Как мошенники продают арендованные квартиры

Зачастую собственники жилых помещений не обладают достаточными знаниями о том, как грамотно и без рисков сдать принадлежащие им жилые помещения в аренду. Излишняя доверчивость и правовая неграмотность создают благодатную почву для мошеннических действий с недвижимостью. Подавляющее большинство собственников даже не держали в руках Гражданского кодекса РФ, а зря. Легкомысленно относясь к делу, можно даже потерять свою квартиру или дом. Адвокат Татьяна Гурова рассказывает о таком обмане и о том, как его избежать. Как это делается К сожалению, современная судебная практика показывает, что чужая недвижимость не оставляет равнодушными мошенников, специализирующихся на обмане собственников жилых помещений. Современные схемы и способы обмана собственников жилья уже хорошо известны следователям, прокурорам, судьям, адвокатам, нотариусам, судебным приставам. Но мошенников это не останавливает, они снова ищут и находят доверчивых, наивных, неграмотных юридически людей, а также неблагополучных, злоупотребляющих спиртными напитками или наркотиками лиц. Технологии мошенников, связанные с арендой квартир, используют, как правило, следующую схему: сначала они собирают информацию о жилье, которое сдается в аренду. Затем анализируют эту информацию для выявления собственников, имеющих несколько жилых помещений, а среди них — одиноких людей, пожилых или больных. Обычно они ищут квартиры с единственным собственником, чтобы избежать встречи с нотариусами при реализации жилья. Вступая в контакт с хозяином, соглашаются со всеми его требованиями и платят за два-три месяца (и более) сразу, надеясь, что собственник, получив деньги за три и более месяцев, в квартиру приходить не будет. Сразу после заселения в квартиру преступники начинают подготовку фальшивых доверенностей от собственника на продажу квартиры. Для их изготовления они используют современные компьютерные технологии, цветные принтеры, изготавливают фальшивые бланки доверенностей и печати нотариусов. Затем готовят договор купли-продажи, где от имени продавца (на самом деле наймодателя) выступает доверенное лицо (на основании фальшивой доверенности). И, найдя покупателя, регистрируют переход права собственности, а потом моментально исчезают из арендованной квартиры. Когда долго отсутствующий арендодатель приходит в свою квартиру, то застает там незнакомых ему людей, которые сообщают, что именно они являются собственниками. Свои права незнакомцы подтверждают документально, в том числе показывая выписку из Росреестра и договор купли-продажи. Заключайте договор аренды Татьяна Гурова отмечает, что многие собственники, сдавая квартиру, игнорируют письменную форму договора с арендатором, так как опасаются налогового бремени. Однако именно письменный договор найма жилого помещения может стать «спасательным кругом» в том случае, если вы станете жертвой мошенников. В частности, если мошенники продадут жилое помещение и будут утверждать, что это вы хотели продать жилье, то при наличии письменного договора найма вы сможете легко доказать, что ваша воля была направлена исключительно на передачу имущества в наем, а воли на прекращения статуса собственника жилого помещения вы не выражали никогда. Договор найма жилого помещения должен отвечать следующим требованиям. Его следует заключать в письменной форме. В документе нужно указать все данные нанимателя и вселяющихся с ним лиц, в первую очередь паспортные данные. Также необходимо четко указать права и обязанности сторон, в том числе право наймодателя входить в жилое помещения для проверки его состояния с течение всего срока договора. Надо составить и вписать в документ график платежей по договору и взимать платежи ежемесячно, лично приходя в квартиру. Наконец, нужно четко прописать ответственность стороны нанимателя за нарушение условий договора, в том числе право наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке. Что делать, если мошенники продали квартиру С юридической точки зрения, у горе-наймодателя есть все шансы вернуть себе жилье на основании ст. 302 ГК РФ, так как имущество он потерял помимо своей воли. Конечно, покупатели квартиры будут доказывать, что являются добросовестными приобретателями, но, как свидетельствует судебная практика, вряд ли докажут. При рассмотрении дела в суде покупатели могут рассчитывать только на взыскание своих расходов с мошенников, найти которых, как правило, весьма проблематично. Ситуация может усложниться тем, что покупатели часто приобретают жилье с использованием кредитных средств и жилье обременяется залогом. Но в более выгодном положении в описываемом случае все-таки оказывается первоначальный собственник (он же — наймодатель мошенников), так как его воли на совершение сделки не было. Такие сделки называются порочными (так называемые сделки с пороком воли). Если же наймодатель является алкоголиком, наркоманом, одиноким пожилым человеком, то сил и средств защищаться, денег на адвокатов у него просто не нет, и мошенники на это и рассчитывают. Несколько советов Юридически грамотного собственника провести труднее. Поэтому читайте законы, следите за изменениями в законодательстве, просматривайте статьи на эту тему в интернете и т. д. Это же, как и нижеследующие советы, касаются не только хозяев, сдающих жилье внаем, но и покупателей квартир, которые могут пострадать от вышеописанных действий. Следующий риск, обусловленный правовой неграмотностью, это излишняя доверчивость. Самый главный совет: не доверяйте риэлторам, агентствам недвижимости, индивидуальным предпринимателям, знакомым полностью и во всем. Обязательно обратитесь за консультацией к адвокату. Заплатив за консультацию от 1 до 5 тыс. рублей, вы сохраните свой дорогостоящий актив. Для того чтобы распознать фальшивую доверенность, достаточно найти в интернете сведения о том нотариусе, данные которого указаны в доверенности, позвонить ему и спросить, действительно ли эта доверенность нотариусом выдавалась и удостоверялась. Это самый быстрый способ и самый эффективный, потому что нотариус сам заинтересован в том, чтобы никто не подделывал доверенности от его имени. Следует отметить, что в условиях экономического кризиса количество мошенничеств в области аренды жилой недвижимости значительно увеличилось. Статистики таких преступлений нет, что только на руку мошенникам. Исследования отдельных авторов (См.: Шумов Р.Н. Уголовно-правовая охрана рынка жилья от преступных посягательств: Дис. канд. юрид. наук. М.: Академия МВД России, 2004.) позволяют выделить следующие виды мошенничеств: 1. Умышленное предоставление на возмездной основе заведомо не соответствующей действительности информации о выгодных для арендаторов предложениях арендодателей по поводу аренды жилых помещений. 2. Сдача в аренду жилых помещений нескольким арендаторам одновременно. 3. Сдача жилого помещения в аренду лицом, не имеющим каких-либо вещных прав на жилое помещение. 4. Сдача в аренду несуществующей жилой недвижимости. 5. Мошеннические действия, совершенные сотрудниками риэлторских компаний или под прикрытием таких фирм. Эти темы мы можем осветить в наших следующих публикациях.