Работодатели и интернет опустошат мегаполисы. Но это не точно

Говорят, COVID-19 изменил мир навсегда. Говорят, нас ожидает новая нормальность, вечные маски, дистанция и удаленная работа. Говорят, мир станет виртуальным, города опустеют, а люди разъедутся по частным домам, где никакая изоляция не страшна. При этом многие уверены, что все будет ровно наоборот: эпидемия забудется, как страшный сон, а люди только сильнее станут ценить возможности общения, совместной работы и свободы действий. Однако все эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", сходятся на том, что ключевыми факторами, которые повлияют на будущее городов, станут развитие интернета и позиция готовность работодателей переводить на удаленный режим большое количество сотрудников. Слово "деурбанизация" ворвалось в нашу жизнь вместе с эпидемией коронавируса, хотя по понятным причинам не вызвало такого уж шума и интереса. Однако профильные СМИ, блогеры и специалисты по городскому планированию насторожились и начали обсуждать вопрос сразу же, как появились первые сообщения о резком росте спроса на загородную недвижимость по всему миру. Того, что в период борьбы с пандемией люди предпочли разъехаться из городов, не отрицает никто: одни таким образом старались избежать самой болезни, другие – мер по борьбе с нею, третьи – просто "потому что могут". Но главный вопрос, которым задаются эксперты – станет ли переезд в пригороды и сельскую местность краткосрочным трендом или же он с нами надолго, и многолетняя урбанизация мирового населения теперь прекратится? Именно об этом сайт "РИА Недвижимость" поговорил с экспертами из разных сфер деятельности. Дорогая европейская игрушка Новости о росте спроса на загородную недвижимость весной 2020 года стали синхронно приходить и из России, и из Европы. Однако, оценивая этот тренд, нужно понимать, что европейская недвижимость дешевле не стала, и в той же Великобритании речь идет о домах стартовой стоимостью 1-2 миллиона фунтов стерлингов, то есть тренд на деурбанизацию задают обеспеченные люди. Конечно, есть что сказать по поводу глобального спроса на зарубежную недвижимость со стороны российских ультрахайнетов (сверхбогатых людях – прим. ред). Спрос на загородную аренду вырос, и, говоря о российских клиентах, стоит отметить, что карантин они пережидали в особняках в пригороде Лондона, Женевы, некоторые остались в Греции или на дальних островах (в виллах на Сейшелах, Мальдивах), рассказывает директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева. С другой стороны, участники рынка зарубежной недвижимости наблюдают рост интереса и к доступной загородной недвижимости. Ведь рядовому парижанину, лондонцу, мюнхенцу приходится по 20 лет копить на 2-3-комнатную квартиру или всю жизнь выплачивать ипотеку, рассуждает аналитик Prian.ru Анастасия Фалей. Параллельно заметны следующие процессы: инфраструктура (от магазинов до школ) небольших городов развивается, транспортная доступность улучшается, а необходимость ежедневно ездить на работу снижается. "Результат – жители мегаполисов, особенно семейные, все чаще переезжают в пригороды. В Европе этот тренд наблюдается, как минимум, несколько десятилетий. Нынешний "коронакризис" может его ускорить", – подчеркивает она. Почти половина респондентов Savills считают, что спрос на сельские и загородные районы будет расти, делится данными директор департамента зарубежной недвижимости Savills Россия Юлия Овчинникова. Причем в европейских странах больше респондентов ожидают, что эта тенденция произойдет, чем в Азиатско-Тихоокеанском регионе, где жизнь в городах более распространена, добавляет она. "Мы наблюдаем рост числа людей, желающих купить загородную недвижимость, поскольку все больше и больше людей обнаруживают, что они могут эффективно работать удаленно и могут уменьшить количество дней, проведенных в офисе. В долгосрочной перспективе я думаю, мы увидим, что традиционный дом для отдыха станет скорее второстепенным жильем, который владельцы будут использовать неделями или месяцами. Для некоторых это может даже стать основным местом жительства", – отмечает глава международного департамента Savills Хюго Тислвейт, обобщая европейские тренды в недвижимости. Россия в глобальном тренде Россия в этот раз не отстала от глобального тренда, а, возможно, даже несколько его обогнала. Уже в марте, который традиционно считается самым стартом загородного сезона, эксперты фиксировали существенный рост спроса и на аренду, и на покупку загородной недвижимости. Причем он не ослабевал весь период жесткой изоляции, несмотря на то что, в отличие от рынка городских новостроек, операции с загородной недвижимостью перевести в онлайн практически не удавалось. Еще в середине апреля, в разгар самых суровых противовирусных ограничений, Россельхозбанк опубликовал исследование, в котором озвучил переход России к деубранизации в обозримом будущем. "По данным Центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка, 2-3 миллиона человек могут в течение нескольких лет вернуться в сельскую местность. И это только с учетом имеющейся инфраструктуры. Если же принимать в расчет дальнейшее инфраструктурное развитие и более длительные сроки, то российское село обладает практически неограниченным потенциалом для возвращения населения", – говорится в этом исследовании. Спустя два месяца после его публикации специалисты банка все так же уверены в своих прогнозах. "Пандемия коронавируса показала, что образ жизни современного горожанина достаточно уязвим. Самоизоляция оказала мало влияния на привычки сельского жителя, а для городского жителя поменялось буквально все. Соответственно, на данный момент мотивация к переезду из небольших поселений в мегаполисы находится на низком уровне. И, напротив, мотивация покинуть мегаполис и обосноваться в сельской местности очень высока", – подчеркнул руководитель центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка Андрей Дальнов. Пандемия заставила очень многих сделать переоценку рисков проживания в городе. Как минимум люди задумались над приобретением загородного жилья, которое может помочь пережить форс-мажорные ситуации, пояснил он. Спрос на загородную недвижимость заметили все участники рынка, однако их мнения разошлись в вопросе, будет ли этот тренд долгосрочным и способен ли он в итоге перейти в реальную деубранизацию. Причем "водораздел мнений" прошел по сегменту рынка, в котором тот или иной эксперт работает. То есть на выходе мы получили картину, в которой застройщики городского жилья утверждают, что мегаполисы останутся безусловно привлекательными, а девелоперы поселков – что только за городом есть настоящая жизнь. "Я не согласен с утверждением, что пандемия что-то сильно изменила. Разрастание города, его выход за пределы Садового кольца, третьего транспортного кольца. МКАД – тенденция, которая длится десятилетиями, даже столетиями. Пандемия не повернет ее вспять. Если рабочие места, которые являются ключевым фактором притяжения в город, не будут рассредоточены, мегаполис продолжит разрастаться и уплотняться", – подчеркивает управляющий директор группы "Самолет" Дмитрий Волков. Общества в других странах формировались в иных обстоятельствах, они просто другие. Не может за год, два или даже десять лет все измениться: то есть стиль жизни измениться с российского на английский, например, с его малоэтажными субурбами. К массовому переезду в загородные дома мы просто экономически не готовы, добавляет он. Не так много людей на самом деле испугались коронавируса: это можно понять, если посмотреть, как сейчас, после смягчения условий самоизоляции, соблюдается тот же "масочный режим" или социальное дистанцирование, рассуждает в свою очередь руководитель проектного института ГК "А101" Александр Казаков. Так что покупка дачи и вообще любого загородного дома с участком стала для многих решением разве что проблемы детского досуга, в том числе на свежем воздухе. "Сейчас видно, как быстро городская жизнь приходит в норму. Чтобы увидеть долгосрочные тренды, было бы оптимальным подождать конца 2020 года. За это время должны быть сняты все "коронавирусные" ограничения, а люди и бизнес – получить время на перестройку", – подчеркивает он. Загородные девелоперы при этом склонны считать, что тренд на переезд за город у нас таки-наметился, хотя и с определенными оговорками. Сейчас просто бум на загородную недвижимость. В прошедшие 3 месяца клиенты, не найдя на рынке достойного жилья, принимают решение строить для себя дома: покупают участки и заключают договоры на строительство домов, рассуждает директор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов. "Барьером к развитию загородных поселков являются ограничения подключения поселков и как бы отсутствие свободных мощностей. Надеюсь, что в ближайшее время это изменится, особенно после того, как Владимир Путин обратил на это внимание", – подчеркивает он. Играет роль и российская ментальность, добавляет коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов. Хотя большинство мечтает о частном доме, но жить все же предпочитает в квартире. Привычка – вторая натура. Изменить ее не так просто, но можно, если государство выстроит долгосрочную государственную политику в этой области. Москва и города-миллионники останутся центрами притяжения мигрантов из других регионов страны. Для большинства людей сохранятся поведенческие паттерны, и они будут продолжать уезжать в другие регионы в поисках лучшей жизни. При этом будет расти численность аудитории относительно финансово-независимых людей, которые могут жить за городом и работать удаленно, предлагает свою версию директор по маркетингу "Доброград девелопмент" Анна Комарова. При этом, как и в Европе, покупатели и собственники недвижимости верхнего ценового сегмента меньше подвержены сомнениям и легче приняли решение по переезду за город. Немалую роль в этом сыграла и куда лучшая обеспеченность инфраструктурой у дорогих поселков. Как показывает наш опыт, многие коренные москвичи в определенном возрасте переезжают за город. Столица – мечта тех, кто пока еще не заработал достаточно, "не наелся красивой жизни", город – своего рода место для подготовки себя к качественному образу жизни, и с финансовой точки зрения, и с психологической, – рассуждает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Таким образом, все эксперты так или иначе выделили, что в городах людей привлекают три главных аспекта: привычка, работа и доступность инфраструктуры. Урбанисты в сомнениях Представители компаний, занимающихся изучением городской среды, осторожнее в своих прогнозах. По их словам, что-то явно происходит и меняется прямо сейчас, но насколько глобальны и радикальны будут эти перемены и приживутся ли – прогнозировать не берется никто. Мечта о жизни в частном доме (причем, конечно же, не в доме-избе, а в доме-коттедже) действительно невероятно широко распространена в России, в том числе и среди жителей крупных городов, рассказывает, руководитель центра городской антропологии "КБ Стрелка" Михаил Алексеевский. "Когда мы проводили исследования на эту тему, участники фокус-групп выделяли два основных преимущества такого образа жизни – более благоприятная экология и чувство приватности, ощущение "своего дома". Как говорил один из наших собеседников, 40-летний мужчина из Оренбурга: "Хочу иметь возможность в субботу утром выйти из собственного дома в трусах и с бутылкой пива, и чтобы за забором никто меня не видел". При этом речь идет не о жизни в сельской глуши – участники исследования подчеркивали, что этот коттедж должен располагаться либо рядом с городом, либо в самом городе (но в тихом зеленом месте). Судя по всему, такой запрос на приватность – это реакция на скученность коммунального быта в советском жилье", – поясняет он. В России 1117 городов и во многих из них люди проживают массово в ИЖС, все зависит от специфики региона, объясняет в свою очередь управляющий директор Московского центра урбанистики Юлия Шульга. Полноценно урбанизированными можно назвать только часть миллионников, но сейчас даже Москва, привычный для всех мегаполис, за счет присоединения новой Москвы имеет внушительный объем частного сектора. "В своих исследованиях мы анализируем большое количество различных аспектов городской жизни. И согласно нашим наблюдениям и данным сегодня наблюдается яркий тренд на децентрализацию городов. В Москве речь идет скорее о локализации внутри района своего проживания, а вот в других российских городах-миллионниках возможен отток населения в ближайший пригород, что так или иначе скажется в пользу деурбанизации. То есть уже сейчас нельзя сказать, что наша страна полноценно урбанизирована, а наметившаяся тенденция еще сильнее скажется на деурбанизации", – делает вывод Шульга. Возможно, эти последствия наступят позже, но сейчас люди соскучились по городу и людям. Сейчас, возможно временно, визуально мы вернулись в лето 2019, когда улицы и общественные пространства города были наполнены людьми, уточняет она. Многие оценили преимущества частного дома, участка, где можно организовать место для работы и отдыха на свежем воздухе, в относительной безопасности и спокойствии, в присутствии семьи. Но не уверен, что в долгосрочной перспективе будет наблюдаться такая же динамика. Да, люди осознали необходимость частного дома, но по-прежнему относятся к нему как к месту, где можно проводить выходные и создать альтернативный дом в период различных чрезвычайных ситуаций, в свою очередь сомневается соучредитель и генеральный директор Агентства стратегического развития "Центр" Сергей Георгиевский. Пандемия не изменила жизнь навсегда, она просто ускорила все существующие тенденции: рост числа рабочих мест, подразумевающих удаленную работу, развитие шеринговой экономики, интернет-сервисов и агрегаторов, градостроительные тенденции, связанные с эксплуатируемым кровлями, подходами к публичным и общественным пространствам, обозначает тренд Георгиевский. "Удаленка" как новая нормальность Удаленная работа уже больше двух месяцев стала повседневной реальностью для огромного количества россиян. Причем эксперты сходятся на том, что этот тренд точно с нами надолго, так как часть работодателей и сотрудников оценили преимущества такой работы. Более того, фактор удаленной работы, ее правила и особенности, решено закрепить законодательно – соответствующий законопроект внесен в Госдуму. В то же время именно близость места жительства к месту работы до сих пор была одним из ключевых поводов для переезда в город, так что перспективы "удаленки" в России напрямую связаны и с вопросом деурбанизации. В России удаленная работа будет осложнена тем, что самым крупным работодателем является государство с его стремлением к контролю. Вряд ли госорганы будут готовы к удаленной работе, сомневается партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman &Wakefield Денис Соколов. Второй момент – удаленная работа команд, сформировавшихся за годы до пандемии это одно, а другое – удаленная совместная работа людей, которые никогда друг друга не видели. Насколько массовая удаленная работа эффективна как долгосрочная стратегия – огромный вопрос, поясняет он. Сейчас люди, которых насильно удерживали по домам обстоятельства, захотят во что бы то ни стало вернуться в социум. Кто работал и раньше на удаленке – там и останется, но вот классический офисный сотрудник, захочет вернуться в офис, добавляет президент Magic Group Александр Перемятов. В то же время эксперты непосредственно с рынка труда констатируют, что "удаленка" действительно становится все более востребованным форматом. "По нашим данным количество вакансий, предполагающих удаленный формат работы, выросло на 20% по сравнению с выборкой вакансий в докоронавирусный период. Среди крупных работодателей этот процент чуть более низкий, однако тренд роста таких вакансий мы также видим", – комментирует сооснователь и генеральный директор сервиса JCat.ru Максим Матвеев. Вакансии предполагающие свободный график работы или полностью удаленную работу всегда получали больше откликов соискателей, а сейчас этот тренд только усилился, добавляет он. Хедхантер, руководитель "Лаборатории карьеры" Алена Владимирская в свою очередь обращает внимание на то, что работа в офисе в условиях не до конца снятых ограничений для многих может стать большим разочарованием и вынудит искать новые формы. По ее прогнозу тренд на "удаленку" также уравняет жителей столиц и регионалов в карьерных возможностях, так как компании, наладив и регламентировав удаленную работу, могут себе позволить смело выбирать перспективных сотрудников из других регионов, поскольку болезненный и затратный этап переезда и адаптации можно теперь исключить. "Наступает время провинциалов. Если вы сейчас докажете, что сможете принести результат, то все остальные установки жирных времен отпадают. Уходит это вечное – ну его перевозить, адаптировать – дорого, сложно, не хочу возиться. Не важное где ты – давай результат. А для важных личных встреч и стратегии приедешь в командировку раз в три месяца", – подчеркивает Владимирская. Крупные работодатели также не отрицают, что удаленная работа перестает быть проблемой и становится новой реальностью, в которой сотрудники могут себе позволить жить, где им удобно. С каждым годом количество удаленных рабочих мест будет увеличиваться, а офисных уменьшаться. Это связано с разными трендами, в том числе и с роботизацией рабочих мест и массовой цифровизацией жизни и бизнеса, говорит директор департамента по работе с персоналом "Абсолют Банка" Сергей Новосад. "Мир двигается полным ходом к дистанционной экономике, в основе которой будет свободный рынок свободных удаленных рабочих мест профессиональных фрилансеров. Роботизация будет сокращать рабочие места, а новые не будут успевать возникать с такой же скоростью. Это будущее уже близко", – прогнозирует Новосад. Но ключевых сотрудников все-таки лучше иметь рядом с собой, формируя креативную среду единомышленников, от которых зависит успех компании. И именно поэтому так часто самых талантливых и перспективных сотрудников стараются перевезти из провинции в крупные города, в головной офис компании, сомневается Алексеевский. Глобальный тренд на "удаленку" также подтверждается исследованиями. "Например, в Германии нередко люди проживают за пределами города или в другом городе, но за счет развитой системы автомобильных шоссе и железнодорожным транспорта комфортно работают в более крупных городах. В США работники офисов в Нью-Йорке могут жить в соседнем штате (например, в Нью-Джерси) в загородных домах, но на дорогу до Центрального вокзала в центре города уходит не более 30-40 минут", – отмечает инвестиционный директор UFG Wealth Management Тимур Переверзев. Альтернативой "домашнему офису" могут выступить коворкинги, которые перестают быть исключительно столичным атрибутом, уверен основатель и управляющий партнер сети коворкингов CEO SPACES Гурген Шекоян. "Сейчас коворкинг это необходимое рабочее место для тех, кто лишен необходимости ездить в офис, но при этом не готов работать в домашних условиях. В будущем, я уверен, коворкинг будет настолько востребован, что такой формат станет такой же обязательной частью инфраструктуры больших жилых кварталов, какими сегодня являются магазин и аптека. Причем не только в городах миллионниках, но и в малых городах и даже в моногородах", – прогнозирует он. Деревня high-tech Таким образом, один из факторов, толкающих людей в города – поиск работы и доступ к ней – конечно, не нивелируется полностью, но дает возможность альтернативных сценариев. Но на этом фоне возрастает значение обеспеченности загородных домов инфраструктурой, хорошей связью (в первую очередь интернетом) и возможностями для досуга. "Перемещение в сельскую местность части офисных работников станет мощным стимулом развития экономики – строительства, торговли, транспорта, сервисных отраслей. Если деурбанизация пойдет этим путем, то ключевым условием роста населения в том или ином населенном пункте станет наличие широкополосного интернета, а в идеале связи через оптоволоконные кабели. А значит, чем большая площадь страны будет покрыта быстрым интернетом, тем скорее количество уезжающих из больших городов превысит количество приезжающих", – прогнозирует Дальнов. Прочную связь между возможной деурбанизацией и технологическим оснащением условного "загорода" отмечают и девелоперы поселков. Инфраструктуры в Подмосковье всегда мало, особенно нехватку люди чувствуют там, где проживают постоянно, сетует Колосицын. "И здесь образуется такой замкнутый круг: если происходит отток спроса с загородного рынка, это неизбежно негативно сказывается на инфраструктуре. Родители детей уезжают в город, школы теряют учеников и не могут обеспечить полные классы, магазины теряют поток покупателей и закрываются, и так далее. Соответственно, возвращение спроса, новых покупателей и жителей – это всегда повод и для бизнеса рассмотреть локации для открытия новых сервисов", – рассуждает он. Лукин в свою очередь настроен более оптимистично. "Внимание правительства и президента к индивидуальному жилью создает возможность для формирования концепций коттеджных поселков современного типа, спроектированных профессиональными девелоперами, имеющими не один десяток реализованных загородных проектов, привлечения инвестиций и проектного финансирования на эти проекты. Я считаю, что в течении ближайших 5 лет мы увидим стремительный рост пригородов вокруг городов миллионников, и постепенную миграцию городского населения в пригороды", – прогнозирует он. Раньше рынок загородной недвижимости испытывал проблемы из-за удаленности от города, от рабочих мест, инфраструктуры, образования, а сегодня человек может работать отовсюду и не привязываться к посещению офиса. Остается решить вопрос с наполняемостью инфраструктурными объектами. При этом, вопрос с образованием, как показывает практика, тоже можно решить в удаленном формате. А торговля и доставка доступны везде, добавляет оптимизма управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. Полноценное развитие загородной жизни сдерживает в первую очередь недостаток государственных детских садов, школ и скоростных трасс. Если кардинально улучшится дорожная и социальная инфраструктура, то загородный бум начнется очень скоро, соглашается и Кузнецов. Если резюмировать мнения экспертов, получается, что города на сегодня остаются главным центром стремления большинства людей, местом поиска работы и многочисленных сервисов, но главные "опоры", поддерживающие популярность мегаполисов – рабочие места и доступная инфраструктура – потихоньку "дают течь", и в каждом из этих важных факторов появляются варианты, альтернативные мегаполису, которые в будущем могут подстегнуть деурбанизационные процессы. Но это не точно.