Расстроились

Пермский рынок новостроек в этом году переживает серьезные испытания. Несколько крупных проектов комплексной застройки были приостановлены, а девелоперы вошли в процедуру банкротства. Участники рынка признают, что на этом фоне покупатели стали более осторожными и взыскательными. Некоторые застройщики утверждают, что их это не смущает, как и более жесткие требования федерального закона о долевом строительстве. Проблемные метры В мае этого года краевой арбитраж ввел наблюдение в отношении застройщика Первого Пермского микрорайона — ООО «Камстройинвест» (входит в ГК «Строительные проекты»), а 31 июля признал общество банкротом. Компания реализовывала один из крупных проектов комплексной застройки в крае, и ее проблемы вызвали широкий общественный резонанс. Осенью 2012 года ООО «Камстройинвест» выиграло на торгах федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства право аренды земельного участка в Лобаново площадью 28,3 га. Участок предоставлялся в аренду на пять лет. Общий объем строительства, по планам девелопера, должен был составить 110 тыс. кв. м. В июне 2013 года компания получила разрешение на строительство первой очереди (около 35 тыс. кв. м). На начальном этапе в Первом Пермском микрорайоне застройщик собирался возвести 12 трехэтажных домов на 515 квартир. Сдать первую очередь в эксплуатацию компания рассчитывала еще в третьем квартале 2015 года. Однако сроки несколько раз сдвигались, проект до сих пор не завершен. У финансового партнера «Камстройинвеста» — банка «БФГ-Кредит» — в июле прошлого года была отозвана лицензия. В числе проблемных оказались несколько проектов, девелопером которых выступала группа «Классик». Последние десять лет она занималась жилищным строительством и наращивала портфель проектов, в том числе в других регионах. В Перми у «Классика» было несколько жилых комплексов в активной стадии строительства: «Триумф. Квартал II» (общая площадь всего комплекса — 190 тыс. кв. м), «Компаунд Живаго», «Пермские высоты». При этом часть строек велась за счет создания жилищно-строительных кооперативов, а не по договорам долевого участия. В прошлом году пайщики таких ЖСК стали жаловаться на то, что сроки переносятся. В феврале этого года в арбитраж поступили иски о признании банкротами ЖСК «Триумф. Квартал II» и ЖСК «Триумф. Квартал II. Вторая очередь». С заявлениями обратились бывшие пайщики кооперативов, которые вышли из их состава, но не получили деньги за свои паи. По обоим искам разбирательства пока идут. Экс-председатель правления обоих кооперативов Сергей Синюшов пояснял, что в каждом кооперативе насчитывается около 350 пайщиков, чьи квартиры не достроены. Но ситуации у ЖСК разные. У ЖСК «Триумф. Квартал II», по его словам, все лимиты исчерпаны и средств на достройку объектов нет. «По „Триумф. Квартал II. Вторая очередь“ ситуация другая. На рубеже 2012–2013 годов и в 2014-м компания „Классик“ заимствовала у кооператива определенную сумму, которая в случае возвращения в кооператив позволит завершить строительство», — заявлял он еще в мае. Он уточнял, что при строительстве домов в Индустриальном районе оба ЖСК выступали застройщиками, а «Классик» занимался консультациями и генпод­рядом: «Обязательства по достройке существуют только у кооператива». Инициативная группа пайщиков, в свою очередь, предполагала, что средства пайщиков «были выведены и растрачены по нецелевому назначению», в том числе на реализацию проекта комплексной застройки «Ахтуба Сити Парк» (Волжский, Волгоградская область, девелопер — ГК «Классик»). Они также настаивали, что к участию в делах о банкротстве ЖСК должны быть привлечены «истинные застройщики» — юрлица, входящие в группу «Классик». При этом часть компаний группы сегодня также находится в процедуре банкротства (например, введено наблюдение в отношении АО «Капжилстрой»). По словам представителя инициативной группы Рамиля Ибрагимова, сейчас главная цель пайщиков — достроить объекты: «Мы понимаем, что с юридической точки зрения ответственными за строительство являемся мы сами. Но если бы мы знали о ситуации (с ГК «Классик». — BG) год назад, такого бы не было. Пайщики готовы доплачивать, чтобы достроить, они понимают, что другого выхода нет». По его оценке, на достройку только двух незавершенных секций «Триумф. Квартал II. Вторая очередь» (секция Е на стадии 6 этажей из 19, секция Л на стадии 18 этажей из 24) потребуется около 300 млн руб. Сложности возникли и у другого игрока пермского рынка — СГ «Камская долина». Финансовые претензии к компании предъявили контрагенты и подрядчики. Кроме того, возникли задержки со сдачей объектов. Гендиректор АО «Камская долина» Андрей Гладиков пояснил BG, что ведется работа по урегулированию споров, в том числе во внесудебном порядке. В компании признают, что у группы есть задержки по срокам сдачи объектов, но подчеркивают, что ситуация находится под контролем. «На рынке сложная ситуация, она коснулась и нас. Мы находимся в стадии реструктуризации кредитного портфеля со Сбербанком. Кроме того, по ряду объектов мы были вынуждены поменять подрядчиков. Но сейчас подрядчики везде есть, все структурировано и урегулировано», — отметила замгендиректора «Камской долины» Алевтина Романова. По ее словам, до конца лета группа планирует сдать четыре объекта: на Холмогорской, Хабаровской, Переселенческой, 104, и Самаркандской, 143. «По четырем объектам в ЖК „Весна“ до конца года мы постараемся максимально выполнить все работы. С клиентами находимся в контакте, есть инициативные группы, с которыми встречаемся каждую неделю», — сообщила госпожа Романова. Участники рынка полагают, что ситуация, в которой оказался ряд девелоперов, влияет на сегмент новостроек. Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный отмечает, что проблемы крупных игроков не стали неожиданностью. «Но, к сожалению, покупатели практически во всех отраслях привыкли доверять тем, кто присутствует на рынке десятилетиями. Сейчас мы наблюдаем растущую внимательность клиентов, что безусловно хорошо. Несмотря на происходящее спрос остается стабильным, планы продаж выполняются. Чем больше серьезных и ответственных игроков останется или появится на рынке, тем лучше будет и для застройщиков, и для покупателей. Конкуренция не позволит расслабиться и будет стимулировать движение вперед», — считает господин Бесфамильный. По мнению начальника отдела маркетинга АО «ПЗСП» Кирилла Николаева, трудности крупных участников рынка сказываются на всем рынке — спрос покупателей смещается в сторону вторичного жилья. «Я бы не сказал, что спрос перетек на вторичку», — отмечает гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев. Он полагает, что приостановка ряда строительных проектов создала некоторое напряжение, в том числе среди потенциальных покупателей. «Спрос на объекты на ранней стадии строительства несколько упал. Но это общая тенденция на рынке недвижимости — количество сделок по покупке жилья на первичке и вторичке уменьшается. По сравнению с прошлым годом оно снизилось на 20–30%. Однако квартиры в объектах высокой степени готовности по-прежнему востребованы», — добавляет господин Ананьев. При этом, отмечает собеседник BG, в некоторых новостройках, где степень готовности составляет 90%, квартиры стоят столько же, сколько стоили на стадии котлована: «Дома не приросли в цене, как это наблюдалось раньше». Девелоперы утверждают, что им удается поддерживать интерес покупателей, несмотря на общее падение объемов строительства и сделок с недвижимостью. «В начале 2017 года наблюдалось небольшое затишье в спросе на новостройки, это нормальная ситуация, она характерна для первых месяцев любого года. Затем покупательский спрос повысился», — говорит Кирилл Николаев. ПЗСП, по его словам, этого удалось достичь в том числе за счет акций и сниженных ставок по ипотеке. Михаил Бесфамильный заявляет, что уровень спроса и продаж в объектах «Орсо групп» «достаточно высок и стабилен»: «В среднем вымывание ассортимента происходит за 16 месяцев. Срок зависит от реализуемой площади того или иного объекта». Он считает, что сегодня как таковой нет конкуренции между сегментами — эконом-, комфорт- и бизнес-жильем: «Здесь правильнее говорить о конкретных проектах в определенной локации. Покупателям важна ликвидность. Инвесторы продолжают вкладывать свободные деньги в недвижимость. У нас их доля составляет около 10%». Некоторые участники рынка декларируют рост объемов строительства. По словам директора СГ «Развитие» Евгения Равцова, в 2017 году группа увеличит количество площадей, сдаваемых в эксплуатацию, на 20% по сравнению с прошлым годом. Общий объем введенного жилья составит 23 тыс. кв. м. «У нас есть резервы, чтобы часть объектов, запланированных на следующий год, завершить досрочно. В этом случае к концу года мы сдадим около 30 тыс. кв. м», — добавляет господин Равцов. Он уточняет, что этот показатель компания намерена довести до 35–40 тыс. кв. м ежегодно, но не более: «Мы определили для себя то количество, которое нам комфортно строить и продавать независимо от волатильности строительного рынка». Тяжелая доля Одним из важных федеральных трендов, влияющих и на региональный рынок, девелоперы называют поправки в закон о долевом строительстве, которые ужесточают требования к застройщикам. В их числе — соразмерность уставного капитала и объемов возводимого жилья. Эта поправка вступила в силу с июля 2017 года, но готовиться к ней многие компании начали заранее. Уставный капитал ПЗСП в начале года также был увеличен до 150 млн руб. — такая сумма требуется для одновременного строительства 100 тыс. кв. м жилья. «В прошлом месяце компания увеличила свой резервный фонд, так как согласно законодательству о деятельности акционерных обществ при увеличении уставного капитала должен быть увеличен и резервный фонд предприятия. Последний по закону должен составлять не менее 5% от уставного капитала. В самом начале августа ПЗСП в числе первых крупных застройщиков получил заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям федерального закона №214-ФЗ по объекту на ул. Менжинского, 13», — добавляет Кирилл Николаев. В марте этого года совет директоров одного из крупных пермских застройщиков — ПАО «Трест №14» — одобрил увеличение уставного капитала компании с 3,78 млн руб. до 151,5 млн руб. за счет нераспределенной прибыли прошлых лет. В мае этого года увеличило уставный капитал АО «Пермглавснаб» — с 6,4 до 152,6 млн руб. «Мы увеличили размер уставного капитала до 40 млн руб. Я бы отметил, что адаптация (к новым условиям. — BG) продолжается. При этом касается она не только застройщиков, но и административных органов. До сих пор, например, есть вопросы по компенсационному фонду», — говорит Михаил Бесфамильный. Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет отчислений застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Девелоперы прогнозируют, что с учетом экономической ситуации и новых нормативов расклад сил на рынке изменится. «Однозначно число участников рынка сократится. Строить жилья будут меньше, соответственно и цена на квартиры будет расти. Компенсировать этот рост смогут банки, снижая ставки по ипотечным кредитам», — считает Кирилл Николаев. Михаил Бесфамильный добавляет, что сегодня в стройку выходит не очень много жилых комплексов: «Во втором квартале этого года в Перми запущено пять проектов. Это небольшая цифра. Таким образом, на рынке новостроек сформировался искусственный дефицит, который может повлечь за собой рост стоимости квадратного метра. Спрос стимулирует ипотека, которая становится дешевле и доступнее». СВЕТЛАНА БЫКОВА