Анастасия Томм: квартиры и апартаменты — разницы в цене почти нет

В последние годы на российском рынке недвижимости развивался такой сегмент как апартаменты. Но после того, как начался кризис, было высказано много прогнозов относительно будущего этого сегмента рынка. О том, как чувствуют себя апартаменты в нынешних условиях "Вести.Недвижимость" рассказала старший менеджер по маркетингу и продажам комплекса "Резиденция МОНЭ" Анастасия Томм. — У многих до сих пор возникает вопрос — а что, собственно, такое апартаменты в нашей стране? Какими они бывают? — Апартаменты — это нежилые помещения, которые можно использовать для проживания. Прописаться в них нельзя. Но есть апартаменты со статусом "гостиничный комплекс", где можно оформить временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. Их владельцы могут пользоваться инфраструктурой района, например, записать ребенка в детский сад или школу, встать на учет в поликлинику. Апартаменты популярны на рынке недвижимости Москвы и присутствуют в каждом ценовом сегменте: бизнес, премиум и элит-класс. Многие девелоперы строят комплексы, где представлены апартаменты-студии с одной комнатой, кухней и санузлом. Их отличает небольшой метраж — 30-40 квадратов. Стоимость квадратного метра в подобном проекте может быть сопоставима с премиум-классом. Но за счет маленькой площади цена, как правило, не превышает 10 миллионов рублей за апартамент. Такие проекты представлены на массовом рынке и включают большое количество лотов. Еще одна форма апартаментов — апарт-отели. В Москве их немного, среди крупных можно выделить апартаменты в "Москва-Сити". Апарт-отель представляет собой единое здание, часть которого занимает реальный отель, а другую — апартаменты. Их владельцы могут пользоваться сервисом отеля: уборка, обслуживание, консьерж-служба, кухня. Как правило, если здание делится на апартаменты и отель, застройщик предлагает небольшой перечень лотов, поскольку уменьшается суммарная площадь проекта и формирует высокую стоимость за квадратный метр. — В чем заключаются отличия апартаментов от квартир? — Главное отличие апартаментов от квартир – это юридический статус. Он влияет на налогообложение. Для апартаментов налоговая ставка составляет от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости. Она варьируется в зависимости от категории, к которой относится объект. Ставка 0,5 процента предназначена для апартаментов категории «иные объекты», к которым относятся гостиничные комплексы. Ставка 2 процента – для коммерческих объектов, среди которых многофункциональные комплексы, торговые и офисные центры. Поэтому если сравнивать квартиры и апартаменты со статусом "гостиничный комплекс", разница в сумме налога на имущество будет незначительной. — Какие плюсы и выгоды получают покупатели апартаментов? — Основное преимущество апартаментов в том, что они расположены в тех местах, где застройщик не смог бы реализовать жилой проект. По этой причине в центре Москвы стало много апартаментов, где плотность застройки высокая и уже давно сформирована. Апартаменты выгодно отличаются от квартир и благодаря упрощенному порядку согласования перепланировок. Поскольку с юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, вопросы перепланировки в них регламентируются общими нормами Градостроительного кодекса. Согласно ему, реконструкция не требует разрешения, если "изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности". Для перепланировки квартиры нужно обязательно получать разрешение. — С какими минусами им предстоит столкнуться? — Для апартаментов характерен повышенный коэффициент расчета коммунальных услуг. Это касается счетов за отопление и электроэнергию. В среднем они на 10-15% выше, чем в квартирах. Однако это может быть минусом для предложений, представленных в категории бизнес-класса. Когда мы говорим про покупку апартамента премиум или элит-класса расположенного в центре города, стоимостью в десятки миллионов рублей, обсуждать увеличение стоимости электричества на 1000 рублей просто несерьезно. Часто покупатели волнуются, что кто-то из потенциальных соседей откроет в здании офис. С точки зрения закона опасения оправданы: в апартаментах возможно зарегистрировать юридическое лицо. Но рынок коммерческой недвижимости предлагает множество вариантов офисных комплексов, спроектированных специально под эти нужды. Поэтому нет необходимости покупать дорогие метры в комплексе апартаментов под жилье, чтобы использовать его под офис. Более того, если апартаменты предназначены для жилья, управляющая компания следит за тем, чтобы в комплексе не возникало шумных офисов, которые могут нарушить тишину и спокойствие жильцов по соседству. — На что нужно, прежде всего, обратить внимание при покупке апартаментов? — Важно обратить внимание на форму договора. Апартаменты попадают под действие федерального закона ∎214, который регулирует «отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но многие застройщики предпочитают не эту форму, а предварительный договор купли-продажи. Это обусловлено тем, что перед началом строительства требуется меньше разрешений государственных надзорных органов, чем в случае с договором долевого участия (ДДУ). Если апартаменты были приобретены на основании ДДУ, то при возникновении проблем с застройщиком покупатель может добиться признания права собственности на объект незавершенного строительства или возврата денежных средств. Тогда как по предварительному договору купли-продажи признать право собственности непросто и покупатель может только попытаться вернуть свои деньги. — Выгодно ли сегодня покупать апартаменты или лучше все-таки предпочесть им классическую квартиру? — Пару лет назад апартаменты на московском рынке стоили на 20-30 процентов дешевле, чем квартиры. Сейчас разница в цене почти незаметна, и свой выбор покупатели объясняют качеством проекта и его локацией. Так, в центре Москвы много клубных апартаментов, стоимость которых значительно превышает цену на квартиры.