой компании Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич полагает, что расходы на реставрацию могут составить в среднем $2,5–3 тыс. за кв. м. По его словам, сейчас инвесторы хотят ускорить возврат инвестиций в гостиничную недвижимость, поэтому включают в состав комплексов апартаменты на продажу. «В “Пекине” под гостиницу может остаться 10–15 тыс. кв. м»,— не исключает он, отмечая, что остальные площади займут апартаменты, офисы и ритейл.