Денис Степанов: квартиры с отделкой все популярнее

Сейчас на российском рынке жилья не самая лучшая ситуация, предложение превышает спрос, а цены зачастую опускаются. Некоторые вопросы вызывает и такой сегмент рынка как апартаменты — никто не знает точно, что будет дальше. На вопросы "Вести.Недвижимость" о нынешней ситуации на рынке ответил президент компании Central Properties Денис Степанов. — Как бы вы охарактеризовали в целом ситуацию на российском рынке апартаментов? — На мой взгляд, рынок апартаментов сегодня чувствует себя достаточно устойчиво и имеет все предпосылки для того, чтобы развиваться и дальше. В настоящее время в Москве, по данным ФРС, представлено уже более 1000000 квадратных метров апартаментов. Этот формат наконец-то стал восприниматься как вполне полноценная жилая недвижимость, споры о том, что же это такое — жилье или "недожилье", "теневая зона" — завершились. Опасения по поводу юридического статуса и того, каким образом этот формат будет реализован в действительности — насколько качественно, как впишется в город и его инфраструктуру,не возникнут ли у их владельцев сложности на этапе оформления в собственность и дальнейшего использования их как жилье, развеялись целым рядом вполне успешно реализованных за последние несколько лет проектов. Покупатель, приобретающий жилую недвижимость в высокобюджетном сегменте – бизнес-класс и выше, перестал видеть разницу между апартаментами и квартирами, и рассматривает их как единое предложение рынка. Пока это не до конца признано на уровне законодательном. Но, судя по тому, что движение в этом направлении происходит и вектор его понятен – так например, недавно московские власти снизили ставку налога на имущество, есть все основания полагать, что краеугольный вопрос — речь идет о прописке — будет решен положительно. Чувствует ли этот сегмент влияние кризиса? Думаю, да. Быть частью рынка жилья бизнес-класса и быть свободным от общих его тенденций, вряд ли, возможно. А ситуация сегодня довольно непростая — покупателей, заинтересованных в таком продукте, несколько меньше, чем хотелось бы. Мы прекрасно отдаем себе отчет, в каких условиях вывели на рынок свой квартал апартаментов ONLY. — Что в настоящее время происходит в бизнес-классе? Как вы считаете, кризис продаж уже прошел острую фазу? — Ситуацию на рынке новостроек бизнес-класса сегодня определяют два основных фактора: высокий уровень предложения и изменения в покупательском поведении. По оценкам аналитиков, в Москве сейчас экспонируется 1,09 млн кв. м жилья этого класса, а в прошлом году эта цирфа составляла 926 тысяч квадратных метров. Неудивительно, что некоторые эксперты говорят об угрозе "затоваривания". Что же касается покупательского поведения, то решение о покупке принимается теперь дольше, а многие покупатели и вовсе заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен или, как минимум, на серьезные скидки, что, естественно, отражается на темпах продаж. Понятно, что для продавца ситуация непростая. По оценке экспертов, до кризиса рентабельность девелоперского бизнеса на рынке массового жилья составляла 30-35% и более 40-50 процентов в сегментах бизнес-, премиум- и элитной недвижимости. А к середине этого года уровень рентабельности сократился в 1,5-2 раза. Сейчас хорошим показателем является маржа в 20-25%, при этом в некоторых проектах массового сегмента она уже не дотягивает и до этого уровня. Чтобы не потерять долю на рынке, не сворачивать бизнес, компаниям приходится решительно оптимизировать все направления — от проектирования до строительства, не говоря уже о расходах на содержание офиса и аппарата. Меняются и девелоперские концепции. В последний год на рынке недвижимости, причем, не только старой Москвы, но и подмосковном, наблюдается устойчивая тенденция к сокращению метража квартир. В результате, в новостройках появились предложения с беспрецедентно низкой для столичного рынка стоимостью, но и беспрецедентно маленьким метражом – 22, 20, а то и вовсе 16 квадратных метров. Для застройщиков такой подход, безусловно, инструмент для сохранения доходности, но для покупателей — потеря определенного комфорта. Мы в своем проекте от такого решения отказались принципиально. Сделав упор на качественный продукт, каждый вариант планировки, а в квартале ONLY их 19, мы моделировали с расчетом на перспективу. Каждую рассматривали с позиции того, насколько комфортно здесь будет не только сию минуту, но и через год, два, три, пять, когда жизнь ее владельцев будет меняться. — Какова ценовая политика девелоперов в этом сегменте? — С одной стороны, бюджет покупки на жилье бизнес-класса снижается. По оценкам аналитиков, с начала года средняя стоимость студии уменьшилась на 20-22 процента, однокомнатная квартира стала дешевле в среднем на 4-5 процентов. В прошлом году минимальная цена на новостройку бизнес-класса в Москве составляла порядка 6,5 млн рублей, а в этом году можно найти предложения почти в два раза дешевле. Не говоря уже о том, что скидки и бонусы от девелоперов в последние пару лет стали настолько осязаемыми, что можно говорить даже о рекордах в этом направлении. В 2014 году средний размер так называемых явных скидок — прямого дисконта в массовом сегменте составлял 3-5 процентов, сегодня – уже все 10-20 процентов. А в элитном и бизнес-классе размер дисконта и вовсе доходит до 25 процентов. В старых границах Москвы скидки в том или ином виде предлагаются более, чем в 90 процентов жилых комплексов. Некоторые идут рациональным путем. Редко, но случае5тся, что покупатель изначально получает не возможные скидки, а реальное выгодное предложение, которое позволяет ему сэкономить порядка 4 миллионов рублей. — Интересно, а за счет чего же достигается такая внушительная экономия? — Посмотрите, если стоимость квадратного метра в нашем проекте, в среднем, составляет 200 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня это довольно привлекательная для московского рынка цена. Но в отличие от большинства предложений в нашем проекте покупатель за эти деньги получает не только квадртаные метры, но и полную отделку всех помещений и даже оборудование кухни и ванной комнаты. А теперь посмотрим, как выглядит «арифметика» ремонта, если делать его своими силами. Возьмем апартамент со свободной планировкой и без отделки площадью 50 квадратных метров. Даже по среднерыночным расценкам, стоимость самостоятельного ремонта и комплектации такого жилья сегодня обойдется его собственнику как минимум в 2 миллиона рублей или 40 тысяч рублей за каждый квадратный метр. При этом, 5-10 процентов площади, за которую покупатель заплатил как за полезную, в апартаментах свободной планировки заберут межкомнатные стены. А если планировка готова, то покупатель сразу же экономит примерно миллион рублей. При самостоятельном ремонте для владельца будет очень много дополнительных затрат. — Насколько широко распространен в настоящее время формат "квартира с отделкой" на рынке новостроек бизнес-класса? Есть ли вероятность, что он приживется, станет, что называется, обязательной опцией? — По нашим оценкам, квартиры с отделкой в проектах бизнес-класса сегодня являются исключением. А так ультимативно, как мы, пока, вообще, мало кто на рынке подходит к этому вопросу. Но мы понимаем, что в современном мире постоянной монополии на какую-то идею быть не может. Сейчас мы видим, что наш опыт анализируется, и, уверены, рынок будет двигаться в эту сторону. Думаю, через 10 лет продажа жилья в бетоне скорее будет исключением, нежели квартиры или апартаменты с отделкой. Настолько цифры говорят сами за себя. Даже в элитном классе скорее всего не останется предложения без отделки. Я убежден, что уже сейчас добиться успеха – сделать качественный проект, который будет пользоваться спросом, можно только с таким, что называется, бескомпромиссным подходом. А уж в будущем и тем более. И продиктовано это не только инициативой, исходящей от девелоперов, которые стараются разнообразить предложение, но и покупательским спросом, который уже сейчас активно формируется.