Сделки с долями, или Вам срочно нужен нотариус

Сюрпризы от нотариусов Нынешней осенью подзагоревшие, вернувшиеся из отпусков риэлторы столкнутся с резким сужением поля деятельности. Угроза не распространяется на агентов по недвижимости, чьи директора заблаговременно переориентировались на поиск клиентов для первичного рынка. А вот на «вторичке» сокращение числа заказов обещает быть значительным. Дело в том, что в июне-июле вступили в силу федеральные законы ФЗ № 172 и ФЗ № 315. По новым правилам без визита к нотариусу теперь становятся невозможны все операции по отчуждению долевой собственности. Не только купля-продажа, но также обмен и дарение. Перечисляет директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский : Это касается и приватизированных несколькими членами семьи квартир и долевой собственности супругов, и квартир, купленных с привлечением материнского капитала, и оформленных потом в долевую собственность на детей и родителей. В том числе, нотариальное удостоверение требуется даже для соглашения о разделе имущества супругов при разводе, эту позицию приравняли фактически к брачному договору, обязательному для нотариального удостоверения. Прежде требование обязательного нотариального удостоверения распространялось лишь на сделки купли-продажи долей, – напоминает начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Александр Сагин . Но законодатели обратили внимание на огромное число конфликтов, связанных с наследованием, разделом и распоряжением долями. Так, стабильно нарушалось право собственников на преимущественную покупку, росло число мнимых дарений долей третьим лицам и последующее рейдерское «выживание» собственников. Пока недобросовестные участники рынка все еще пользуются нечестными приемами. Например, составляют договор дарения задним числом – с датой до вступления в силу вышеупомянутых законов. Но такими уловками вскоре нельзя будет воспользоваться. При этом, подсказывает член правления ФНП Петр Герасименко , в Москве и некоторых других городах сложилась юридическая практика, по которой объектом собственности является именно комната. И при ее отчуждении обращение к нотариусу не обязательно. То есть, нотариус нужен, когда в операции участвует не сама комната, а ее доля. В Петербурге же и ряде регионов объектом собственности выступает сама доля, и ее отчуждение без нотариуса не допускается. Таким образом, в Москве теперь обязательному удостоверению подлежит каждая третья сделка на «вторичке», в северной столице – 80-90%% всех таких сделок. Денег на всех не хватит Нотариальный тариф на отчуждение долей составляет 0,5% от суммы, но плата не может превышать 20 тыс. рублей. При этом нотариус «кровно» заинтересован, чтобы участники не занижали стоимость объекта и он, прежде всего, будет ориентироваться на кадастровые данные. Между тем, стоимость услуг нотариуса, кроме тарифа, включает плату за оказание услуг правового и технического характера (копирование, сшивание листов, составление текста документов). Иногда ее размер даже превышает тариф. Подписанный 3 июля ФЗ № 332, кроме прочего, вносит поправки в действующее законодательство, ограничивающие «потолок» такой платы для каждого региона. В Москве и Петербурге не более 5 тыс. рублей (начнут действовать с 1 февраля 2017 года). Кроме того, на законодательном уровне предусмотрены льготы. Для несовершеннолетних и ветеранов ВОВ услуги становятся бесплатными, а для инвалидов I группы дешевеют на 50%. Впрочем, радоваться рано. Ведь в любом случае услуги нотариуса дешевыми назвать трудно. В то же время, согласно недавнему опросу НАФИ, в агентства недвижимости хоть раз обращались 41% россиян. А при выборе агентства для 66% опрошенных россиян первостепенной по важности является стоимость услуги. И это при том, что за последний год по оценкам Федеральной службы государственной статистики реальные денежные доходы населения РФ упали на 7%. А значит, основная часть наших сограждан поневоле вынуждена на всем экономить. Нотариусы же, согласно законодательным новациям, обязаны не просто визировать документы по сделке, но и проводить определенную проверку на законность операции. Из этого следует, что не многие покупатели захотят два раза платить за проверку объекта – сначала нотариусу, а потом риэлтору, – что автоматически делает агентов по недвижимости лишними в этой цепочке. Все это может привести к тому, что в сегменте московской «вторички» спрос на услуги риэлторов упадет на 20-30%, а в Петербурге – на 70-80%. Маловата кольчужка По мнению президента ФНП Константина Корсика , нотариальное удостоверение сделки предполагает подтверждение соответствия воли сторон содержанию текста договора, обязательную проверку законности сделки, а также подробное разъяснение участникам ее правовых последствий. Проще говоря, нотариус должен убедиться, что участники сделки отдают себе отчет в происходящем, и что это те самые люди, которые указаны в документах; также необходимо проверить представленные документы на подлинность. За ошибку нотариус отвечает «всем своим имуществом», а если денег не хватит, убыток будет возмещать региональная или федеральная нотариальная палата. Говорит Константин Корсик : Минимальный уровень страховой защиты профессиональной деятельности нотариуса с июля этого года составляет 5 млн рублей для каждого нотариуса. Кроме того, ответственность нотариуса защищена коллективным страхованием со стороны региональных нотариальных палат, а с 1 января этого года начал формироваться Компенсационный фонд ФНП. Однако здесь разу же напрашиваются два «но». Свои требования потерпевшая сторона будет обосновывать в судебном порядке, то есть, судиться с нотариусом, который – профессиональный юрист, что снижает шансы на победу. Правда, случаи и судебных побед, и согласия нотариусов выплатить компенсацию в досудебном порядке, известны. Второе же «но» заключается в том, что проводимой нотариусом проверки элементарно недостаточно. Как поясняет Алексей Бернадский, нотариус оценивает именно законность текущей сделки. История объекта нотариальной проверке не подпадает. «Если основания для расторжения сделки были в предыдущих переходах прав собственности, нотариус уже не несет за это ответственность, – предупреждает эксперт. – Однако самый большой процент оспаривания сделок с недвижимостью как раз и связан с отчуждением прав собственности на основании неправомерности прошлых переходов прав собственности, а не в рамках данной конкретной сделки». Между тем, в кризис активность мошенников на вторичном рынке заметно возросла. Как подсчитали юристы «ИНКОМ-Недвижимость», по итогам юридических проверок документов при подготовке сделок в сегменте купли-продажи жилья доля отрицательных заключений по сравнению с докризисным 2014 годом возросла на 20%. Отмечет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов : Возросло число ситуаций, когда приходится сталкиваться с поддельными документами, подставными лицами, приватизацией на умершего, притязаниями на жилплощадь бывших собственников… Стоит оговориться, что и риэлторы далеко не всегда добросовестно проверяют историю объекта. По данным НАФИ, россияне стали больше доверять агентствам недвижимости: если в 2009 году о доверии сообщали 19%, то в 2016 — уже 24% опрошенных. Но в этих данных обращает на себя внимание, то, что три четверти граждан агентам по недвижимости продолжают не доверять. И недоверие имеет все основания. В частности, любой стандартный договор АН построен так, чтобы исключить малейшую финансовую ответственность для агентства. И не секрет, что многие риэлторы по халатности или каким-либо другим причинам негласно процедуру проверки до конца не доводят. Как бы то ни было, заплатив риэлтору, осторожный покупатель мог настоять на добросовестном исполнении своих обязанностей, потребовав доказательства выполненной работы. Теперь же отказ от услуг риэлтора по соображениям экономии приведет к увеличению рисковости сделок на вторичном рынке. А число оспариваемых сделок возрастет. Игорь Заржицкий