Где лучше жить: в квартире или апартаментах

“Ъ” искал оптимальный вариант На московском рынке жилья апартаменты перестали быть чем-то экзотическим. В первой половине 2016 года объем предложения такой недвижимости достиг 37%, а минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн руб. до беспрецедентных для столицы 2,3 млн руб. “Ъ” разбирался, чем отличаются апартаменты от традиционных квартир. Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы. Первая — это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая — экономические, а именно разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа, техническая, объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов. C точки зрения Жилищного кодекса, квартира — это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Минкультуры. По этой типологии апартамент — это номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако, продолжает госпожа Литинецкая, на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение. Регистрация по месту жительства Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении — квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает возможность получить прибавку к пенсии (только для тех, кто проживает в столице не менее десяти лет), субсидии по коммунальным платежам, льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном, определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации. В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку такие объекты относятся к нежилым помещениям. Но если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, говорит Мария Литинецкая, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрацией нет. Права собственников Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений. В то же время, продолжает управляющий партнер «Метриум Групп», у владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т. д.). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, добавляет Мария Литинецкая, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей невыгодно портить с ними отношения. Есть отличие и при обращении взыскания на собственников. Когда владелец жилья становится должником и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке. Собственник апартаментов может быть выселен в случае обращения взыскания. Цены и налоги Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации. Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба для прибыли. Средняя стоимость квартир и апартаментов по итогам первой половины 2016 года (млн руб.) Сегмент Квартиры Апартаменты Разница Комфорт –9,1% Бизнес –5,6% Заметно отличается налогообложение для владельцев квартир и апартаментов. Так, налог на имущество собственников квартир рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Площадь квартиры умножается на кадастровую стоимость квадратного метра, а затем на ставку налога. Ставка налога на имущество в отношении жилых помещений устанавливается в каждом регионе решением местных властей. В Москве она составляет 0,1%. Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Но, уточняет госпожа Литинецкая, в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. При этом 2% применяются для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов в здании гостиничного назначения. Сейчас в Мосгордуме на рассмотрении находится законопроект, которым предлагается установить минимальный размер ставки для всех видов апартаментов в размере 0,5%. Налоговые вычеты и льготы При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м — для комнат, 20 кв. м — для квартиры и 50 кв. м — для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения. Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц. В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2–3 млн руб., а при продаже — 1 млн руб. Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов. До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог, напоминают в «Метриум Групп». С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога — на квартиру и на землю. Собственники апартаментов, как и владельцы других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%. Коммунальные услуги Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. По подсчетам «Метриум Групп», тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение — 8%, на тепло — 25%, на электричество — 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт•ч). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки. Коммунальные расходы собственников квартир и апартаментов Вид расходов Апартаменты Квартира Разница Расходы на электроэнергию 6,83 руб./кВт•ч 5,03 руб./кВт•ч Горячая вода («Мосэнерго») 135,3 руб./куб. м 120,82 руб./куб. м Холодная вода 33,61 руб./куб. м 30,87 руб./куб. м Водоотведение 23,6 руб./куб. м 21,9 руб./куб. м Отопление («Мосэнерго)» 1154,7 руб./Гкал 923,8 руб./Гкал Дело техники Что касается технических отличий, то при строительстве жилых домов контролирующие органы строго проверяют соответствие строительным и санитарным нормам и правилам (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.). Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, отмечает Мария Литинецкая, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям. Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов. В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги. Сегодня многие владельцы апартаментов интересуются возможностью перевода этих помещений в жилой фонд, говорит председатель совета директоров «Бест Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, теоретически такая возможность существует, и многие застройщики сегодня сами переводят часть апартаментов в квартиры. Но если изменением статуса помещения хочет заняться его новый владелец — например, физлицо — для этого должны быть основания, такие как решение суда. При этом стоимость перевода в жилье будет стоить ориентировочно 300 тыс. руб., заключает госпожа Доброхотова. Халиль Аминов