Рынку недвижимости нужны медиаторы, а не новый закон

22 мая Госдума приняла в окончательном чтении закон, дающий право арендаторам досрочно расторгать договор аренды в одностороннем порядке до 1 октября 2020 года. Законопроект несколько раз дорабатывался. В окончательной версии он позволяет отказаться от договора только тем арендаторам, которые относятся к малому и среднему бизнесу и работают в отраслях, сильно пострадавших от пандемии. При этом убытки, которые понесет арендодатель в виде упущенной прибыли, арендатором не возмещаются, но, с другой стороны, собственник недвижимости оставляет себе обеспечительный платеж. Фото: depositphotos.com Жаркую дискуссию новый закон вызвал и среди агентов недвижимости, так как, по их словам, действие этой нормы отразится и на их работе тоже. Мы узнали мнение об этом законе и о ситуации на рынке у брокеров коммерческой недвижимости. «Если арендаторы будут чаще съезжать, больше денег будет крутиться на рынке» Константин Муравьев, агент из Москвы, считает, что не нужно было принимать такой закон, так как он будет очень сильно нарушать планы собственников недвижимости, приводить их к убытку. К тому же закон снизит уровень ответственности арендатора перед арендодателем, а они должны иметь равные права. Хотя на рынке недвижимости такая мера спровоцирует больше движения: «Собственники будут терять деньги на простоях, а для агентов, с одной стороны, это плюс — арендаторы будут чаще съезжать, собственники будут чаще обращаться к агентам для того, чтобы сдать свое помещение. Но, с другой стороны, на нас тоже лежит ответственность перед заказчиком. В том числе если я посадил своему клиенту арендатора, который у него через месяц съехал, я тоже буду нервничать, потому что несу перед клиентом моральную ответственность. Ну а в финансовом плане, конечно, больше денег будет крутиться на рынке. Что касается ситуации на рынке, те клиенты, которые искали коммерческую недвижимость, хотели развиваться, ушли в тень, хотя очень мощные клиенты, с большими капиталами. Мои партнеры, которые плотно занимаются коммерческой недвижимостью, просто в отпуске лежат, большинство по домам или на дачах. Есть партнеры, которые управляют крупными офисно-складскими комплексами. Они говорят о том, что у них мелкие арендаторы остались, а крупные съезжают, потому что для них нагрузка в месяц в виде аренды очень большая». «Существует договор, при чем тут закон?» Элеонора Осьминина, агент из Москвы, уверена, что данная норма — ущемление прав одной из сторон: «В данном случае может помочь только здравый смысл. И понимание того, что в любом бизнесе есть риски. Нужно договариваться, пойти навстречу арендатору или расторгнуть договор. Бизнес перестраивается быстро, из офлайна переходит в онлайн. Поэтому арендодателям прежде чем расторгать договоры, лучше подумать о будущем. Что касается закона, то договоры составляются между участниками сделки, причем тут закон? Либо ты арендуешь на тех условиях, которые есть, либо ищешь другого арендодателя, чьи условия тебе подойдут. Мой личный совет арендодателям — составлять договоры так, чтобы они были взаимовыгодными, тогда вы всегда будете с арендаторами, какие бы форс-мажоры ни происходили». «Принятый закон нарушает паритет сторон» Светлана Муханова, брокер по коммерческой недвижимости (Москва), рассказала, что сейчас на рынке происходит бурная смена арендаторов; переезжают из больших помещений в меньшие, из административных зданий в помещения с отдельными входами и возможностью круглосуточного доступа, также происходит лавинообразный отказ арендаторов от аренды: «На мой взгляд, сейчас в выигрыше останутся собственники небольших отдельных помещений (до 150 кв. м) в хорошей локации, с хорошим стильным ремонтом, но, конечно же, при том условии, что они, помимо понижения базовой арендной ставки на 20–30%, смогут предложить арендатору каникулы и льготные периоды оплаты. А принятый закон нарушает паритет сторон, ставит собственника в зависимость от арендатора. Может появиться много злоупотреблений со стороны арендатора, в том числе шантаж на понижение цены, особенно чувствительно это будет для тех помещений, в которых был сделан узкоспецифический ремонт, что будет затруднять поиск нового арендатора. На рынке появится больше некомпетентных арендаторов, что вызовет в краткосрочной перспективе повышение активности, но в долгосрочной обязательно обернется проблемами для собственников». «Нормы, принятые Госдумой, противоречат основному законодательству» Светлана Николаева, агент (Москва), считает, что принятый закон противоречит нашему основному законодательству: «Есть договор, в котором стороны договорились, чрезвычайное положение не принято, и все остальные указы и законы, которые сейчас принимают, легко оспоримы в суде. Они влияют на слабых арендодателей, которым проще сдаться, чем что-то изучать и бороться. И всё равно ситуация остается на добровольном решении. То есть стороны добровольно договариваются идти навстречу друг другу, кто-то договаривается, кто-то — нет. Кроме того, в принятых нормах перечисляются основные виды деятельности (ОКВЭД), которые должны стыковаться с назначением помещения. У моих арендодателей, например, офисы, склады, помещения свободного назначения, которые не относятся однозначно к турбизнесу или к торговым помещениям, и встает вопрос — как трактовать. И там есть, к чему придраться, поэтому там только добрая воля. Если арендодателю невыгодно, чтобы они съезжали, и он вообще не получал доход, он пойдет навстречу. Если арендатор начинает наглеть и это раздражает арендодателя, то легче с ним расстаться, чем идти на какие-то уступки. И расстаются с теми, кто в апелляционной форме заявляет, мол, мои клиенты не платят, давайте мне рассрочку. С какой стати? Это ваши риски как предпринимателя. Вы не относитесь к списку пострадавших сфер. И арендодатель не идет навстречу». Добрые ленивые арендодатели, которым не хочется бороться, просто дают месяц каникул или больше. Например, Андрей Ковалев (владелец ГК «Экоофис», фудкорта «Подсолнухи») добрый, он дал льготы. Но там в основном торговые площади — это офисы и склады, и арендаторы делятся на тех, кто относится и кто не относится к списку пострадавших. И он идет навстречу, особенно тем, с кем налажены отношения. Он делает, к примеру, такую акцию — заплати за три месяца вперед и получи скидку 50%. В общем, творчески подходит. Светлана Николаева считает, что сейчас на рынке будут очень востребованы медиаторы, переговорщики, потому что мало кто на 100% защищен законом: «Сейчас выживают мудрые, те, кто может уговорить, надавить на жалость. Арендодателям тоже вместо льгот Москва выставила налоги. Многие написали письмо Сергею Собянину. Но если останутся на них все налоги и платежи, то с какой стати они пойдут навстречу арендаторам? Вот и идет такая борьба». «У собственника будет возникать больше вопросов по оплате вознаграждения брокеру» Антон Титовец, эксперт по аренде коммерческой недвижимости в ВАО Москвы, действующий брокер, владелец проекта «Эксперт аренды», говорит, что спрос на рынке есть, но он минимальный: «Я работаю на территории Восточного округа Москвы, а моя специализация — торговые помещения, в основном это стрит-ритейл, торговые центры, офисы и склады. Ситуация такова, что в данный момент арендаторы и арендодатели практически везде договариваются. Нет такого, что все повально съезжают. По моим оценкам, съезжают процентов десять. Собственники заинтересованы удержать арендаторов независимо от того, какой это сегмент — и складской, и торговый, и офисный. Везде арендаторы просят скидку или отсрочку, но в основном — скидку. 80–90% арендодателей пошли на скидку. У меня возле метро есть несколько объектов, где много площадей, там сидят сетевые арендаторы разной направленности, и собственник каждому в отдельности пошел на разные уступки. Где-то на 50% снизил арендную плату на апрель-май-июнь, большой арендатор (обувной магазин) вообще не платил ему за апрель и май, но они договорились, что как только закончится режим повышенной готовности, они будут обсуждать дальнейшее сотрудничество. Собственники заинтересованы удержать арендодателя, так как в текущей ситуации найти нового арендатора сложно и долго. Пока будут искать, будут терять деньги». По мнению Антона Титовца, законопроект о расторжении договора с арендатором в одностороннем порядке в первой редакции был сделан с большим перекосом, в таком виде его нельзя было принимать. А сейчас, когда внесли поправку, это уже сбалансированная позиция, вполне приемлемая и для собственников, и для арендаторов. «Если арендатор не может платить, в том случае если он подтверждает, что у него действительно упала выручка и он принадлежит к пострадавшей отрасли, он обращается к собственнику, просит скидку. И так арендодатели везде шли на уступки, но теперь если арендодатель не идет на скидку, арендатор до 1 октября съезжает, не возмещая никакую упущенную прибыль, при этом собственник не возвращает обеспечительный платеж. В крупных ТЦ обеспечительный платеж — 1–2 месяца, в некоторых случаях — 3. Поэтому в данном случае эта поправка не является сложной для арендодателя, даже больше удобна для него. Что касается работы брокеров, мы работаем в основном на собственников, у нас сделка заканчивается, когда арендатор найден, оплатил, и брокер получает свое вознаграждение. Некоторые собственники пытаются наложить на агента обязательства: если арендатор съедет в течение трех месяцев, полугода, года, то агент обязуется найти собственнику другого арендатора бесплатно или за уменьшенное вознаграждение. Таких договоров мало, но они есть. После принятия нового закона такой пункт из моих договоров будет исключен. Большая часть рынка работает на арендаторов, и теперь у собственника будет возникать больше вопросов по оплате вознаграждения брокеру. Если при переговорах все время будет обсуждаться такой пункт, что арендатор может съехать. Но это же все до 1 октября, поэтому глобально, думаю, такой закон не повлияет на работу брокеров». «Этот закон может помочь арендаторам, которые держатся из последних сил» Анастасия Воробьева, руководитель отдела продаж агентства коммерческой недвижимости (г. Ярославль), рассказала, что у них в городе собственники предложили скидки 30–50%, а некоторые полностью приостановили начисление арендной платы и тем, у кого нет доступа в помещение, и тем, кто работает. Это офисные помещения или другие помещения из сфер, которые не подпадали под ограничительные меры: «Собственники понимают, что душа своих арендаторов, свой же хлеб, они никому хорошо не сделают. Если посчитать среднегодовую потерю доходности от простоя помещения, от времени, потраченного на поиск нового арендатора, арендные каникулы, ремонт и т.п. , то проще оставить на какое-то время арендатора со скидкой 30% или даже бесплатно, чем уйти в огромный минус. И люди, которые самостоятельно принимают решение, достаточно просто рассчитывают эту экономику и адекватно к этому относятся. Торговые центры по-разному на это реагируют, большинство ушло в молчание, но это не работает. Здесь мнения раздваиваются. Многие считают, что некоторые арендаторы стали зарабатывать даже больше. К примеру, думают, что аптечные сети сейчас озолотились, но это не так. Я работаю с крупными сетями, федеральными в том числе, и у меня есть информация, что миллиардерами там никто не стал. Многие даже приостановили свое развитие, хотя, казалось бы, когда, если не сейчас. Многие арендодатели перешли на процент с оборота, и, на мой взгляд, это абсолютно адекватная альтернатива фиксированной арендной части. То есть человек зарабатывает и отдает долю — десятину, только в другом выражении, и это достаточно справедливо. Я считаю, справедливо предоставить арендаторам право расторгать договоры в одностороннем порядке. Этот закон может помочь тем арендаторам, которые еще остались на рынке и держатся из последних сил, потому что мы все понимаем: покупательская способность людей упала, она будет долго восстанавливаться. По сравнению с 2014 годом сейчас, помимо финансово-экономического давления, на людей оказывается еще и сильный психологический прессинг. Соответственно, я считаю, эти меры могут поспособствовать сохранению малого и среднего бизнеса. Что касается риэлторов, в апреле начали потихоньку раскачиваться офисники и набирать обороты, поступали обращения от арендаторов, которые сменяли помещения по причине неснижения арендной платы. Как раз были обращения из торговых центров, которые были закрыты, но по которым аренду не снизили. То есть у человека нет доступа в помещение, но он должен платить 100%. И арендаторы побежали. Сейчас у нас больше рынок арендатора, чем собственника. В стрит-ритейле арендаторы пошли выбирать. Даже те, кому предложили 30% скидки, стали искать лучшие условия — договорные, состояние помещения и т.д. Арендаторы начали выбирать, переезжать, и эта ротация наблюдалась весь апрель и начало мая. Сейчас пошло легкое развитие, начали открываться частные формы реального бизнеса, с привлечением кредитных средств в том числе. Люди видят ситуацию и понимают, что любой кризис — это пора возможностей; они стали занимать ниши. То есть если у нас 20% всего объема пекарен ушло с рынка, то сразу появились люди, которые стали открывать новые пекарни. Офисники начали развиваться. Стали немножко раскачиваться сферы общепита на перспективу. Даже в закрытых ресторанах нашелся человек, который объединил их, выкупил права аренды, выкупил бизнес, и как только эта сфера откроется в полной мере для работы, он запустит такую мини-сетку, у него в планах — до 15 точек взять под свое крыло именно в кризисное время. Мы со своими клиентами все четко прописываем в договорах, каждую цифру. У нас в регионе никто не видел многих постановлений ни в отношении масочного режима, ни в отношении режима самоизоляции, поэтому мы считаем, что не надо ждать, когда кто-то придет и скажет, что делать. Надо садиться за стол переговоров, обсуждать и решать все коллегиально». «Госдуме не следует вмешиваться в Гражданский кодекс» Александр Санкин, президент Профсоюза риэлторов России, тренер агентов-миллионеров, высказал мнение, что во втором чтении были внесены поправки, делающие закон более сбалансированным. Тем не менее необходимость такого закона он ставит под вопрос: «Я согласен с Булатом Шакировым, руководителем Российского совета торговых центров, в том, что Госдуме не следует вмешиваться в Гражданский кодекс, который регулирует отношения между арендаторами и арендодателями. Гражданский кодекс работает замечательно, суды работают замечательно. Есть такое понятие, как форс-мажор, в законе. Возможно, пандемия, вызванная коронавирусом, подпадает под понятие форс-мажора. Но это должны решать судьи, а не законодатели. Согласен с господином Шакировым, что, возможно, это популистская мера, и могу понять законодателей в этом смысле, но мои симпатии всегда на стороне собственников. Как президент Профсоюза риэлторов я считаю, что сознательные агенты всегда работают на стороне собственников, то есть в данном случае арендодателей, а собственники сейчас очень недообслужены на рынке недвижимости». Автор: Елена Зайцева