Продавать или ждать реновации: риелторы о ситуации на вторичном рынке

Сегодня всем москвичам, чьи дома попадают под программу реновации, предстоит определиться с выбором: дожидаться переселения или продать свою квартиру. Получится ли улучшить жилищные условия за счет города, и сколько будут стоить квартиры в домах для нужд расселения? Старший специальный корреспондент m24.ru Виталий Воловатов осмотрел жилье, которое придет на замену столичным пятиэтажкам, и поговорил с риелторами о будущей ликвидности таких квартир. На Московском урбанистическом форуме посетителям представили макет жилья, которое получат участники программы реновации. В шоу-руме можно увидеть этаж дома с подъездом и четырьмя квартирами: однокомнатной, двумя двухкомнатными и трехкомнатной. А также элементы благоустройства двора, фрагменты утепленного фасада здания, образцы отделочных материалов и схемы будущих кварталов. Осмотр экспозиции мы начали вместе с вице-президентом Российской гильдии риелторов Олегом Самойловым. Придомовая территория Планируемый двор вызывает исключительно положительные эмоции: лавочки, газоны, турники, детская площадка и малые архитектурные формы. Спокойно и по-домашнему. Согласно представленной схеме, дворы будут укрыты от магистральных улиц в "квадратах" домов. Иными словами, там планируется пешеходная территория. Комфортно и безопасно. Однако сразу бросается в глаза отсутствие паркинга. На схеме он представлен не был, поэтому остается предположение, что свои машины жители будут ставить на плоскостных парковках внутренних распределительных улиц. "С парковкой вопрос меня действительно беспокоит. Применительно к рынку вопрос ликвидности заключается в наличии лучших предложений по сопоставимым деньгам. Эти дома позиционируют, как комфорт-класс, но давайте проведем границу между ним и экономом. Эконом-класс – это как раз самый минимум того, что только может быть. Эта квартира может сдаваться с отделкой, но тут в принципе не предусмотрено ничего: ни комнаты консьержа, ни мест для велосипедов и колясок, ни каких-либо других общественных пространств. Этого в принципе быть не должно по стандарту, поскольку застройщики стремятся максимально весь дом наполнить квартирами. Здесь же мы видим проект уже близкий к комфорт-классу, но я бы однозначно не поставил твердый комфорт-класс, поскольку не нахожу ответа на вопрос организации достаточного объема парковочных мест", – сказал Самойлов. Однокомнатная квартира Перед нами предстает совершенно стандартная "однушка": коридор, комната, раздельный санузел и кухня с выходом на балкон. Общая площадь 37,9 квадратных метра, жилая 19,3 квадратных метра. Кухня достаточно просторная и заметно больше аналогичной в "хрущевке". Балкон также довольно просторный – шире и длиннее, чем в старых пятиэтажках. Несомненный плюс – базовые пластиковые стеклопакеты. В целом, нареканий не вызывает. "У меня, конечно, осталось неоднозначное впечатление от однокомнатной квартиры. Я понимаю, что это – та минимальная единица, которая и не может быть роскошной в рамках любого проекта. Я бы все-таки не согласился с определением комфорт-класса, вот сегодня это вполне нормальный эконом. Также применительно к однокомнатной квартире есть большое сомнение, что правильно сделан раздельный санузел. В "однушке" было бы хорошей возможностью – как раз объединить. И санузел бы получился большой, хороший, и организация коридорного пространства таким образом бы выиграла", – отметил риэлтор. Двухкомнатная квартира Здесь представлены два классических варианта: "распашонка" и "линейка", как их называют риелторы. В первом случае комнаты расположены в разных сторонах от входа. Эта схема снискала популярность многих россиян, благодаря серии панельных домов П-44. Общая площадь 55,7 квадратных метра, жилая – 31,7 квадратных метра. Представленный вариант вобрал в себя все положительные стороны компоновки, однако есть и замечания, поясняет Самойлов. "Она хороша, она достаточно объемна, но есть один нюанс: в ней большой квадратный холл, который при этом выстроен так, что из-за расположения дверей почти совершенно нет места для организации точек хранения. То есть никакого встроенного шкафа, никакого шкафа-купе, только вдоль одной стенки поместится маленький шкафчик. А все-таки на двухкомнатную квартиру, в которой, скорее всего, будут жить трое и более жильцов, это маловато", – сказал он. Во втором случае организация пространства получилась более удачной, а площадь даже на пару "квадратов" больше: 57,8 квадратных метра общей и 33,9 квадратных метра жилой. У "линейки" все комнаты ориентированы на одну сторону и располагаются вряд вдоль длинного коридора. Здесь собеседник m24.ru снова обращает внимание на неудобство раздельного санузла. "Она мне понравилась своей возможностью без особых проблем произвести перепланировку путем совмещения санузла. И тогда там организуется достаточно большое пространство в коридоре, которое и позволяет, собственно говоря, организовать достаточный объем места хранения", – пояснил Самойлов. Трехкомнатная квартира "Трешка" встречает просторным и длинным коридором: здесь вдоволь места для установки всевозможных шкафов, стеллажей и комодов. Вопрос хранения вещей большого семейства отпадает сам собой: на 74,6 квадратных метра из которых 44,1 квадратных метра жилые – разместиться можно с комфортом. Немного странным планировочным решением кажется кухня, расположенная рядом со входной дверью. Но это, пожалуй, единственный нюанс. Риелтор также подтверждает потенциальную привлекательность такой квартиры. "К трехкомнатной квартире каких-либо серьезных замечаний у меня, пожалуй, нет. На мой взгляд, вполне функциональная и нельзя сказать, что она отсталая от жизни. Устареет ли она через несколько лет в обозримом будущем? Скорее нет, чем да", – подытожил Самойлов. Ликвидность и перспективы По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Олега Самойлова, все квартиры из шоу-рума реновации представляют собой достойную альтернативу "хрущевкам". Более того, по уровню комфорта и организации пространства, они могут на равных поспорить и с более поздними типовыми проектами. "Пятиэтажки уже можно списать со счетов. Что у нас остается? Следующие за ними по уровню комфорта – это "брежневки", в основном 9–12-этажки, и плюс 14-этажные башни. По сравнению с "брежневками", эти дома лучше однозначно. Дальше у нас идет панель 80–90-х годов, те самые серии П-44КП, которые, на мой взгляд, тоже проигрывают этим квартирам, потому что там звукоизоляция стремится к нулю. Дальше, соответственно, у нас уже современные дома: либо улучшенные панельные серии типа П-44М, либо современные монолитные дома. И если мы берем "монолиты", построенные для завершения первой волны переселения, то они близки как раз. Поэтому и ликвидность будет примерно на этом самом уровне", – сказал он. При этом, средняя цена таких квартир на вторичном рынке будет примерно на 50 процентов выше, чем у аналогичных "хрущевок", даже в пределах одного района. "Сегодня стандартная двухкомнатная квартира, например, в районе Новые Черемушки, недалеко от метро и площадью примерно 43–45 метров будет стоить (в зависимости от состояния и конкретного местоположения) где-то 8 миллионов рублей. Это если мы говорим о квартире в пятиэтажке. Даваемую по реновации квартиру в том же районе я бы оценил сегодня по рынку миллионов в 12, наверное", – пояснил Самойлов. Однако если таких квартир на рынке вдруг появляется много, то между ними неизбежно начнется жесткая ценовая конкуренция. Множество частных собственников, в стремлении продать недвижимость быстрее, начнут сбрасывать цену, в итоге собеседник m24.ru прогнозирует падение стоимости в пределах 25–30 процентов. Кроме того, ситуация будет осложняться стагнацией на рынке жилья. "Сегодня только по Москве стоят нереализованными порядка 18–19 миллионов квадратных метров жилья, и это только новостройки, вторичный рынок в рассмотрение я не беру. Плюс, в Подмосковье – еще где-то порядка 4 млн квадратных метров. Текущий объем платежеспособного спроса, даже с учетом того, что снизились ставки по ипотеке, не может переварить их не только сегодня, но и в обозримом горизонте года на три точно. В принципе, можно ничего не строить, этот объем – дай бог, если он выберется", – объяснил риелтор. По его словам, такой пагубной для рынка ситуации можно избежать, если в течение ближайших пяти лет вводить квартиры исключительно для нужд переселения, а реализацию коммерческой части программы отложить на более поздний срок. При этом никаких "выбросов" на рынок "хрущевок" не ожидается. "В тот момент, когда программу объявили, мы наблюдали очень любопытную вещь. Сразу достаточно большое количество собственников повысили цену. Мы зафиксировали скачок приблизительно от 15 до 25 процентов. А дальше все эти квартиры сразу же встали, и по ним не то что желающих купить не осталось, но также и количество звонков просто сошло к нулю. Покупатели четко дали понять, что не готовы приобретать это жилье по таким ценам. Поэтому думаю, что "хрущевки" будут продаваться постепенно, и чем дольше будет идти программа – тем меньше их будет оставаться на рынке", – заключил Самойлов. Таким образом, если квартиры по программе реновации будут вводиться в срок, их ликвидность будет стабильно держаться на уровне современных монолитных домов. А при горизонте сдачи до пяти лет, они станут привлекательной инвестицией, поскольку за это время их владельцы получат жилье, которое дороже исходного на 50 процентов. То есть, фактически такие квартиры обеспечат доходность порядка 10–15 процентов годовых. Генеральный директор центра аренды квартир "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Гасиловская разделяет мнение о том, что квартира по программе реновации может стать хорошей инвестицией. Однако наибольшую выгоду такая жилплощадь принесет при сдаче в аренду, а не при продаже, добавляет она. "Конечно, трудно оценивать то, чего еще, фактически, нет. Но однозначно можно сказать, что новое жилье будет дороже. При этом о более высокой цене на продажу можно будет говорить не ранее, чем через 5–7 лет. Прогнозировать ситуацию на рынке через такой промежуток времени сложно, но я думаю, что цена вырастет где-то на 20 процентов, не больше. Если же говорить об аренде, то однозначно новый дом будет пользоваться большим спросом, и здесь уже стоимость может возрасти на 25–50 процентов. Конечно, многое зависит от ликвидности района в целом и от конкретного положения дома, но однозначными плюсами будут лифты, большие кухни, более-менее просторные прихожие", – пояснила Гасиловская. По ее словам, при расчете ликвидности большую роль будет играть не только район, но и конкретная локация дома. На стоимости квартир даже в пределах одного района влияет множество факторов: удаленность от метро, наличие поблизости железной дороги или трамвайных путей и многое другое. В отдельных случаях разницу в цене можно заметить даже на соседних улицах, добавила она. А независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов настроен скептически. На его взгляд, квартиры в домах для переселения будут стоить незначительно дороже аналогичных в сносимых пятиэтажках. "Чудес не бывает. В программе заявлено, что обмен будет равноценным и равнозначным, поэтому не стоит ждать, что кто-то здесь что-то выгадает. Поэтому на основании имеющейся у меня информации, думаю, что даже когда все "хрущевки" уничтожат, как класс – эти квартиры останутся в нижнем ценовом сегменте. И большого роста ждать не стоит. Например, больше всего домов под реновацию попадает в ВАО. Возьмем, для примера, район Перово. Сегодня стандартная двухкомнатная квартира в хрущевской пятиэтажке стоит порядка 6,2 млн рублей. Полагаю, что квартира по реновации будет дороже в пределах 5–10 процентов. И это максимум", – заключил собеседник m24.ru. При этом эксперт согласен с тем, что массового "выброса" на рынок квартир в "хрущевках" ожидать не приходится.