Что делать с ипотечными квартирами в пятиэтажках, попавших под снос

Обычно при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд гражданин получает другое имущество или соответствующее возмещение, а ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество, следует из текста закона об ипотеке. Это работало так: при сносе квартир новое жилье граждане получают сразу же, по договору мены - и в этот момент эта новая квартира может быть предоставлена банку в залог, говорит юрист Orient Partners Ксения Казакова. «Единственное требование банка – непрерывность залога. То есть, снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», – сообщили в пресс-службе банка «Дельтакредит». Но жильцам домов, попавших в программу реновации, на это расчитывать не следует. «В проекте закона предусмотрено лишь появление в момент сноса некого обязательства и права человека требовать равнозначную квартиру. В момент выселения из старой квартиры у человека не возникнет права собственности на новую квартиру, которую он мог бы предоставить банку в залог», - говорит Казакова. Она отмечает, что законопроект не устанавливает никаких сроков выделения и получения нового жилья: фонд реновации предоставит банку обеспечение, но пока не понятно, как это будет работать. «Перед сносом новым собственником жилья будет являться город, говорится в законопроекте, и, как новый собственник, город может распоряжаться недвижимостью — и ее снести», - управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько. Пятиэтажки 60-х гг. занимают до 13,4% портфеля залогов банка «Дельтакредит» , вместе с пятиэтажками 50-х и 60-х годов - до 20% (21 000 объектов), но в банке не делят пятиэтажки, к примеру, на «хрущевки» и «сталинки». Реальный масштаб проблемы может оказаться небольшим: по предварительной оценке Сбербанка, у него порядка 130 заемщиков имеют ипотеку на квартиры в зданиях, которые планируется включить в московскую программу реновации. «Спрос на ипотеку для приобретения квартир в этом жилом фонде был незначительным», - отметили в пресс-службе. Банки как могут страхуются от таких ситуаций: например, ВТБ24 не предоставляет ипотечные займы в пятиэтажках советской постройки, которые есть в списках на снос и реконструкцию. По словам представителя ВТБ 24, у банка были «единичные обращения» от ипотечных заемщиков в связи с программой реновации. Если квартира, которая находится в ипотеке, все-таки попала под снос, предмет залога нужно заменить на новый: на недвижимость, которая будет предоставлена взамен, либо какую-либо другую, отметил представитель ВТБ24. «Новая квартира должна соответствовать требованиям банка, быть не хуже изначальной (например, не являться ветхим строением, не иметь незарегистрированных перепланировок), быть по рыночном стоимости не ниже изначальной квартиры», - сообщили в пресс-службе банка ВТБ24. С этим возникает еще одна проблема: вместо равноценного жилья в законопроекте есть формулировка «равнозначное» - равное по количеству метров, но не по цене, говорит Казакова. «Если банки должны принимать выданное взамен жилье в качестве замены, тогда нужна корректировка закона об ипотеке», - говорит Казакова. «Взамен собственник получит жилье не меньшей площади, вопрос какого качества и где оно будет расположено», – говорит Неделько. «Если стоимость нового жилья окажется ниже предыдущего и не будет обеспечивать стоимость кредита, банк в такой ситуации вправе потребовать досрочного возврата кредита и обратить взыскние на имущество», - резюмирует он. Мифы и реальность: как будут расселять москвичей по закону о сносе пятиэтажек