Набить цену

Сейчас жилье не особенно растет в цене, но повысить его стоимость можно. Самый известный способ – купить квартиру на котловане и продать готовую. Но есть и другие варианты Найти самое дешевое Купить дешево и продать дорого – вот главное правило инвестора. С точки зрения сегмента и качества жилья самые дешевые квартиры продаются в экономклассе. Но можно подойти к выбору недвижимости с других позиций – выбирать не сегмент, а именно самые дешевые квартиры в проекте. А такие варианты есть всегда. Причем часто они не хуже остальных, а просто – нетипичные. Как говорит Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН, спросом у покупателей обычно пользуются классические решения: квадратные или прямоугольные комнаты с достаточным количеством окон и высотой потолков от 2,8 м. Но бывают и другие квартиры: например, с круглыми или овальными комнатами, невысокими потолками, одним большим окном во всю стену. Объекты с нетрадиционными планировками уже считаются неликвидными. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», отмечает, что жилье с неудачными планировками – остро- и тупоугольными комнатами, длинными коридорами, маленькими кухнями продать труднее, дисконт может составлять порядка 3-5% от стоимости «стандартных» квартир. Традиционно меньше востребованы и квартиры на нижних этажах домов. Причем сейчас в новых многоэтажных ЖК на первом этаже квартир не бывает, их располагают со второго и выше. «Неликвидными лотами, срок экспозиции на рынке которых существенно превышает темпы реализации других аналогов, принято считать квартиры на первом и последнем этажах, а сейчас некоторые клиенты не соглашаются уже даже на второй этаж», – замечает Татьяна Павлова, коммерческий директор «Отрада Недвижимость». «Размер дисконта за этаж может варьироваться от 1% до 5%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Например, в ЖК «Ривер Парк» мы не продаем квартиры на первых этажах. Однако на вторые этажи действует скидка. Если сравнить стоимость с жильем на третьем этаже, то в среднем цена отличается на 5% при одинаковой площади. При бюджете покупки в 10 млн рублей экономия составит 500 тысяч». Скидка на жилье на нижних этажах может варьироваться от 1% до 5%, а на квартиры с «нетрадиционными» планировками дисконт составляет порядка 3-5% от стоимости стандартных квартир. В список неликвидных можно внести и квартиры с не очень приглядными видовыми характеристиками (скажем, с видом на свалку ТБО), неудачными планировками (большая нежилая площадь, маленькая кухня, недостаточное число окон, неправильная формы комнат и т.п.), добавляет Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). Такие объекты могут быть в любом жилом комплексе, даже самом востребованном. При этом эксперт отмечает, что сегодня для проектов, которые разрабатываются «с нуля», проводится предварительный анализ участка best use («наилучшее использование»), который практически исключает появление непродаваемой новостройки. В этом случае ликвидности проекта могут навредить только непредвиденные изменения экономической конъюнктуры или внезапный пересмотр градостроительной политики властей. Сделать перепланировку или ремонт Творческий подход может совершенно изменить и вид, и стоимость квартиры. Как говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, удачная перепланировка повысит ликвидность квартиры: например, если в стандартной двухкомнатной квартире с проходной комнатой снести стену, то получится квартира с так называемой европланировкой – «евродвушка». Такая квартира пользуется большим спросом и ценится дороже. Иногда для квартиры с не самой удачной планировкой достаточно заказать проект готового планировочного решения с расстановкой мебели, советует Мария Литинецкая. Когда потенциальный покупатель на бумаге видит, каким образом он может распланировать пространство, это повышает лояльность к конкретному объекту. Естественно, многие недостатки жилплощади способен исправить ремонт. Например, Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, отмечает, что даже косметический ремонт влияет на скорость продаж. Если квартира находится в центре, но она «убита», продать за хорошие деньги ее будет проблематично. Квартиру нужно освежить, чтобы придать ей товарный вид. Как правило, косметический ремонт включает в себя покраску стен. Обычно этим он и ограничивается, но могут быть более расширенные работы – все зависит от состояния квартиры. В этом деле главное – соблюсти баланс между стоимостью ремонта и самой недвижимости. По данным Дмитрия Таганова, руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, сейчас на первичном рынке стоимость базовой отделки жилплощади составляет от 5 тыс. рублей за кв. м и выше – в зависимости от класса жилья, но это если говорить о ремонте от застройщика. Если же заниматься ремонтом самостоятельно, то в этом случае его стоимость варьируется от 20 тыс. рублей до 40 тыс. рублей за кв. м, когда отделкой помещения приходится заниматься «с нуля». Сейчас на первичном рынке стоимость базовой отделки жилплощади составляет от 5 тыс. рублей за кв. м и выше – в зависимости от класса жилья, но это если говорить о ремонте от застройщика. А вот когда отделка в квартире вычурная, дизайнерская – это уже может сработать наоборот, предупреждает Юлия Антясова, руководитель офиса «В Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Чем сложнее и необычнее ремонт, тем менее ликвидна квартира, потому что вкусы у всех разные, а какие-нибудь позолоченные обои (даже за миллион) понравятся единицам. Наиболее привлекательны для покупателей спокойные, нейтральные квартиры без трехэтажной золотой лепнины или черных стен. Перевести в нежилой фонд Часто квартиры, которые неудобны для проживания, идеально подходят для бизнеса. И тогда такие недостатки, как первый этаж, расположение дома рядом с оживленной улицей или дорогой, уже превращаются в достоинства, ведь такое помещение можно приспособить под мини-гостиницу или кафе. «В этом случае выгоден перевод жилого помещения в разряд коммерческого, – комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. – Если в доме уже расположен подобный объект и пешеходный трафик возле него весьма велик, то это на руку владельцам других квартир на первом этаже, ведь их жилплощадь может заинтересовать инвесторов. Соответственно, стоимость квартиры в этом случае увеличивается – ранее она порой превышала среднерыночные показатели в два раза». Правда, есть одно «но». Эксперты отмечают, что сейчас перевод жилых объектов в нежилой фонд стал делом практически невыполнимым. То есть законом напрямую это не запрещено, но де-факто в 2017 году таких сделок в Москве не регистрировали. В Подмосковье превратить жилое помещение в коммерческое можно, хотя тоже сложно. Но, по словам С. Шломы, все равно собственники подобных объектов мечтают, что когда-нибудь настанут лучшие времена, поэтому продавать свои квартиры дешево они не готовы, – только как потенциальную коммерческую недвижимость. Интерес к объектам на первом этаже сохраняется, потому что в закон, возможно, будут внесены поправки, позволяющие переводить жилплощади на первых этажах в нежилой фонд, и тогда их стоимость резко возрастет. В любом случае сейчас эти квартиры стоят дороже, чем недвижимость в обычном жилом доме, где внизу нет коммерческих помещений. Интерес к объектам на первом этаже сохраняется, потому что в закон, возможно, будут внесены поправки, позволяющие переводить жилплощади на первых этажах в нежилой фонд, и тогда их стоимость резко возрастет. Особая статья – апартаменты. «На первичном рынке есть примеры, когда нежилые помещения продаются как апартаменты – это могут быть площади как на первом этаже, так и мансарды. Если такие апартаменты расположены на первом этаже, то они подразумевают отдельный вход, следовательно, есть покупатели, для которых данная опция кажется привлекательной», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Улучшить внешний вид Как отмечает Юлия Антясова, на цену квартиры напрямую влияет состояние подъезда и лестничной клетки. Если квартира хорошая, но состояние МОПов плохое, то ее привлекательность заметно снижается. Уборка на лестничной клетке, в общем тамбуре может несколько улучшить ситуацию. Коль речь зашла о подъезде, то стоит упомянуть и такой важнейший привлекающий фактор, как хорошие соседи. Только вот повлиять на это у продавца квартиры никак не получится. И если квартира вполне приличная, но соседи – какие-нибудь асоциальные элементы, то ликвидность ее сразу падает. Казалось бы, вид из окна – это то, что невозможно изменить. На самом деле, это не так, и в наше время часто проблема решается с помощью ландшафтного дизайна, утверждает Екатерина Тейн. Опять же, вид из окна – это, как говорится, на любителя. «В моей практике был пример, когда клиенты просили подобрать квартиру с видом на дорогу, поскольку долгое время жили за городом и все время наблюдали зелень из окна. Были примеры, когда клиенты из-за аллергических реакций просили найти квартиру, как можно дальше от лесопарковой зоны», – вспоминает эксперт. Ждать метро или других сюрпризов Иногда квартира дорожает и без каких-либо усилий со стороны ее владельца. Просто удачно сложились обстоятельства. Самый распространенный пример – это строительство рядом с домом метро. По данным Андрея Колочинского, открытие станции повышает цены на квартиры в близлежащих домах на 5-10%. Дмитрий Таганов добавляет, что особенно отражается на стоимости жилья введение в эксплуатацию новых станций метро в районах, расположенных за МКАД. Например, станции метро «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево», были открыты на юго-западной ветке, где из-за пробок, формировавшихся еще до въезда на МКАД, постоянно возникали трудности с транспортной доступностью. Появление новых платформ в этой районе увеличили стоимость расположенной неподалеку недвижимости до 20%. Другой пример – станции метро «Митино» и «Пятницкое шоссе». Стоимость объектов недвижимости, находящихся в пешеходной доступности от платформ, выросла не менее чем на 15-20%. В Москве статус многих домов изменил запуск МЦК, которое повысила спрос и цены на ряд жилых комплексов. Открытие станции метро повышает цены на квартиры в близлежащих домах на 5-10%, а в районах за МКАД – до 20%. Преобразование какого-либо района или территории тоже влияет на ликвидность жилья. М. Литинецкая приводит в качестве положительного примера закрытие полигона «Кучино», в пешей доступности от которого ведется продажа двух жилых комплексов. На месте бывшей свалки планируют построить экстрим-парк. Это же касается и развития территорий промзон, которые сегодня активно застраиваются.