Александр Дубовенко: загородный рынок живет по инерции

Кризис на российском рынке недвижимости не обошел стороной загородное жилье. Продажи здесь идут не очень хорошо, покупателей меньше, чем продаваемых лотов. О настоящем и будущем загородного рынка "Вести.Недвижимость" рассказал основатель и совладелец компании Good Wood Александр Дубовенко. — Что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости? — Ценами и спросом на загородном рынке недвижимости сегодня управляют две основные тенденции. Первая — это тенденция к переосмыслению цели покупки загородного дома. Зачем нужна дача? Лет 10 назад, как и раньше этим вопросом никто не задавался, а теперь люди стали задумываться. Скажем, в советские времена дача нужна была под огород или детей с бабушкой на лето отправить. Сейчас таких задач почти никто перед собой не ставит, но люди все равно продолжают покупать загородные участки и ездить на дачу. Тесно горожанам в квартирах. Вторая тенденция — уменьшение покупательской способности. У людей стало меньше денег. Эта тенденция прослеживается в основном в эконом- и бизнес-классе. Зачастую покупателям эконом-класса нужны просто участки без подряда (УБП). Сегодня это покупки стоимостью до 1 миллиона рублей. На подобные лоты спрос остается стабильным, не смотря на общую стагнацию рынка. В бизнес-классе наблюдается вымывание недорогих качественных объектов. Происходит это по разным причинам – курса валют, политических факторов и пр. В предложениях верхнего ценового сегмента главную роль играют не деньги, а местоположение, окружение, все то, что формирует качество жизни. — Появились ли какие-то новые тенденции за последнее время? — Загородный рынок недвижимости сегодня поляризовался. И этот рынок маргинальный — дача, УБП — он мало зависит от рыночных факторов в целом, больше — от предложений самих девелоперов. Стабильный спрос нам сегодня помогает поддерживать то, что банковские ставки снижаются. И есть надежда, что в скором времени они, наконец-то, будут ниже уровня инфляции. В целом, можно отметить, что загородный рынок, как более инертный, повторяет тренды вслед за городским рынком недвижимости с отсрочкой в 2-3 месяца. Так, по данным Росеестра по итогам первого квартала 2016 года зарегистрировано 62736 переходов прав собственности на недвижимость, что на 10,8 процента больше, чем в аналогичный период прошлого года и 14635 договоров долевого строительства, что на 53,4 процента больше, чем в аналогичный период прошлого года. Иными словами, тренд с падения продаж (в 2014 году было заключено всего 10517 ДДУ, что на 26,8 процента меньше, чем в 1 квартале 2016 года) перешел в фазу увеличения покупательского спроса. Однако на квартирном рынке увеличение спроса характеризуется дополнительными скидками, которыми застройщики стимулируют спрос. Дисконты разного рода варьируются в диапазоне от 5 до 10 процентов и снижение стоимости происходит в основном за счет уменьшения площадей. — Что сейчас происходит с ценами на загородку? — Загородный рынок сегодня, даже в элитном сегменте, стал намного скромней, перестал тяготеть к большим размерам и общей помпезности. Но здесь, в отличие от города, все намного сложнее. Помимо двух основных трендов, которые я обозначил выше, он претерпевает очередной период расслоения проектов по ликвидности и степени готовности и пригодности для жилья. Это связано с огромным количеством замороженных проектов в Московской области и Новой Москве. По разным оценкам, во втором квартале 2016 года спрос несколько снизился (около 15 процентов), причем доля УБП составила около 50 процентов, малоэтажное жилье составило 35 процентов и остальные 15 процентов поровну поделили коттеджи, таунхаусы и дуплексы. Причем наблюдается интересная тенденция: из-за огромного количества замороженных проектов и вымывания недорогого но качественного продукта в ликвидных проектах, покупатель стал повышать стоимость приобретаемого лота, при этом наибольшее увеличение произошло с готовыми домами: средняя стоимость увеличилась на 63,7 прцоента — с 11,3 миллиона рублей, во втором квартале 2015 года до 18,5 миллиона рублей в том же периоде 2016-го. — А что будет с ценами в ближайшие год-два? — Не надо забывать, что цифры — вещь лукавая и сложно оценивать ситуацию, давая "общую температуру по больнице". Объективно о динамике спроса и предложения мы можем судить только по своим проектам. Скажем, один проект только выходит и люди не торопясь присматриваются к нему. Второй уже на завершающей стадии и спрос на него растет. Хотя, в общем, с цифрами и статистикой Росстата я согласен. Главное, что можно отметить — это то, что потенциальный покупатель недвижимости является человек, который трезво оценивает риски и готов переплачивать за определенные гарантии, которые характеризуются как надежным застройщиком и надежным подрядчиком, так и стадией готовности жилья, не ведясь на высокие дисконты. Поэтому в ограниченном числе проектов (не более 5 процентов от рынка) недвижимость будет дорожать не менее 20 процентов в год, при этом в других пользоваться спросом не будет.