Юридическая чистота квартиры: на что обратить внимание

Когда человек приобретает квартиру на вторичном рынке, перед ним сразу же встает вопрос — как не нажить себе проблем и не приобрести "сложное" жилье, право на которое потом придется отстаивать в суде без всякой гарантии на успех. Проблема заключается в том, что в правовом поле на рынке недвижимости постоянно происходят некоторые изменения. Вот одно из нововведений последнего времени — отмена свидетельств о праве собственности. То есть, нет основополагающего документа проверки юридической чистоты квартиры. Эксперты компании "Метриум Групп" дали несколько советов, на какие моменты обратить внимание в первую очередь. Особенно это касается тех, кто покупает жилье на вторичке самостоятельно — без помощи риелтора, компании или просто юриста. Первый момент — продолжительность владения. Срок владения недвижимостью — один из важнейших индикаторов юридической чистоты. Квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, при продаже попадают под налог на доходы физических лиц. Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов. Но это серьезный риск. Ведь в случае аннулирования сделки купли-продажи, суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре. Второй момент — проверка личности продавца квартиры. Важно помнить, что это обязательное действие. Покупатель должен убедиться, что предъявитель паспорта является именно тем, за кого себя выдает, что документ не утерян и не украден. Это проверяется в правоохранительных органах. Третий момент — дееспособность продавца. Очень важно помнить, что алкоголизм, наркомания, психические расстройства — это факторы, которые могут доказать недееспособность продавца в момент заключения договора купли-продажи. Именно из-за этого сделка может быть оспорена и признана ничтожной. Четвертый момент — наличие в квартире несовершеннолетних. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, это тоже повод задуматься. Чтобы обезопасить себя, необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. Если же этого не сделать, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной. Пятый момент — семейное положение продавца. Если продавец состоит в браке, но при этом является единоличным собственником недвижимости, необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки. Шестой момент — квартира получена в наследство. В этом случае могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного. Так что надо требовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы с объявившимися наследниками. Управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая замечает, что развитие Интернета и электронных государственных услуг значительно упростило процедуру проверки юридической чистоты недвижимости. Например, если раньше без помощи риелтора обойтись было практически нереально, то современные покупатели имеют огромное количество возможностей обезопасить себя в ходе сделки. "Впрочем, далеко не все готовы брать на себя такую ответственность, предпочитая прибегнуть к помощи профессионалов. Однако и в этом случае необходимо иметь хотя бы общее представление о том, на что нужно обратить внимание. Это позволит избежать проблем, если привлеченный специалист халатно отнесется к выполнению своих обязанностей", — говорит специалист. Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин добавляет, что обычный человек приобретает квартиру в среднем один-два раза в течение жизни. И в этом кроется главная проблема. "Как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим. Лекарство одно — помощь профессионалов, благо уж с выбором здесь все обстоит неплохо. Тем не менее, сделать его правильно необходимо. У каждого свои критерии, я предпочитаю – основанный на достоверных рекомендациях свой личный выбор", — резюмирует эксперт.