Почему ЖСК уходят в прошлое и что приходит им на смену

Почему уходит время жилищно-строительных кооперативов и что приходит им на смену, обсудил с экспертом Sobesednik.ru. На данный момент общая площадь квартир, продающихся в Москве по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), составляет всего 8% от общего объема новостроек (4 проекта). Еще пять лет назад подобным образом продавалось до 60% всех квартир в столице, пишет «Коммерсантъ». Начиналось все 15 лет назад, именно тогда популярность ЖСК стала набирать обороты. Соинвесторы могли покупать паи по жилищному кодексу и ФЗ №214. Тем не менее пай оказался более рискованным способом вложения денег в новостройку по сравнению с договором долевого участия (ДДУ). Все паи продавались по предварительным договорам, в которых только отмечалось намерение заключить договор через некоторое время на определенных условиях. Эти бумаги не регистрировались в Росреестре, соответственно, будущая квартира могла быть продана два раза. Еще одним слабым местом ЖСК является возможное ведение проекта без оформления земли и разрешения на строительство. Лишь в 2011 году в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым все ЖСК были обязаны получить статус застройщика и вести дела с оформлением всех необходимых документов. Подробности ситуации с жилищными кооперативами Sobesednik.ru узнал у генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной: – На самом деле жилищно-строительные кооперативы попали под действие 214-ФЗ только летом прошлого года. До этого их деятельность регламентировалась Жилищным кодексом и 315-ФЗ. Клиент, который вступал в ЖСК при покупке квартиры, был менее защищен, чем человек, который заключал ДДУ. Дело именно в том, что по ЖСК можно было начинать привлечение средств участников строительства еще до официального получения документов, то есть когда компания только инициировала получение документов на строительство и земельный участок. В результате часто получалось так, что часть денег собиралась, а строительство так и не начиналось. Рынок знает довольно много грустных прецедентов, когда продававшиеся именно по ЖСК объекты оказывались проблемными долгостроями. Правда, не всегда причиной этих случаев была недобросовестность застройщика, иногда были и объективные причины. Кроме того, в ДДУ прописаны четкие сроки сдачи объекта строительства, а в договоре пая накопления прописаны желаемые сроки сдачи объекта, которые могут быть изменены при согласии всех членов ЖСК, при этом никаких пеней и неустоек не предполагается. Следовательно, договор ЖСК не защищает покупателя, он для него менее привлекателен. Отмечу также, что в последнее время покупатели стали более образованны и подкованы при выборе как объектов и качественных характеристик, так и схемы покупки. Последние два года конкуренция на рынке недвижимости крайне высока, что привело к тому, что застройщики борются за каждого покупателя. А продажа квартир по ЖСК резко снижает лояльность покупателей, следовательно, застройщикам на современном рынке просто невыгодно использовать эту схему реализации.